教えて！住まいの先生
Q 築古マンションで、旧耐震構造のものは今後建て替え、或いは解体のどちらが多くなっていきそうですか。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/14 16:56:59
今後の築古マンション、特に旧耐震構造のマンションについては、「建て替え」が進む物件もある一方で、実際には建て替えが難しく、解体や維持困難の問題を抱えるケースが増えていくと思います。
マンションの建て替えは、一戸建てとは違い、多数の区分所有者の合意が必要となるため非常に難易度が高いです。特に旧耐震マンションでは、住民の高齢化や資金不足、賃貸化による所有者の無関心、相続による権利関係の複雑化などから、意見をまとめることが困難になりやすい傾向があります。また、近年は建築費の高騰もあり、以前のように「戸数を増やして利益を出し、その利益で建て替える」という手法も成立しにくくなっています。
そのため、今後はマンションごとの“立地格差”がより大きくなると考えられます。例えば、都心部や駅近、再開発エリアなど土地価値の高い物件については、デベロッパーが参入しやすく、建て替えが進む可能性があります。一方で、地方や郊外、駅から遠いエリアなどでは、建て替えの採算が取りづらく、維持や再生が難しくなるケースが増えると見られています。
また、建て替えだけでなく、「解体して更地化する」「敷地売却を行う」「管理が行き届かず老朽化が進む」といった問題も今後増えていく可能性があります。特に、修繕積立金不足や空室増加、管理組合の機能低下などによって、建物自体を維持できなくなる“限界マンション化”も社会問題として注目されています。
このように、今後の旧耐震マンションは、立地や資産価値によって「建て替えが進む物件」と「維持や再生が難しくなる物件」の二極化がさらに進んでいくと考えられます。
マンションの建て替えは、一戸建てとは違い、多数の区分所有者の合意が必要となるため非常に難易度が高いです。特に旧耐震マンションでは、住民の高齢化や資金不足、賃貸化による所有者の無関心、相続による権利関係の複雑化などから、意見をまとめることが困難になりやすい傾向があります。また、近年は建築費の高騰もあり、以前のように「戸数を増やして利益を出し、その利益で建て替える」という手法も成立しにくくなっています。
そのため、今後はマンションごとの“立地格差”がより大きくなると考えられます。例えば、都心部や駅近、再開発エリアなど土地価値の高い物件については、デベロッパーが参入しやすく、建て替えが進む可能性があります。一方で、地方や郊外、駅から遠いエリアなどでは、建て替えの採算が取りづらく、維持や再生が難しくなるケースが増えると見られています。
また、建て替えだけでなく、「解体して更地化する」「敷地売却を行う」「管理が行き届かず老朽化が進む」といった問題も今後増えていく可能性があります。特に、修繕積立金不足や空室増加、管理組合の機能低下などによって、建物自体を維持できなくなる“限界マンション化”も社会問題として注目されています。
このように、今後の旧耐震マンションは、立地や資産価値によって「建て替えが進む物件」と「維持や再生が難しくなる物件」の二極化がさらに進んでいくと考えられます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/5/14 16:56:59
皆様、ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/5/13 15:04:11
A
回答日時：
2026/5/12 21:45:39
A
回答日時：
2026/5/12 13:38:40
分譲マンションでしたら
大部分はゴーストタウン化するのではないかとは。
建替決議(3/4)が通るマンションの方が少ないので。
解体決議(2/3？)が通るならば解体して精算でしょうけれど。
決議が通らず放置されて危険+議決権者がどこにいるか不明or管理組合崩壊
となった際がどうなるか？は新たな法改正を必要としてるのではないかとは。
大部分はゴーストタウン化するのではないかとは。
建替決議(3/4)が通るマンションの方が少ないので。
解体決議(2/3？)が通るならば解体して精算でしょうけれど。
決議が通らず放置されて危険+議決権者がどこにいるか不明or管理組合崩壊
となった際がどうなるか？は新たな法改正を必要としてるのではないかとは。
A
回答日時：
2026/5/12 12:34:26
☆、質問とする件で官公庁の庁舎は、築後60年程度で建て替えが多い
ようです。だが中古共同住宅のマンションでは、敷地や高さが余裕の
ある土地でないと、入居者の高齢や資金難でこれからの社会問題です。
また第一次建築基準法等の耐震基準大改正は1981年でありそれ以前
の建物では、同法第3条では第7条の建築完了検査済証がある場合で、
変更工事がなければ適合除外です。その解体は多くなるでしょうね。
ようです。だが中古共同住宅のマンションでは、敷地や高さが余裕の
ある土地でないと、入居者の高齢や資金難でこれからの社会問題です。
また第一次建築基準法等の耐震基準大改正は1981年でありそれ以前
の建物では、同法第3条では第7条の建築完了検査済証がある場合で、
変更工事がなければ適合除外です。その解体は多くなるでしょうね。
A
回答日時：
2026/5/12 11:32:32
個別に条件があります。
都市計画が不完全な時期に建った建物は既存不適格で、
建て替えるとかなり小さな建物にしなければならない物件がある。
逆に道路幅が整備されたり、都市計画で特別扱いされて、
増床で建て替えできる建物もあります。
都市計画が不完全な時期に建った建物は既存不適格で、
建て替えるとかなり小さな建物にしなければならない物件がある。
逆に道路幅が整備されたり、都市計画で特別扱いされて、
増床で建て替えできる建物もあります。
A
回答日時：
2026/5/12 11:05:55
建築士です。
建替えするには解体しなければならないので、どちらも解体ですね。
建替えするには解体しなければならないので、どちらも解体ですね。
A
回答日時：
2026/5/12 10:52:22
新旧は関係無いと思います
建て替えは近未来で存か得かで、まだまだ使えそうな建物を平気で壊しますから
土地の資産性だけですね
実際には住民1部屋あたり5000万の資産性があるマンションもありますので、こんな建物なら、新旧関係無く買って、建て直しに参加する
これが理想ではあります
建て替えは近未来で存か得かで、まだまだ使えそうな建物を平気で壊しますから
土地の資産性だけですね
実際には住民1部屋あたり5000万の資産性があるマンションもありますので、こんな建物なら、新旧関係無く買って、建て直しに参加する
これが理想ではあります
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
中古マンション
3500万円以内の中古マンション
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
中古マンション
築10年以内の中古マンション
-
中古マンション
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
中古マンション
ペット飼育可能な中古マンション
-
中古マンション
即入居可能な中古マンション
友だち追加する
