教えて！住まいの先生
Q ゴミ屋敷の築古戸建を買取査定してもらったら買取不可だったのですが、そこで不動産投資家を紹介してもらい内見後に10万円なら買いますと言われました。
大型スーパー徒歩圏内、車を2台駐車できるし、小中学校、駅、総合病院、商業施設などは車で5分10分くらいなので利便性は良いと思うので、予想では今どき流行りのリノベしてファミリー層をターゲットに賃貸物件にするのかも。
ゴミ屋敷だから安くても仕方ないのかと思ってたけど、別の不動産屋では現状のままでも130万円くらいから掲載するのが適正価格と言われました。
あやうく、10万円で売るとこでした。しかし130万円が適正というのも本当なのかな？
ちょうど良い目安なのが、隣が更地の30坪の売土地で200万円で半年以上売れてない感じです。自分の土地は35坪で建物は延床面積30坪です。
地方なら珍しくもないですが土砂災害警戒区域で墓地が隣接してます。
どう思いますか？
築48年の上物が建ってる、しかもゴミ屋敷なので床の状態とかを把握できない。
色んな人に聞いたら、このゴミの量だと60万から80万円くらい業者費用がかかると言われました。
なんだか、10万円が適正価格じゃないですか？
ルートはスーモとかで掲載らしいです。130万円で売れない可能性はあるけど、10万円とかでも売れなかったりして。そのとき最初の不動産投資家にはソッポ向かれるかも。それは怖い話です。
自宅を手放したら、賃貸か両親2人の実家、この2つの選択肢になるので、これはこれで重荷があるのですが、それでも今のうちに自宅を手放すべきでしょうか？
人口7万人の地方です。
仲介手数料は売主負担なので、実質は20万円持ち出しになります。
手放したい理由は、ご近所との仲が微妙だからなのと、自分の家は負動産なのかな？と危機感を抱いているからです。
ゴミ屋敷だから安くても仕方ないのかと思ってたけど、別の不動産屋では現状のままでも130万円くらいから掲載するのが適正価格と言われました。
あやうく、10万円で売るとこでした。しかし130万円が適正というのも本当なのかな？
ちょうど良い目安なのが、隣が更地の30坪の売土地で200万円で半年以上売れてない感じです。自分の土地は35坪で建物は延床面積30坪です。
地方なら珍しくもないですが土砂災害警戒区域で墓地が隣接してます。
どう思いますか？
築48年の上物が建ってる、しかもゴミ屋敷なので床の状態とかを把握できない。
色んな人に聞いたら、このゴミの量だと60万から80万円くらい業者費用がかかると言われました。
なんだか、10万円が適正価格じゃないですか？
ルートはスーモとかで掲載らしいです。130万円で売れない可能性はあるけど、10万円とかでも売れなかったりして。そのとき最初の不動産投資家にはソッポ向かれるかも。それは怖い話です。
自宅を手放したら、賃貸か両親2人の実家、この2つの選択肢になるので、これはこれで重荷があるのですが、それでも今のうちに自宅を手放すべきでしょうか？
人口7万人の地方です。
仲介手数料は売主負担なので、実質は20万円持ち出しになります。
手放したい理由は、ご近所との仲が微妙だからなのと、自分の家は負動産なのかな？と危機感を抱いているからです。
回答
A
回答日時：
2026/7/8 20:12:32
質問の削除率が-33%ってどういうことですか？
私は2回真面目に回答しましたが、質問は削除されています。
そういう生き様が、買取価格にもあらわれるのではないでしょうか？
BAも選ばずに同じような投稿を繰り返すのは、真面目に回答している人に対して失礼ですよ！
何度も回答していますが、不動産は売主の思う価格では簡単には売れません。手を加えずほったらかしなら、なおさらです。
何度質問しても、現実は変わりません。
私は2回真面目に回答しましたが、質問は削除されています。
そういう生き様が、買取価格にもあらわれるのではないでしょうか？
BAも選ばずに同じような投稿を繰り返すのは、真面目に回答している人に対して失礼ですよ！
何度も回答していますが、不動産は売主の思う価格では簡単には売れません。手を加えずほったらかしなら、なおさらです。
何度質問しても、現実は変わりません。
A
回答日時：
2026/7/7 10:03:17
状況を見る限り、**10万円が絶対に適正とは言い切れない**と思います。
たしかに、築48年・ゴミ屋敷状態・床や建物内部の状態が確認しにくい・土砂災害警戒区域・隣接墓地あり、という条件はかなり大きなマイナスです。さらに残置物撤去に60万〜80万円ほどかかるなら、買主側から見ると「かなり安くないと買えない」と判断されるのは自然です。
ただし、それでも**いきなり10万円で売るのは早すぎる**と思います。
理由は、土地が35坪あり、駐車2台可、大型スーパー徒歩圏内、小中学校・駅・病院・商業施設が車で5〜10分圏内という利便性があるからです。地方でも、賃貸需要や再生需要が見込めるエリアなら、不動産投資家や再販業者にとっては価値が残っている可能性があります。
隣の更地30坪が200万円で半年以上売れていないなら、土地だけで単純に200万円の価値があるとは見にくいです。ただ、あなたの土地は35坪で建物付きです。建物が使えるかどうかは別として、投資家目線では「残置物撤去費」「リフォーム費」「賃貸化できるか」「出口価格」を計算したうえで買付価格を出しているはずです。
そのため、現実的には、
**10万円＝即決買取のかなり安い価格**
**130万円＝仲介でチャレンジする売出価格**
**実際に成約しやすい価格＝その中間になる可能性**
という見方が近いと思います。
個人的には、すぐ10万円で売るよりも、まずは**現況渡し・契約不適合責任免責・残置物あり**という条件で、仲介で反応を見るのが良いと思います。たとえば130万円前後で出して、反応がなければ100万円、80万円、50万円と段階的に下げる方法です。
ただし、売主側の仲介手数料や諸費用で実質20万円ほど持ち出しになるなら、売却価格が低い場合は「売ったのにお金が残らない」「むしろマイナスになる」可能性があります。そこはかなり重要です。
また、最初の投資家にそっぽを向かれるのが怖い気持ちもわかりますが、10万円で買うと言っているということは、買主側には何らかの利益計算があるはずです。後から相談しても、価格交渉の余地が残る可能性はあります。
今すぐ確認した方がいいのは、次の3つです。
1. 現況・残置物ありで仲介販売できるか
2. 契約不適合責任免責で売れるか
3. 10万円以外に、50万〜100万円程度で買う投資家や業者がいないか
最低でも、あと2〜3社には査定・買取相談をした方がいいです。ゴミ屋敷や築古戸建は、業者によって評価が大きく変わります。ある会社では買取不可でも、別の投資家や再生業者なら価格がつくことがあります。
自宅を手放すべきかについては、近所関係のストレスや「将来さらに売れなくなるかも」という不安が強いなら、売却を進める方向で考えるのはありです。ただし、売却後に賃貸へ行くのか、実家へ戻るのかで生活の負担も変わるため、売却価格だけで決めない方がいいです。
結論としては、**10万円で即決するのはまだ早い**です。
まずは130万円前後で仲介販売を試し、反応を見ながら価格調整するのが現実的だと思います。そのうえで、どうしても売れなければ投資家買取や低価格売却を検討する流れが安全です。
築古戸建やゴミ屋敷状態の不動産は、通常の家よりも査定額に差が出やすいです。1社だけの価格で判断すると損をする可能性があるので、複数社の査定額と「なぜその金額なのか」という根拠を比較することをおすすめします。
不動産売却で安く買い叩かれないための考え方はこちらにもまとめています。
九州不動産売却ラボ
https://kyushu-baikyaku-lab.com/
たしかに、築48年・ゴミ屋敷状態・床や建物内部の状態が確認しにくい・土砂災害警戒区域・隣接墓地あり、という条件はかなり大きなマイナスです。さらに残置物撤去に60万〜80万円ほどかかるなら、買主側から見ると「かなり安くないと買えない」と判断されるのは自然です。
ただし、それでも**いきなり10万円で売るのは早すぎる**と思います。
理由は、土地が35坪あり、駐車2台可、大型スーパー徒歩圏内、小中学校・駅・病院・商業施設が車で5〜10分圏内という利便性があるからです。地方でも、賃貸需要や再生需要が見込めるエリアなら、不動産投資家や再販業者にとっては価値が残っている可能性があります。
隣の更地30坪が200万円で半年以上売れていないなら、土地だけで単純に200万円の価値があるとは見にくいです。ただ、あなたの土地は35坪で建物付きです。建物が使えるかどうかは別として、投資家目線では「残置物撤去費」「リフォーム費」「賃貸化できるか」「出口価格」を計算したうえで買付価格を出しているはずです。
そのため、現実的には、
**10万円＝即決買取のかなり安い価格**
**130万円＝仲介でチャレンジする売出価格**
**実際に成約しやすい価格＝その中間になる可能性**
という見方が近いと思います。
個人的には、すぐ10万円で売るよりも、まずは**現況渡し・契約不適合責任免責・残置物あり**という条件で、仲介で反応を見るのが良いと思います。たとえば130万円前後で出して、反応がなければ100万円、80万円、50万円と段階的に下げる方法です。
ただし、売主側の仲介手数料や諸費用で実質20万円ほど持ち出しになるなら、売却価格が低い場合は「売ったのにお金が残らない」「むしろマイナスになる」可能性があります。そこはかなり重要です。
また、最初の投資家にそっぽを向かれるのが怖い気持ちもわかりますが、10万円で買うと言っているということは、買主側には何らかの利益計算があるはずです。後から相談しても、価格交渉の余地が残る可能性はあります。
今すぐ確認した方がいいのは、次の3つです。
1. 現況・残置物ありで仲介販売できるか
2. 契約不適合責任免責で売れるか
3. 10万円以外に、50万〜100万円程度で買う投資家や業者がいないか
最低でも、あと2〜3社には査定・買取相談をした方がいいです。ゴミ屋敷や築古戸建は、業者によって評価が大きく変わります。ある会社では買取不可でも、別の投資家や再生業者なら価格がつくことがあります。
自宅を手放すべきかについては、近所関係のストレスや「将来さらに売れなくなるかも」という不安が強いなら、売却を進める方向で考えるのはありです。ただし、売却後に賃貸へ行くのか、実家へ戻るのかで生活の負担も変わるため、売却価格だけで決めない方がいいです。
結論としては、**10万円で即決するのはまだ早い**です。
まずは130万円前後で仲介販売を試し、反応を見ながら価格調整するのが現実的だと思います。そのうえで、どうしても売れなければ投資家買取や低価格売却を検討する流れが安全です。
築古戸建やゴミ屋敷状態の不動産は、通常の家よりも査定額に差が出やすいです。1社だけの価格で判断すると損をする可能性があるので、複数社の査定額と「なぜその金額なのか」という根拠を比較することをおすすめします。
不動産売却で安く買い叩かれないための考え方はこちらにもまとめています。
九州不動産売却ラボ
https://kyushu-baikyaku-lab.com/
A
回答日時：
2026/7/6 22:07:44
不動産業者ではなく建築士ですので、専門外ですが分かる範囲でお答えします。
近隣の土地が30坪で200万だという事は、概ね7万/坪程度の価値だと思います。
と言う事は7万×35坪＝245万が土地としての価値になると思います。
建物が無価値で解体の必要があるとすれば、解体費用の概算は200～300万になると考えられます。
この解体を自社で安く行える場合、もしくは建物を活かして活用する場合は、それなりの金額でも買い取れると思いますが、解体を前提とすれば無価値もしくはマイナスだと言えます。
一般論ですが、7万/坪と言うのは地方都市だとしてもかなり安価な地域ですので、その様な地域の地価は今後ドンドン下がる事が予想されます。
今、お住まいなのであれば、賃貸費用がプラスになると言えますが、将来的に「負動産」となるのはほぼ間違いないと思いますので、活用できないならタダでも処分すべきだと思います。
近隣の土地が30坪で200万だという事は、概ね7万/坪程度の価値だと思います。
と言う事は7万×35坪＝245万が土地としての価値になると思います。
建物が無価値で解体の必要があるとすれば、解体費用の概算は200～300万になると考えられます。
この解体を自社で安く行える場合、もしくは建物を活かして活用する場合は、それなりの金額でも買い取れると思いますが、解体を前提とすれば無価値もしくはマイナスだと言えます。
一般論ですが、7万/坪と言うのは地方都市だとしてもかなり安価な地域ですので、その様な地域の地価は今後ドンドン下がる事が予想されます。
今、お住まいなのであれば、賃貸費用がプラスになると言えますが、将来的に「負動産」となるのはほぼ間違いないと思いますので、活用できないならタダでも処分すべきだと思います。
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