教えて！住まいの先生
Q 賃貸物件の貸主側からの質問です。
不動産業で主に賃貸物件を扱っていた父が約10年前に他界しまして、今年になり買い手がつきそうな賃貸中のワンルームマンションを売りに出したのですが、４０年住んでいる住人から「オーナーチェンジをすると家賃を上げられ住めなくなるので、出ていく」と言われました。
それならどうぞと言う事で事が進むかと思いきや「前家賃を返せ、敷金２ヶ月分と合わせて30万だ」とふっかけて来られています。
仲介を頼んだ不動産屋が現地調査で写真を撮ってくれたので見ましたが壁のクロスはズタボロ、壁には落書きのような絵が壁一面に描いてあり、床もボロボロ、流しも少し詰まり気味、ドアの鍵は勝手に変えられていると言う見るに耐えない状況です。
現状回復には随分と年数が経っていてなかなか難しいですが、リフォーム代だけで数百万円掛かりそうだという話もあり、売った所で何も残らないだろうというところです。
心情としては、敷金を返すどころかリフォーム代からある程度の経年劣化分を除いた金額を請求したいくらいです。
なお、契約書は父の知り合いの知り合いと言う事で１枚ペラの怪しい物しかなく敷金や前家賃を支払われた記録はありません。
壁一面の絵は父に許可を得て描いたと言い張り、部屋もいつか安く譲ってくれると約束したと訳の分からない事を言っています。安く譲っても良いので通常500万ですが300で良いですよと言ったのですが高いとかゴネる始末です。
週明け宅建協会の法律相談に行こうと思っていますが、敷金を返す必要があるのか？リフォーム代は請求可能なのか？その他この住人の言うとおりにしないといけないのか？など、お詳しい方何卒アドバイスやご意見頂けますと幸いです。宜しくお願いします。
それならどうぞと言う事で事が進むかと思いきや「前家賃を返せ、敷金２ヶ月分と合わせて30万だ」とふっかけて来られています。
仲介を頼んだ不動産屋が現地調査で写真を撮ってくれたので見ましたが壁のクロスはズタボロ、壁には落書きのような絵が壁一面に描いてあり、床もボロボロ、流しも少し詰まり気味、ドアの鍵は勝手に変えられていると言う見るに耐えない状況です。
現状回復には随分と年数が経っていてなかなか難しいですが、リフォーム代だけで数百万円掛かりそうだという話もあり、売った所で何も残らないだろうというところです。
心情としては、敷金を返すどころかリフォーム代からある程度の経年劣化分を除いた金額を請求したいくらいです。
なお、契約書は父の知り合いの知り合いと言う事で１枚ペラの怪しい物しかなく敷金や前家賃を支払われた記録はありません。
壁一面の絵は父に許可を得て描いたと言い張り、部屋もいつか安く譲ってくれると約束したと訳の分からない事を言っています。安く譲っても良いので通常500万ですが300で良いですよと言ったのですが高いとかゴネる始末です。
週明け宅建協会の法律相談に行こうと思っていますが、敷金を返す必要があるのか？リフォーム代は請求可能なのか？その他この住人の言うとおりにしないといけないのか？など、お詳しい方何卒アドバイスやご意見頂けますと幸いです。宜しくお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/2 21:36:29
原状回復の最高裁判例を把握してから進むことです。
合わせて30万円、非常に「安い」と思います。
40年間の長期入居者です。
40年間の賃料総額はいくらですか。
画像から判断し、リフォームは並みレベルと思います。
室内の内部のみの改装です。躯体は何もしなくてよいように見えます。
余計な修理等をせずに、清掃だけ行って売却することを勧めます。
合わせて30万円、非常に「安い」と思います。
40年間の長期入居者です。
40年間の賃料総額はいくらですか。
画像から判断し、リフォームは並みレベルと思います。
室内の内部のみの改装です。躯体は何もしなくてよいように見えます。
余計な修理等をせずに、清掃だけ行って売却することを勧めます。
回答
A
回答日時：
2026/6/1 22:26:47
A
回答日時：
2026/6/1 20:01:04
40年も経ったら内装の価値はゼロですね。壁紙の法定耐用年数は6年、その他も10～15年ぐらいです。どんなに綺麗に使っても、40年も経過した内装に価値はありません。
リフォームするとしたら、新たに入居者を入れるためであり、今後のビジネスのための投資です。現在の入居者には全く関係のないこと。
そして、敷金はあくまで預かっているお金ですから、返すのが原則です。40年前の金額を無利子で返すのですから、それだけで退去してくれるのであれば、実質持ち出し0円であり、かなり安上りな話ではないですか。普通、貸主都合で出て行ってもらう場合は数十万円～百万円規模の立ち退き料を払ってお願いするものです。今回は返金だけで入居者が自主的に出て行ってくれると言っているのですから、これほど家主にとって有利な話はありません。
余計なことを言わないで相手の要求に応えるのが最もお得だと思いますよ。
リフォームするとしたら、新たに入居者を入れるためであり、今後のビジネスのための投資です。現在の入居者には全く関係のないこと。
そして、敷金はあくまで預かっているお金ですから、返すのが原則です。40年前の金額を無利子で返すのですから、それだけで退去してくれるのであれば、実質持ち出し0円であり、かなり安上りな話ではないですか。普通、貸主都合で出て行ってもらう場合は数十万円～百万円規模の立ち退き料を払ってお願いするものです。今回は返金だけで入居者が自主的に出て行ってくれると言っているのですから、これほど家主にとって有利な話はありません。
余計なことを言わないで相手の要求に応えるのが最もお得だと思いますよ。
A
回答日時：
2026/5/31 03:17:51
強気で、４０年住んでいる住人から退去する旨を申告されている以上、分かりました。３０万払って、退去させた方が後先、後悔しないと思います。
但し、〇月〇日までに退去をお願いする文面にサインさせるべきです。
というのも、借地借家法において、借主は居住権がありますので、質問者側からすると、何も理由がないのに退去させるとなると、弁護士費用の他に立退料が必要になるからです。
４０年も住めば、退去時に発生する費用はほぼ０だと思います。
借主が退去するという申し受けをすると、貸主が同意しない限りは、その申し出を断る事が出来ないと、法律で定められています。
（いざという時の為に証拠で、音声記録を残す事をお勧め致します）
家賃を増額するにしても、裁判の判決が必要です。要は弁護士費用がかかる。
その物件に居座られた場合、家賃滞納などで、３カ月以上の滞納等、特別な事情がない限り、退去させる事は出来ないです。
家賃３カ月分滞納等の特別な事が合っても、裁判して初めて強制退去が認めれる位に居住権は強いです。
ですので、借主が退去するという申し出は承った。３０万支払いますと言って、支払えば、裁判費用をかけずに退去させられる訳です。
居座られると、裁判せざるを得ないのですが・・・
但し、借主から３０万で退去すると合意した以上、強力な証拠になりますので、裁判で負ける事はほぼないかと存じます。
相手側も高齢かと思いますので、３０万円払って、この際に、縁を切った方が無難かと思います。
但し、〇月〇日までに退去をお願いする文面にサインさせるべきです。
というのも、借地借家法において、借主は居住権がありますので、質問者側からすると、何も理由がないのに退去させるとなると、弁護士費用の他に立退料が必要になるからです。
４０年も住めば、退去時に発生する費用はほぼ０だと思います。
借主が退去するという申し受けをすると、貸主が同意しない限りは、その申し出を断る事が出来ないと、法律で定められています。
（いざという時の為に証拠で、音声記録を残す事をお勧め致します）
家賃を増額するにしても、裁判の判決が必要です。要は弁護士費用がかかる。
その物件に居座られた場合、家賃滞納などで、３カ月以上の滞納等、特別な事情がない限り、退去させる事は出来ないです。
家賃３カ月分滞納等の特別な事が合っても、裁判して初めて強制退去が認めれる位に居住権は強いです。
ですので、借主が退去するという申し出は承った。３０万支払いますと言って、支払えば、裁判費用をかけずに退去させられる訳です。
居座られると、裁判せざるを得ないのですが・・・
但し、借主から３０万で退去すると合意した以上、強力な証拠になりますので、裁判で負ける事はほぼないかと存じます。
相手側も高齢かと思いますので、３０万円払って、この際に、縁を切った方が無難かと思います。
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