教えて！住まいの先生

過去、軽量鉄骨と木質(2×4、2×6工法)を取扱う住宅メーカーに10年ほど勤務し、戸建ての技術や設計部署を経て、新築の提案営業も経験しました。
現在は住宅メーカーから離れ、断熱素材系製造メーカーに勤務しております。
そのような経歴のなか、私自身、5年前に2人目の子供ができたのをきっかけに住宅を検討し、これまでの経験を踏まえ、予算や立地、ライフプラン、転勤の可能性を加味してお家の購入検討(土地を購入して新築、建売、中古)をしました。悩んだ末に・・・
築15年のパナホーム(現在のパナソニックホームズ)中古住宅を購入しました。
これまでの経験と私ならこうする と、言った個人的な見解となります。参考になれば幸いです。

まず、2001年竣工のダイワハウスですが、後ほども記載しますが、住宅の価格が上昇し、昔よりも家の購入が難しくなった昨今、特に大手住宅メーカーと言われたダイワハウスは上級移行し、昔は手の届きやすい価格でした。
例えば自分が現役だった2003年頃は、建物の坪単価約60万〜スタートだったが今では規格住宅で坪単価約90万前後、自由設計で坪単価約120万以上と、とんでも無い価格になってしまいました。
ダイワハウスに限らず私が勤めていた住宅メーカーやその他も含め、大手と言われる会社は軒並み価格が上昇しています。
では、その上がった価格分、建物が進化したかと言われると設備などはバージョンアップはされていますが、肝心な構造躯体は2000年以後の新しい耐震基準対応商品であれば現在の商品と比較しても構造強度はそこまで大きく変わりません。(Σ型制振デバイスなどは加味されましたが基本躯体や構造特性の基本は現在にも活かされています)
この様な面を考えると、中古で大手住宅メーカーの物件をお値打ちにコスパ良く手に入れ、リフォームして暮らすという考え方は理に叶っていると思います。
(もちろん土地や立地、間取りは重要で希望に叶えばです。コスパが良いから希望に合わなくても購入を進めるものではありません)
では次に購入時のポイントですが、以下の内容を想定しつつ、本当に購入して良いか、安物買いの銭失いにならないかよく検討した方が良いです。
(土地や立地はご質問者様の希望に当てはまっていると考え、建物のみに焦点を当ててみます。
ただ建物仕様については、当時の競合した記憶からであくまで想定部分が入ってしまいますが・・・)

物件把握として
①断熱性:他の方がおっしゃる通り近年の断熱材仕様に近づいたきっかけは2006年の外張り断熱xevoからとなり、当時の仕様は外壁で高性能グラスウール厚み50〜60mmの平成11年次世代省エネ等級をクリアしているかどうかの時代です。(現在の断熱等級に合わせると少し前に存在した等級3〜4レベルです)
②外壁仕様は当時のダイワハウスはサイディング厚さ16ミリが主流で目地はコーキングとなります。
築15〜20年で塗替えメンテが必要な為塗替えの有無がポイントになります。
③屋根材の確認: この時期の主力屋根材はスレート材の可能性が高く、アスベスト混入製品かどうかの確認が必要。(瓦なら問題なし)
一応、この前年にアスベスト混入屋根材は採用廃止になっていると思うのでノンアスベスト屋根材に切り替わっていると思います。
ただしノンアスベスト屋根材でも、初期ロットにあたる為、現在の屋根材と比較して非常に割れやすく、経年劣化でひび割れや欠けが生じやすいという特徴があります。
どちらにしても事前に屋根材確認し、交換、メンテをしてなければメンテ費用を想定した方が良いです
(スレート屋根は一般的に約30年で使用限界を迎えは葺替えやカバー工法による屋根メンテが必要です。
瓦ならまだまだ問題無いかと思います)
④キッチン、お風呂、トイレの水回り状況の確認
売主さんがどのくらいリフォームしているか確認が必要です。一度も変えていない場合は使い方次第ですがクリーニングをして一旦築30年まで使用して使い勝手を見てからリフォームするか、初めからリフォームするかを考える必要が出てきます。
⑤内装、壁紙、建具、の上記を確認。
これも、上記と同じでリフォームや状態の確認が必要です。特に建具の状態と箇所数はリフォーム費用のポイントになります。建具が問題無く使用できれば壁紙張替でとても綺麗なり、コスパ良くリフォームできます。

これらを踏まえておおよそですがリフォーム費用の予測をしてみました。
※ここでは仮の大きさ延床35坪、外壁サイディング、屋根アスベスト混入スレート、設備全て変えた場合、内装は壁紙を全室張替、建具、間取り、外装玄関はそのまま・・・と自分が過去に経験したリフォームで考えています。
①内窓リフォーム
1階主要窓のみ約5箇所 約25万(補助金込み想定)
最上階小屋裏15坪分 断熱材厚み敷増+200ミリ 約30万

②+③ 外壁塗替+屋根カバー工法(ガルバニウム屋根既存屋根に重ね施工) 合計約250万
(バルコニーがあれば4.5畳程度までならシート防水やり変え約+50万)

④キッチン+バス+洗面+トイレ2箇所+ガス給湯器
グレードにより金額に幅が出ますが(300〜500万)ここでは約400万を想定

⑤全室壁紙張替 約80万
床フローリング上貼りリフォーム約100万

①〜⑤の合計 約885万程度
となります。このぐらいお金をかけると建物は完全リニューアルに近い新しさになると思います。
(上記金額は経験上の目安で実際には希望や業者により前後します。)
リフォームはやり出したら青天井になりますので、やる、やらないのメリハリが大事になります。
自分の場合は築15年の物件購入時は全室壁紙リフォームとハウスクリーニングのみに集中し、設備は1階トイレだけ交換し、約80万程度に抑えました。
その代わり壁紙は全てアップグレードしたものを使用し、天井などは木目クロスなどを多用して内装の質感を高めつつコスパも考えデザインしました。
この辺りの費用と物件購入価格を意識してご検討ください。

大手住宅メーカー中古の魅力について
以前は住宅メーカーで新築の建築に携わる仕事をしていました。
当時在籍していた住宅メーカーは、お家づくりの大半を工場で行うため、そこで生産された住宅の性能には自信を持っていました。
そしてその考えをより強固なものにするために競合他社の対策・研究を行う部署にもいました。
そうした日々で学んだ事は、自社に限らず日本の住宅建築はプレハブ化が進み、近年は特に耐震、耐久性に関して世界的に見てもレベルが高いと感じていました。
(断熱性能はこれからさらに向上が見込まると思います)
2000年以後に着工された物件であれば室内・設備の経年劣化はありますが内部の構造躯体はそれほど劣化することがなく、この先も問題なく過ごせると思います。
(定期メンテを行えば80〜100年程度は住めます)
中古住宅も定期的なメンテナンスは必要になりますが、価格条件や希望に合う物件であれば、新築よりもお値打ちに住宅メーカーの家に住むことが可能です。
(外壁が総タイルや光触媒コーティングの外壁、またはリフォーム済みであればメンテナンス費用も削減できます)
実際、私が購入したパナソニックホームズの築15年中古建物の価値は、今回、購入した同条件の土地に、同仕様、大きさで建築を建てると、金額は建物だけで3～4倍以上の金額になることがわかりました。
(中古建物の価値(建物+基礎補強＋外構)が約1000万でしたが今同じものを新築すると4000万以上となります)

以前は「家が欲しくても新築を建てる資金がない人が致し方がなく購入するのが中古住宅」と言われていた時代がありました。
しかし、これからの家づくりでは、高止まりする住宅価格に対応する選択肢として、新築だけでなく大手住宅メーカーが建築した、中古物件も新築と同様にお家造の視野にいれて考えても良いかと思います。
(必ずしも大手が良いわけではありませんが、ダイワ、積水、パナ、ハイム、他、の様なメーカーは一定の品質基準をクリアしている為、新築だと高額な分、新築信奉が強い日本では中古となった築12〜30年の中古がかなりお値打ちに流通している為、元住宅メーカー勤務の自分が見てもかなり魅力的です。実際私を含め何人かの元同僚達も中古を購入しています。)

私自身、新築メインのハウスメーカー出身で昔は新築、建売派でしたが、実際に中古を購入したことでだいぶ中古住宅賛成派に傾きました。その為かた寄った話になってしまいすいません。
最後に中古をこうする場合、リスクを気にされていらっしゃれば、ホームインスペクションをできれば購入前、ダメなら購入後に入れたりするとリスク低減に繋がります。

長々とすいません。
参考なれば幸いです。
納得できるお家に巡り会えることをお祈りしております。

(参考までに木目クロスの採用写真を入れますが天井に採用するとお値打ち質感がかなり良くなりとても満足します)

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