教えて！住まいの先生
Q みなさんなら、いつのタイミングで住宅を手放しますか？ それとも繰り上げ返済しますか？ 31歳、共働き、子ども（4歳と2歳） 夫：31歳、年収650万、40歳で780万見込み
妻：31歳、年収400万、40歳で450万見込み
資産状況
奨学金：600万（有利子0.02%が400万、無利子200万）、月々４万返済
住宅ローン：変動金利1.075％、返済額14.5万、残債4500万円、残り29年
現金：500万円
NISA：400万円
株：200万円
車：300万（2018年式ワンボックス、中古車市場価格）
年間収支＋150万円
元々、払えなくなったら売ればいいという考えで、約6年前に住宅を購入しました。昨今の金利上昇や物価上昇等があり、一度具体的に検討して、いざというときに備えておこうと思っています。その方が、変に今の家に固執することなくすんなり売れそうなので。
昨今の不動産価格の上昇もあり、今の家は5500~6500で売れると近隣の不動産からは査定をしてもらっており、近隣の土地や中古物件を見ていても、売却した場合の売値は少なくともローン残債を超えると見込んでいます。
車はなくても生活できる地域ですが、行動範囲が桁違いに狭くなるので、できれば維持いたいと思っています。ですが、１年か２年くらい、車無し生活をしてみるのも悪くないなくらいには思っています。
お金の面だけでみれば、住宅ローンを繰り上げ返済するのが最もメリットがあると思っていますが、現金だけするのか、株式分だけするのか等、どこまでやるかも、ご意見いただければ幸いです。
価値観や考え方等も教えていただけると嬉しいです。
資産状況
奨学金：600万（有利子0.02%が400万、無利子200万）、月々４万返済
住宅ローン：変動金利1.075％、返済額14.5万、残債4500万円、残り29年
現金：500万円
NISA：400万円
株：200万円
車：300万（2018年式ワンボックス、中古車市場価格）
年間収支＋150万円
元々、払えなくなったら売ればいいという考えで、約6年前に住宅を購入しました。昨今の金利上昇や物価上昇等があり、一度具体的に検討して、いざというときに備えておこうと思っています。その方が、変に今の家に固執することなくすんなり売れそうなので。
昨今の不動産価格の上昇もあり、今の家は5500~6500で売れると近隣の不動産からは査定をしてもらっており、近隣の土地や中古物件を見ていても、売却した場合の売値は少なくともローン残債を超えると見込んでいます。
車はなくても生活できる地域ですが、行動範囲が桁違いに狭くなるので、できれば維持いたいと思っています。ですが、１年か２年くらい、車無し生活をしてみるのも悪くないなくらいには思っています。
お金の面だけでみれば、住宅ローンを繰り上げ返済するのが最もメリットがあると思っていますが、現金だけするのか、株式分だけするのか等、どこまでやるかも、ご意見いただければ幸いです。
価値観や考え方等も教えていただけると嬉しいです。
回答
A
回答日時：
2026/6/12 05:07:50
質問文から金融リテラシーや数学的思考力のある程度ある方とお見受けしました。それを前提に回答します。
まず住宅ローンの繰り上げ返済ですが、私なら現在の金利水準では繰り上げ返済することは考えません。金利が上がってきているとはいえ、1％です。一方株式などの平均リターンは7～8％、債券などで3～4％ほどです。
もっというと将来金利が上がったとしても繰り上げ返済は考えません。
少し専門的になりますが、株式や債券などの資産はインフレ率（≒短期金利≒住宅ローンの変動金利）+投資家の要求リターン（株なら6％、債券なら1％ほど）というインフレ率+αのリターンがつくように値付けされています。そのためどのタイミングであっても投資に回した方が金額的には有利となります。
またリターンだけはなく、iDeCoや企業型DCをできる限り上限金額まで使うと所得税と住民税を節約できます。お二人の年収だとかなりの額になるはずです。ぜひお調べください。
まず住宅ローンの繰り上げ返済ですが、私なら現在の金利水準では繰り上げ返済することは考えません。金利が上がってきているとはいえ、1％です。一方株式などの平均リターンは7～8％、債券などで3～4％ほどです。
もっというと将来金利が上がったとしても繰り上げ返済は考えません。
少し専門的になりますが、株式や債券などの資産はインフレ率（≒短期金利≒住宅ローンの変動金利）+投資家の要求リターン（株なら6％、債券なら1％ほど）というインフレ率+αのリターンがつくように値付けされています。そのためどのタイミングであっても投資に回した方が金額的には有利となります。
またリターンだけはなく、iDeCoや企業型DCをできる限り上限金額まで使うと所得税と住民税を節約できます。お二人の年収だとかなりの額になるはずです。ぜひお調べください。
A
回答日時：
2026/6/12 00:35:10
お子さんが4歳と2歳でまだまだこれから学費がかかります。高校、塾、大学と一人1000万〜1500万はかかります。
住宅ローンはコツコツ払って、お子さんが大学卒業の頃に一括返済するか、せっかく団信保険に入ってるのだからできるだけ保険として払い続けるという方も多いです。
現に知り合いで旦那様が亡くなってしまいましたが、団信保険のおかげで住宅ローンは免除されてとても助かったと言っていました。
車はガソリン、保険、車検等年間10万ほどかかります。なくても大丈夫なら、出かける時だけレンタカーを借りるのもいいと思います。
今の家を手放すのが前提なら、少しでも新しい内がいいです。10年もすれば家の価値などなくなり、土地代だけになる可能性もあります。
手放した後は実家で同居するのですか？
引越したとしても、賃貸にしても新しい家にもお金はかかります。
毎月14万のローンなんて本当に凄いです！
住宅ローンはコツコツ払って、お子さんが大学卒業の頃に一括返済するか、せっかく団信保険に入ってるのだからできるだけ保険として払い続けるという方も多いです。
現に知り合いで旦那様が亡くなってしまいましたが、団信保険のおかげで住宅ローンは免除されてとても助かったと言っていました。
車はガソリン、保険、車検等年間10万ほどかかります。なくても大丈夫なら、出かける時だけレンタカーを借りるのもいいと思います。
今の家を手放すのが前提なら、少しでも新しい内がいいです。10年もすれば家の価値などなくなり、土地代だけになる可能性もあります。
手放した後は実家で同居するのですか？
引越したとしても、賃貸にしても新しい家にもお金はかかります。
毎月14万のローンなんて本当に凄いです！
A
回答日時：
2026/6/11 23:47:04
素晴らしい！
さらに素晴らしくなるために、3人目頑張ってください。
大学の学費無料化も貰えて、かつ、貴方の幸福度も高くなります。
子供3人は、現代での贅沢です！
それをやりましょう！
私も子供3人ですが、めっちゃ幸せです。
もう50過ぎて産めない妻が、「4人目居ても良かったなあ」とポツリ
若いときにしかできないことをやりましょう。
それが最高の贅沢です！！
さらに素晴らしくなるために、3人目頑張ってください。
大学の学費無料化も貰えて、かつ、貴方の幸福度も高くなります。
子供3人は、現代での贅沢です！
それをやりましょう！
私も子供3人ですが、めっちゃ幸せです。
もう50過ぎて産めない妻が、「4人目居ても良かったなあ」とポツリ
若いときにしかできないことをやりましょう。
それが最高の贅沢です！！
A
回答日時：
2026/6/11 21:30:55
自宅を売ったら新しい住居が必要ですから、新しい住居に現住居以上の魅力がない限り、売る必要はないと思います。
繰り上げ返済も特に必要を感じないです。
これからお子さんに年間50万ずつ貯金して理系大学の費用を貯めて、50万は普通に貯蓄、が妥当かな、と思うので。
奨学金の返済が終わるまでは現状維持かな、と思います。
繰り上げ手数料がかからないなら金利見直し時に現在の返済額を維持できるように繰り上げ返済するくらいでしょう。
繰り上げ返済も特に必要を感じないです。
これからお子さんに年間50万ずつ貯金して理系大学の費用を貯めて、50万は普通に貯蓄、が妥当かな、と思うので。
奨学金の返済が終わるまでは現状維持かな、と思います。
繰り上げ手数料がかからないなら金利見直し時に現在の返済額を維持できるように繰り上げ返済するくらいでしょう。
A
回答日時：
2026/6/11 20:33:59
余力があるのでね。
現金は成長枠に入れたら。オルカンでもいいから。
繰り上げ返済はメリットは当然ありますけどね。
金利が安いうちは投資に回した方が得。
数万上がっても返済は出来そうなので、金利が安いうちは
投資が正解ですよ。
現金は成長枠に入れたら。オルカンでもいいから。
繰り上げ返済はメリットは当然ありますけどね。
金利が安いうちは投資に回した方が得。
数万上がっても返済は出来そうなので、金利が安いうちは
投資が正解ですよ。
A
回答日時：
2026/6/11 12:33:09
売るっていうのが前提であるなら、、早目にうっちゃうかなってきもします。
せいぜい子どもが学校に上がる前。
学区変わるとか子供にも影響大きくなるので。
ただ、年収考えたら普通に払いきれるような気がするので、そもそも住み続けるかなと。
年齢も比較的若いので、繰り上げとかもせずそのまま。余剰金だけNISAかな
せいぜい子どもが学校に上がる前。
学区変わるとか子供にも影響大きくなるので。
ただ、年収考えたら普通に払いきれるような気がするので、そもそも住み続けるかなと。
年齢も比較的若いので、繰り上げとかもせずそのまま。余剰金だけNISAかな
A
回答日時：
2026/6/11 07:57:47
A
回答日時：
2026/6/10 20:11:10
収支や固定費わかりませんが、ローンの返済でカツカツで持ち家にこだわらないなら売るか賃貸に出す…では？
我が家は駅近でかなり利便性あるマンションです。
築１８年ですが、その割には値下がりしてません。
ぶっちゃけですけど、不動産屋は右から左で儲けるか自分の持ち物として貸し出すか…ですよ。
後は学校などの事もあります。
小中学校の通いやすさ。
高校の通学手段、公立の学区。
習い事も必須ですよ。
子供には奨学金なしで大学まで通わせれるか。
質問主様は奨学金なければ今みたいに苦しまなかったはずです。
４万って子育て世帯にはデカいですからね。
場所により小中学校の通学が徒歩で３０分以上なんてザラだし。
自分が歳を取り、生活に困らない場所ってのも大事です。
変に住み替えてタクシー必須なら大変ですから。
車は今は軽でも高いから手放さなくても…です。
あれば色々遊びには行けますし、習い事やスポ少など出来ます。
私はペーパーで（笑）
自分の車あれば交通の便が悪い場所でも遊びに行けるしな〜ってありますから。
初期費用がかなりだから今さら買えないんです。
我が家は駅近でかなり利便性あるマンションです。
築１８年ですが、その割には値下がりしてません。
ぶっちゃけですけど、不動産屋は右から左で儲けるか自分の持ち物として貸し出すか…ですよ。
後は学校などの事もあります。
小中学校の通いやすさ。
高校の通学手段、公立の学区。
習い事も必須ですよ。
子供には奨学金なしで大学まで通わせれるか。
質問主様は奨学金なければ今みたいに苦しまなかったはずです。
４万って子育て世帯にはデカいですからね。
場所により小中学校の通学が徒歩で３０分以上なんてザラだし。
自分が歳を取り、生活に困らない場所ってのも大事です。
変に住み替えてタクシー必須なら大変ですから。
車は今は軽でも高いから手放さなくても…です。
あれば色々遊びには行けますし、習い事やスポ少など出来ます。
私はペーパーで（笑）
自分の車あれば交通の便が悪い場所でも遊びに行けるしな〜ってありますから。
初期費用がかなりだから今さら買えないんです。
A
回答日時：
2026/6/10 12:03:04
大前提、インフレで物価が上がってるし、建材はかなり上がってる。
だからローン残債を超える売価だからといって、売って、別に得するわけではない。自分の家だけが値上がりしたのではなく、全体が値上がりしてるのだから。
なので、値段が上がったから売って引っ越しとかは考えてないです。自宅は資産運用といより生活の質優先ですね。
私の場合は、
３０代子供が生まれたタイミングで住宅購入。公園とか子育て環境重視。
４０代子供が小学校入るタイミングで住宅を賃貸に出す、駅前マンション購入か賃貸予定（子供の学区・教育環境の最適化） ＊現在ここ
５０代子供が高校を卒業した後に都心のマンション（利便性重視）
７０代 （寂しくなったら）シニア向けレジデンスとか
８０代 老人ホームかも
繰上げ返済は基本はしないけど、どっちでもいいかなといった感じですね。お金だけ考えれば、繰り上げ返済せず投資信託買った方がいいけど。固定費が膨らみ過ぎると、メンタルが厳しいですからね。
だからローン残債を超える売価だからといって、売って、別に得するわけではない。自分の家だけが値上がりしたのではなく、全体が値上がりしてるのだから。
なので、値段が上がったから売って引っ越しとかは考えてないです。自宅は資産運用といより生活の質優先ですね。
私の場合は、
３０代子供が生まれたタイミングで住宅購入。公園とか子育て環境重視。
４０代子供が小学校入るタイミングで住宅を賃貸に出す、駅前マンション購入か賃貸予定（子供の学区・教育環境の最適化） ＊現在ここ
５０代子供が高校を卒業した後に都心のマンション（利便性重視）
７０代 （寂しくなったら）シニア向けレジデンスとか
８０代 老人ホームかも
繰上げ返済は基本はしないけど、どっちでもいいかなといった感じですね。お金だけ考えれば、繰り上げ返済せず投資信託買った方がいいけど。固定費が膨らみ過ぎると、メンタルが厳しいですからね。
A
回答日時：
2026/6/9 19:34:33
当方、54歳。20代後半でマンション購入。現在、住宅ローンを完済しました。社会人2人（大卒）。1人は家を出てます。大学生1人。妻は死去。住宅金融公庫で固定2,6%で借り、11年目のタイミングで固定2,2%に切り替えました。その間、2回、繰上げ返済してます。質問者は現金300万円程度を残し、1000万円程度、繰上げ返済した方が良いと思います。もしくは、1000万円をS&P500などで運用するのも良いでしょうし、何かの病気でワンオペの時期が発生すると大変なので月々の返済金額を下げた方が良いでしょうね。貯蓄の金利上昇は嬉しいですが、周りを見てると借金の金利上昇は精神的にキツいようです。車を手放すなども考えたほうが良いです。
住宅ローンが終わると精神的に楽になり、金利上昇も嬉しいです。今、DCの運用が9%くらいなのですが、毎日、金額見るのが楽しいです。NISAにもこだわらなくなります。ｗインカム二馬力家庭はガンガン返済することだと思います。頑張ってください。
住宅ローンが終わると精神的に楽になり、金利上昇も嬉しいです。今、DCの運用が9%くらいなのですが、毎日、金額見るのが楽しいです。NISAにもこだわらなくなります。ｗインカム二馬力家庭はガンガン返済することだと思います。頑張ってください。
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