教えて！住まいの先生
Q 変動金利で住宅ローンを借りていますが、今後も金利が上がるので、繰り上げ返済を考えています。どのタイミングで繰り上げ返済するのかを質問したいです。 ①今すぐする。
②金利が上がってから、最初の支払いの前にする。
①だと金利が上がる前に支払うことで、繰り上げ返済した分を含めて、毎月の返済額が計算され、支払額が決まるので、その直後に金利が上がると、変動金利の５年ルールで、未払い利息が発生することになります。
②だと、借りている銀行が地方の銀行なので、都市銀などに遅れて金利が上がると考えられますので、今現在繰上返済する気満々なのに、数カ月待たなければいけない。
しかし上がった時に返済することで、未払利息が発生せず、借金を積み重ねていかないスッキリ感がある。
これで迷っています。
しかし金利は半年後にまたすぐ上がる可能性があるので、５年ルールにしばらている限り、未払利息は発生しそうです。
例として、１００万繰り上げ返済に用意できるとすれば、金利が上がるタイミングで半年ごとに５０万、５０万と分けた方が未払利息が発生しないし良いのでしょうか？
（地方の銀行なので、少額だと繰り上げ返済手数料がとられます）
とにかく未払利息が発生するのが、気分的に気持ちが悪いです。
払えないわけではないのに、５年ルールで払わせてもらえない・・・
一度だけなら元利均等から元金均等方式に変えられると銀行に聞いたことがあるので、元金にすれば、５年ルールに縛られないので良いかと思ったのですが、急に予測もしないほど、金利が上がれば、家庭が困窮するリスクがあるので諦めました。
未払利息分を投資に回すとかは考えておりません。
色々調べましたが、投資は自分には向いていないと思われます。
投資をしないとなると、未払利息分を毎月貯金するのが良いのでしょうが、手元の貯金は使ってしまいそうで、怖いです。
金融に詳しい方、よろしくおねがいします。
①だと金利が上がる前に支払うことで、繰り上げ返済した分を含めて、毎月の返済額が計算され、支払額が決まるので、その直後に金利が上がると、変動金利の５年ルールで、未払い利息が発生することになります。
②だと、借りている銀行が地方の銀行なので、都市銀などに遅れて金利が上がると考えられますので、今現在繰上返済する気満々なのに、数カ月待たなければいけない。
しかし上がった時に返済することで、未払利息が発生せず、借金を積み重ねていかないスッキリ感がある。
これで迷っています。
しかし金利は半年後にまたすぐ上がる可能性があるので、５年ルールにしばらている限り、未払利息は発生しそうです。
例として、１００万繰り上げ返済に用意できるとすれば、金利が上がるタイミングで半年ごとに５０万、５０万と分けた方が未払利息が発生しないし良いのでしょうか？
（地方の銀行なので、少額だと繰り上げ返済手数料がとられます）
とにかく未払利息が発生するのが、気分的に気持ちが悪いです。
払えないわけではないのに、５年ルールで払わせてもらえない・・・
一度だけなら元利均等から元金均等方式に変えられると銀行に聞いたことがあるので、元金にすれば、５年ルールに縛られないので良いかと思ったのですが、急に予測もしないほど、金利が上がれば、家庭が困窮するリスクがあるので諦めました。
未払利息分を投資に回すとかは考えておりません。
色々調べましたが、投資は自分には向いていないと思われます。
投資をしないとなると、未払利息分を毎月貯金するのが良いのでしょうが、手元の貯金は使ってしまいそうで、怖いです。
金融に詳しい方、よろしくおねがいします。
質問日時：
2026/6/10 09:14:19
解決済み
解決日時：
2026/6/13 14:49:26
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 3207 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/13 14:49:26
あなたのローンに対する知識で重大な間違いは
「未払利息が発生する」
この部分です。
どんな状況でも「未払利息」は発生しません！
銀行は自行の利益を優先します。
金利が上がると返済額の中の利息部分が増えます。
5年ルールや125％ルールの影響を受けるのは
「元本の減り方（＝ユーザーに関する部分）」だけです。
銀行は痛くもかゆくもありません。
3000万円を金利1.0％、35年で借りていると
8年（96回返済済み）経過した時点の元本残高は
画像の通りで24,037,328円です。
97回目の返済額（毎月一定）は84,686円です。
内訳は元本64,665円＋利息20,031円
97回目から金利が1.5％に上がると
毎月の返済額は90,270円
内訳は元本60,232円＋利息30,047円
5年ルールが有って返済額が84,686円で変化しないのであれば
内訳は元本54,639円＋利息30,047円となります。
未払いになって先送りになるのは元本分の5,593円です。
返済額が90,270円なら
97回目返済後の元本は23,977,105円になるはずが、
元本分の返済が5,593円円少ないので
＝次の1ヶ月の残高が23,982,698円になります。
5年ルールや125％ルールの影響を受けるのは
ユーザーが不利になる「元本の返済が遅れる」という部分だけです。
銀行は、金利分はきっちり回収しています。
で、返済額の見直しの時には
金利の変化で減らなかった元本をそっくり計算して毎月の返済額が見直される。
ただし、見直しの上限はそれまでの25％アップ＝125％まで。
「未払利息が発生する」
この部分です。
どんな状況でも「未払利息」は発生しません！
銀行は自行の利益を優先します。
金利が上がると返済額の中の利息部分が増えます。
5年ルールや125％ルールの影響を受けるのは
「元本の減り方（＝ユーザーに関する部分）」だけです。
銀行は痛くもかゆくもありません。
3000万円を金利1.0％、35年で借りていると
8年（96回返済済み）経過した時点の元本残高は
画像の通りで24,037,328円です。
97回目の返済額（毎月一定）は84,686円です。
内訳は元本64,665円＋利息20,031円
97回目から金利が1.5％に上がると
毎月の返済額は90,270円
内訳は元本60,232円＋利息30,047円
5年ルールが有って返済額が84,686円で変化しないのであれば
内訳は元本54,639円＋利息30,047円となります。
未払いになって先送りになるのは元本分の5,593円です。
返済額が90,270円なら
97回目返済後の元本は23,977,105円になるはずが、
元本分の返済が5,593円円少ないので
＝次の1ヶ月の残高が23,982,698円になります。
5年ルールや125％ルールの影響を受けるのは
ユーザーが不利になる「元本の返済が遅れる」という部分だけです。
銀行は、金利分はきっちり回収しています。
で、返済額の見直しの時には
金利の変化で減らなかった元本をそっくり計算して毎月の返済額が見直される。
ただし、見直しの上限はそれまでの25％アップ＝125％まで。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/6/13 14:49:26
他の方もありがとうございました。
色々な意見が聞けて良かったですが、誰をベストアンサーにするか迷いました。
そこで、直接質問に回答されてないけれど、わかりやすく説明してくださった方に決めました。
回答
A
回答日時：
2026/6/12 19:24:38
変動金利で借りるということは
＝繰り上げ返済ありきです
それは借りる時には承知の上だったから
どうしたものか悩んでおられると思います。
さしあたって、繰り上げにかかる手数料は逃れたいものです。
いくら以上なら手数料がかからないか聞いて
その金額が溜まったら繰り上げ返済でいいのでは。
しかし、生活費や貯蓄、投資分などはしっかり確保が必要です。
投資の心得は卵を一つのかごに盛らないことです。
家計を見直して、繰り上げ分、貯蓄分、投資分の金額を決めて給料をもらったら先取りして残りで生活するようにしましょう。（苦しいなら配分を見直せばいいのです）
＝繰り上げ返済ありきです
それは借りる時には承知の上だったから
どうしたものか悩んでおられると思います。
さしあたって、繰り上げにかかる手数料は逃れたいものです。
いくら以上なら手数料がかからないか聞いて
その金額が溜まったら繰り上げ返済でいいのでは。
しかし、生活費や貯蓄、投資分などはしっかり確保が必要です。
投資の心得は卵を一つのかごに盛らないことです。
家計を見直して、繰り上げ分、貯蓄分、投資分の金額を決めて給料をもらったら先取りして残りで生活するようにしましょう。（苦しいなら配分を見直せばいいのです）
A
回答日時：
2026/6/12 12:31:45
A
回答日時：
2026/6/12 10:51:42
変動金利だとおそらく８月の返済あたりから、新金利での返済となると思いますが、一度銀行でダメ元で金利引き下げ交渉をしてみる事をオススメします。
私も昨年の6月に相談したら0.25%引き下げてくれましたよ。
要は、変動金利の上昇分の相殺なので、正確には金利の維持ではありましたが、相談は無料ですし、属性や返済期間などで前向きに検討してくれるかもしれませんよ。
見直し契約時に金利変更の手数料33000円はかかりましたが、相談して良かったと思ってます。
ちなみに私も地方銀行の住宅ローンです。
私も昨年の6月に相談したら0.25%引き下げてくれましたよ。
要は、変動金利の上昇分の相殺なので、正確には金利の維持ではありましたが、相談は無料ですし、属性や返済期間などで前向きに検討してくれるかもしれませんよ。
見直し契約時に金利変更の手数料33000円はかかりましたが、相談して良かったと思ってます。
ちなみに私も地方銀行の住宅ローンです。
A
回答日時：
2026/6/11 21:02:13
5年ルールは全ての変動金利ローンに必ずあるものではなく、金融機関や商品によります。まず契約書で確認された方がよいと思います。
また、5年ルールは「返済額の急増を抑える仕組み」であって、金利上昇リスクが消えるわけではありません。金利が上がれば、毎月返済額の中で利息部分が増え、元本の減りが遅くなります。
繰上返済については、未払利息の発生タイミングを細かく狙うより、手数料や生活防衛資金を残したうえで、早めに元本を減らす方がシンプルだと思います。100万円を用意できるなら、手数料がかからない範囲・家計に無理のない範囲で繰上返済し、残りは金利上昇や急な出費に備えて手元資金として持つのが現実的ではないでしょうか。
元金均等に変えると元本の減りは早くなりますが、当初返済額が増えるため、家計に余裕がない場合は慎重に考えた方がよいと思います。
よって私のおすすめは①です。
また、5年ルールは「返済額の急増を抑える仕組み」であって、金利上昇リスクが消えるわけではありません。金利が上がれば、毎月返済額の中で利息部分が増え、元本の減りが遅くなります。
繰上返済については、未払利息の発生タイミングを細かく狙うより、手数料や生活防衛資金を残したうえで、早めに元本を減らす方がシンプルだと思います。100万円を用意できるなら、手数料がかからない範囲・家計に無理のない範囲で繰上返済し、残りは金利上昇や急な出費に備えて手元資金として持つのが現実的ではないでしょうか。
元金均等に変えると元本の減りは早くなりますが、当初返済額が増えるため、家計に余裕がない場合は慎重に考えた方がよいと思います。
よって私のおすすめは①です。
A
回答日時：
2026/6/11 20:29:38
未払い利息なんて気にせずにさっさと繰り上げ返済してください。
未払い利息が発生するほど金利が上がるなんてそうそうありませんから。
カテゴリマスターの回答で
＞繰り上げ返済すれば5年ルールがリセットされて1年目になる
とありますが、銀行によって変わります。
少なくともうちの銀行ではあり得ない話です。
未払い利息が発生するほど金利が上がるなんてそうそうありませんから。
カテゴリマスターの回答で
＞繰り上げ返済すれば5年ルールがリセットされて1年目になる
とありますが、銀行によって変わります。
少なくともうちの銀行ではあり得ない話です。
A
回答日時：
2026/6/10 17:18:21
繰り上げ返済すれば5年ルールがリセットされて1年目になるというのをご存知ですか？
今すぐ繰り上げ返済して金利が上がったタイミングで1万円でもいいので繰り上げ返済すれば新たな金利で支払額が決まるので未払い利息は発生しません。
今すぐ繰り上げ返済して金利が上がったタイミングで1万円でもいいので繰り上げ返済すれば新たな金利で支払額が決まるので未払い利息は発生しません。
A
回答日時：
2026/6/10 16:46:10
銀行は、金利を4月と10月に見直し、実際に適用するのは3ヶ月後です。したがって、この3ヶ月間の間に繰り上げ返済すればいいです。
A
回答日時：
2026/6/10 12:17:43
変動金利で住宅ローンを借りていますが、今後も金利が上がるので、繰り上げ返済を考えています。どのタイミングで繰り上げ返済するのか？
1.
というか、繰り上げ返済手数料が０円なら、可能なら毎月。繰り上げ返済用の貯金なんかすべきではない。無論ですが、緊急用の資金は別途貯金しておいてください。
変動金利の融資は基本的にがんがん繰り上げ返済を行う返済方法です。繰り上げ返済可能な原資ができたらその瞬間にすべきです。
未払利息なんか考える必要がありません。最速で繰り上げ返済を繰り返せば勝手に消えてゆくからです。
「投資は自分には向いていない」ではなくて、「投資なんかする人には変動金利での融資が向いていない」です。
変動金利で借りた瞬間から、投資なんかやっている場合ではありません。最速で完済を目指してください。投資したい希望が出て来たら、投資するより前に固定金利に借換してください。
1.
というか、繰り上げ返済手数料が０円なら、可能なら毎月。繰り上げ返済用の貯金なんかすべきではない。無論ですが、緊急用の資金は別途貯金しておいてください。
変動金利の融資は基本的にがんがん繰り上げ返済を行う返済方法です。繰り上げ返済可能な原資ができたらその瞬間にすべきです。
未払利息なんか考える必要がありません。最速で繰り上げ返済を繰り返せば勝手に消えてゆくからです。
「投資は自分には向いていない」ではなくて、「投資なんかする人には変動金利での融資が向いていない」です。
変動金利で借りた瞬間から、投資なんかやっている場合ではありません。最速で完済を目指してください。投資したい希望が出て来たら、投資するより前に固定金利に借換してください。
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