教えて！住まいの先生
Q 弁護士さんにお世話になったことある方に相談です。 初めて弁護士さんにお願いしようと思います。
両親が他界し、名義変更も私にできたので空き家となってる実家を売却したいのですが、父が住宅ローンを返済した証明がない為、抵当権抹消という弁護士さんを頼らざるを得ない状況にあります。
今まで司法所書士さんなどいろんな方に、法テラスに…って言われ続けたんですが、法テラスの条件に当てはまらず、結局30分5000円で相談できる弁護士さんを紹介されました。
以前、電話で無料相談した弁護士さんには、着手金、報酬金合わせて200万はみてくださいと。
自宅自体木造で、住めないので解体して土地だけを売る状態なので、マイナスになる覚悟もしてくださいと言われました。
私の実家のことなので、主人も協力的ではなく、私は子供が小さいのでパート勤務です。
できるだけ費用抑えて、抵当権抹消して売却したいのですが、何かいい方法はないでしょうか？
今まで司法所書士さんなどいろんな方に、法テラスに…って言われ続けたんですが、法テラスの条件に当てはまらず、結局30分5000円で相談できる弁護士さんを紹介されました。
以前、電話で無料相談した弁護士さんには、着手金、報酬金合わせて200万はみてくださいと。
自宅自体木造で、住めないので解体して土地だけを売る状態なので、マイナスになる覚悟もしてくださいと言われました。
私の実家のことなので、主人も協力的ではなく、私は子供が小さいのでパート勤務です。
できるだけ費用抑えて、抵当権抹消して売却したいのですが、何かいい方法はないでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/8 07:30:11
休眠抵当権の抹消登記は
司法書士でも可能です。
司法書士に相談してみてください。
法務局に供託金が必要なだけです。
過去に相手が50人いてした事があります。
債権者の名前で書留郵便か何か出して
受理されないまま帰ってきたら
法務局へ供託金払って抵当権抹消でした。
司法書士でも可能です。
司法書士に相談してみてください。
法務局に供託金が必要なだけです。
過去に相手が50人いてした事があります。
債権者の名前で書留郵便か何か出して
受理されないまま帰ってきたら
法務局へ供託金払って抵当権抹消でした。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/6/8 07:30:11
みなさまあまりにも親身に詳しく教えてくださり、大変感謝しております。お礼を言いそびれた方々申し訳ありません。
司法所書士さんにまずお願いすることにします。
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/6/5 10:37:33
大家です。普通の流れなら「登記事項証明書取得 → 抵当権者・承継先金融機関を特定 → 抹消書類の再交付依頼 → 本人申請」で抵当権の抹消登記が可能です。お父さまが亡くなられているのであればこの流れにプラスして相続人の合意書や関連する書類を抵当権者・承継先金融機関の指示通りに集めれば良いです。
問題なのは普通じゃない流れの場合ですね。おそらく弁護士を案内されているのであれば今回はこちらの流れだと思います。弁護士さんよりは相続登記を掲げている司法書士、その中でも休眠担保権や休眠抵当権に詳しい司法書士さんに相談されると良いと思います。必要なら弁護士を紹介してくれると思いますので。
相談の際にはこういう資料があると話が早いです。
・土地建物の登記事項証明書
・父の死亡有無が分かる資料
・相続登記が済んでいるかどうか
・金融機関名、ローン関係書類、通帳履歴など残っているもの
・不動産の固定資産税納税通知書
問題なのは普通じゃない流れの場合ですね。おそらく弁護士を案内されているのであれば今回はこちらの流れだと思います。弁護士さんよりは相続登記を掲げている司法書士、その中でも休眠担保権や休眠抵当権に詳しい司法書士さんに相談されると良いと思います。必要なら弁護士を紹介してくれると思いますので。
相談の際にはこういう資料があると話が早いです。
・土地建物の登記事項証明書
・父の死亡有無が分かる資料
・相続登記が済んでいるかどうか
・金融機関名、ローン関係書類、通帳履歴など残っているもの
・不動産の固定資産税納税通知書
A
回答日時：
2026/6/5 08:56:21
弁護士費用については、自由なんですよ。
相談５０００円は普通です。法テラスは収入基準がありますので。
ただ、実際には営利を追求しているタイプのところかそうでないのかで費用はことなります。
それこそ成功報酬で売れたらいくらっていうところもあります。
抹消だけで２００ってのはおそらく意味が違うと思いますよ。
で、お住まいがわからないので、確実じゃないのですがCMやるところはだめです。〇〇パブリック法律事務所みたいな少し公なところがいいです。
法テラスの紹介とかなら、そんな変なところはないです。法テラスに協力するような弁護士は、基本営利追及タイプじゃないので・・・。法テラスに協力したところで微々たるもの
相談５０００円は普通です。法テラスは収入基準がありますので。
ただ、実際には営利を追求しているタイプのところかそうでないのかで費用はことなります。
それこそ成功報酬で売れたらいくらっていうところもあります。
抹消だけで２００ってのはおそらく意味が違うと思いますよ。
で、お住まいがわからないので、確実じゃないのですがCMやるところはだめです。〇〇パブリック法律事務所みたいな少し公なところがいいです。
法テラスの紹介とかなら、そんな変なところはないです。法テラスに協力するような弁護士は、基本営利追及タイプじゃないので・・・。法テラスに協力したところで微々たるもの
A
回答日時：
2026/6/5 08:40:45
200万払った方がいいです。それが一番の近道
A
回答日時：
2026/6/4 19:34:58
30分5000円なら普通です
あらかじめ要点をまとめて相談してください
抵当権抹消ってそんなかかるんですか？
自分でできそうなことってないんですかね。
自分は東京都との裁判で、弁護士会の相談に何回か行きましたが、裁判は自分でやりました
あらかじめ要点をまとめて相談してください
抵当権抹消ってそんなかかるんですか？
自分でできそうなことってないんですかね。
自分は東京都との裁判で、弁護士会の相談に何回か行きましたが、裁判は自分でやりました
A
回答日時：
2026/6/4 18:25:49
登記簿見たらわかると思うんですが債権者に連絡できませんか？
A
回答日時：
2026/6/4 12:13:18
私は60過ぎのジジイですが、弁護士は10件ほどお世話になって居ます、交通事故や労働問題、法廷闘争などです。
地元の法律事務所に無料相談が有りますので、相談して見ましょう。
何件かの法律事務所に無料相談で大まかなやり方が解ると思いますよ。
私もこの方法で少し法律に詳しくなり、今では家族から法律相談されています。
的確な回答になって居ませんが、人生、勉強の積み重ねです。
余談ですが、こんな事していたら、最高裁判所から裁判員をやれと封書が来ました。
今でも保管しています。
以上、ご参考に成れば幸いです。
地元の法律事務所に無料相談が有りますので、相談して見ましょう。
何件かの法律事務所に無料相談で大まかなやり方が解ると思いますよ。
私もこの方法で少し法律に詳しくなり、今では家族から法律相談されています。
的確な回答になって居ませんが、人生、勉強の積み重ねです。
余談ですが、こんな事していたら、最高裁判所から裁判員をやれと封書が来ました。
今でも保管しています。
以上、ご参考に成れば幸いです。
A
回答日時：
2026/6/4 10:34:50
ローンが残っておればダメですよ。完済していること。完済しておれば金融機関で証明してくれるはずです。完済しておれば抵当権の抹消は可能。
私も親陽の家を処分しました。その時に、抵当権が一つは抹消してありましたが、もう一つは抹消していなかった。銀行の方は抹消してあったが金融公庫の穂がやっていなかったようだが、返済期間も過ぎているし、多分完済していると判断して抹消しました。10年ほど昔のことなので、詳しい話は覚えていませんが、司法書士でやってもらいました。法律的にもめている場合は弁護士ですがそうでなければ弁護士に依頼するほどでもない。証拠さえあれば司法書士でも十分できます。
私も親陽の家を処分しました。その時に、抵当権が一つは抹消してありましたが、もう一つは抹消していなかった。銀行の方は抹消してあったが金融公庫の穂がやっていなかったようだが、返済期間も過ぎているし、多分完済していると判断して抹消しました。10年ほど昔のことなので、詳しい話は覚えていませんが、司法書士でやってもらいました。法律的にもめている場合は弁護士ですがそうでなければ弁護士に依頼するほどでもない。証拠さえあれば司法書士でも十分できます。
A
回答日時：
2026/6/4 10:16:14
私は弁護士に依頼したり、相手方弁護士と直接対峙したことがあります。
また、司法書士ともいくつもの事案で依頼経験があります。
ご質問を読んでいて、今まであなたに対応した専門家がどのように判断したかわかりませんが、基本司法書士案件で良いのではと思ってしまいます。
一例として、極端な事例で申し訳ないのですが、私の父が数年前に亡くなり、相続手続きを代表として私がかかわり進めた経緯があります。
家業である農業を兄が次ぐということで農地を兄へという協議をし、遺産分割を終えました。その手続きを司法書士にお任せしたところ、手続きの段階で抵当権の設定があることを知らされびっくりしたことがあります。
登記によると、古い抵当権で、債務が数百円という昔のものでした。債権者を確認したところ、我が家の隣地を住所にしており、昔を知る人に聞いたところ家としては死に絶えていて、分家その他の親類はわからないということでした。
依頼した司法書士は、返済済みかどうか不明ということで、改めて返済するということで進めたいといわれ、時価相場を合わせる必要なく、債務数百円に金利計算をするだけということでした。
そして、存命であれば１００歳を超えるであろう債権者相手に郵便にて知らせて、その郵便が宛所不明で戻るだけで、行方の分からない扱いにできるとのことでした。
そこで、数百円に金利をかけて何十年と計算しても数千円程度、これを法務局にて供託をすることで返済扱いとさせ、抵当権を抹消してくれましたね。
同じ状況下ではないとはいえ、司法書士は裁判所の申し立て手続きの書類作成は可能です。簡裁代理認定を受けている場合には、その司法書士は簡易裁判所案件において弁護士同様に代理権を持つことでしょう。
本人訴訟の支援で書類作成やアドバイザーに司法書士になってもらい、抵当権の情報に対する債権債務において、すでに返済済みである旨の確認、またはその債務が既に存在しないことの確認を求めるような訴訟を起こすのです。
当然、権利者の調査は必要ですが、司法書士も弁護士同様に戸籍等の調査を行えることでしょう。
ご理解いただいている権利者からの必要な書類を出してもらう（書類作成は司法書士で質問者様負担）などで訴訟の証拠などにしてしまえばどうですかね。
５人中残り２人ですかね？その２人が文句を言わなければ訴訟を出した人の言い分を認める判決が出ることでしょう。
司法書士であれば、自身が対応しきれない事案になり次第弁護士紹介などをするかと思います。登記であったり、抵当権問題に対応経験のあるような弁護士がバックにということでしょう。
弁護士は、その報酬基準が割高だと思います。司法書士でできるところを探して対応するところのほうが安価で済むかもしれませんよ。
また、司法書士ともいくつもの事案で依頼経験があります。
ご質問を読んでいて、今まであなたに対応した専門家がどのように判断したかわかりませんが、基本司法書士案件で良いのではと思ってしまいます。
一例として、極端な事例で申し訳ないのですが、私の父が数年前に亡くなり、相続手続きを代表として私がかかわり進めた経緯があります。
家業である農業を兄が次ぐということで農地を兄へという協議をし、遺産分割を終えました。その手続きを司法書士にお任せしたところ、手続きの段階で抵当権の設定があることを知らされびっくりしたことがあります。
登記によると、古い抵当権で、債務が数百円という昔のものでした。債権者を確認したところ、我が家の隣地を住所にしており、昔を知る人に聞いたところ家としては死に絶えていて、分家その他の親類はわからないということでした。
依頼した司法書士は、返済済みかどうか不明ということで、改めて返済するということで進めたいといわれ、時価相場を合わせる必要なく、債務数百円に金利計算をするだけということでした。
そして、存命であれば１００歳を超えるであろう債権者相手に郵便にて知らせて、その郵便が宛所不明で戻るだけで、行方の分からない扱いにできるとのことでした。
そこで、数百円に金利をかけて何十年と計算しても数千円程度、これを法務局にて供託をすることで返済扱いとさせ、抵当権を抹消してくれましたね。
同じ状況下ではないとはいえ、司法書士は裁判所の申し立て手続きの書類作成は可能です。簡裁代理認定を受けている場合には、その司法書士は簡易裁判所案件において弁護士同様に代理権を持つことでしょう。
本人訴訟の支援で書類作成やアドバイザーに司法書士になってもらい、抵当権の情報に対する債権債務において、すでに返済済みである旨の確認、またはその債務が既に存在しないことの確認を求めるような訴訟を起こすのです。
当然、権利者の調査は必要ですが、司法書士も弁護士同様に戸籍等の調査を行えることでしょう。
ご理解いただいている権利者からの必要な書類を出してもらう（書類作成は司法書士で質問者様負担）などで訴訟の証拠などにしてしまえばどうですかね。
５人中残り２人ですかね？その２人が文句を言わなければ訴訟を出した人の言い分を認める判決が出ることでしょう。
司法書士であれば、自身が対応しきれない事案になり次第弁護士紹介などをするかと思います。登記であったり、抵当権問題に対応経験のあるような弁護士がバックにということでしょう。
弁護士は、その報酬基準が割高だと思います。司法書士でできるところを探して対応するところのほうが安価で済むかもしれませんよ。
A
回答日時：
2026/6/2 22:13:59
借入れした日はいつなんですか？
抵当権の被担保債権（貸主の貸金返還請求権）が時効消滅していれば、それに付従して、抵当権が消滅するので、抵当権設定登記を抹消することができます。
抵当権者の相続人が協力しないときは、訴訟を提起する必要があります。
弁護士も万能ではないですから、納得のいく回答が得られるとは、限りません。期待し過ぎないように。
抵当権の被担保債権（貸主の貸金返還請求権）が時効消滅していれば、それに付従して、抵当権が消滅するので、抵当権設定登記を抹消することができます。
抵当権者の相続人が協力しないときは、訴訟を提起する必要があります。
弁護士も万能ではないですから、納得のいく回答が得られるとは、限りません。期待し過ぎないように。
A
回答日時：
2026/6/2 16:09:10
抵当権者に連絡を取り
支払い済みなのかの確認を取らないといけませんが、相手が会社なら進みやすいのですが、個人の場合は亡くなっている、入院中等で、抹消の手続きもできない状態になります
弁護士なら、そのへんを確認して、裁判所に、存在の不明を主張するでしょうが、その証明の経緯がたいへんです
又、ひょっこり相続人や本人が出てくる場合もあるので、希望通りになるかも不明
売却は現実的には難しいかもしれない
支払い済みなのかの確認を取らないといけませんが、相手が会社なら進みやすいのですが、個人の場合は亡くなっている、入院中等で、抹消の手続きもできない状態になります
弁護士なら、そのへんを確認して、裁判所に、存在の不明を主張するでしょうが、その証明の経緯がたいへんです
又、ひょっこり相続人や本人が出てくる場合もあるので、希望通りになるかも不明
売却は現実的には難しいかもしれない
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