教えて！住まいの先生
Q 現在、中古の戸建て（連棟式長屋）の購入手続きを進めています。オーナーチェンジの投資用物件となり、現況有姿・売主免責での契約です。
今月下旬に決済を控えているのですが、将来的に管理を委託する予定の管理会社が現地を視察した際、物件の境界付近（隣地アパートとの境界上）に、買い物袋2つ分程度のゴミが放置されているのを発見しました。物件は現在、不動産業者である売主が自主管理をしています。
売主へ確認したところ、対応は引き渡し後にずれ込む可能性が高いと言われています。また、売主の社内事情（事務所移転）もあり、決済日を延期することは難しい状況です。
ゴミを見つけてくれた将来の管理会社は非常に協力的で、引き渡し後に対応していく方向で動いてくれています。
投資家としてリスクを避け、スムーズに賃貸経営をスタートさせたいと考えているのですが、現在、私ができることは何かありますか。
先輩大家の皆様のご経験から、実務的なアドバイスをいただけますと幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。
売主へ確認したところ、対応は引き渡し後にずれ込む可能性が高いと言われています。また、売主の社内事情（事務所移転）もあり、決済日を延期することは難しい状況です。
ゴミを見つけてくれた将来の管理会社は非常に協力的で、引き渡し後に対応していく方向で動いてくれています。
投資家としてリスクを避け、スムーズに賃貸経営をスタートさせたいと考えているのですが、現在、私ができることは何かありますか。
先輩大家の皆様のご経験から、実務的なアドバイスをいただけますと幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/7/10 08:46:19
私なら、決済延期が難しい前提であれば、まず「引き渡し前に見つかっている問題」として、最低限の証拠化と書面化をしておきます。
買い物袋2つ分程度のゴミであれば、物件取得そのものを止めるほどの重大リスクではない可能性が高いと思いますが、現況有姿・売主免責の契約であれば、引き渡し後に曖昧なままにすると、最終的に買主側の負担になる可能性があります。
具体的には、決済前に以下をしておくのがよいと思います。
1. ゴミの写真を撮る
2. 場所が自分の物件側なのか、隣地側なのか、境界上なのかを確認する
3. 売主・仲介・管理会社を含めてメールやLINEなど記録に残る形でやり取りする
4. 売主が撤去するのか、買主側で撤去して費用精算するのかを明確にする
5. 引き渡し後対応になるなら、撤去期限と費用負担を文章で残す
できれば、決済前に売主との間で簡単な覚書を交わし、
「本物件境界付近に残置されているゴミについては、売主の責任と費用負担で〇月〇日までに撤去する」
「売主が期限までに撤去しない場合、買主または管理会社が撤去し、その費用を売主へ請求できる」
という内容を入れておくと安心です。
覚書が難しい場合でも、少なくとも仲介会社経由でメール記録だけは残しておいた方がいいです。
また、境界付近とのことなので、隣地アパート側の所有物や入居者のゴミである可能性もあります。その場合、売主だけでなく隣地アパートの管理会社・所有者との確認も必要になるかもしれません。
今回の件で一番避けたいのは、「誰のゴミか分からない」「誰が撤去費用を負担するか分からない」「引き渡し後なので買主でお願いします」となることです。
将来の管理会社さんが協力的なのはかなり心強いので、管理会社さんに現地写真・位置確認・隣地との連絡窓口確認までサポートしてもらい、引き渡し後すぐ動ける状態にしておくのが現実的だと思います。
買い物袋2つ程度なら費用面のダメージは大きくないと思いますが、投資物件としては最初の管理体制が大事なので、今回をきっかけに、
・敷地内の残置物確認
・越境や境界まわりの確認
・入居者へのゴミ出しルール周知
・隣地アパートとの連絡先確認
・管理会社への引き継ぎ事項整理
まで済ませておくと、賃貸経営のスタートとしてはかなり安心だと思います。
結論としては、決済を止めるよりも、決済前に「写真・記録・費用負担・撤去期限」を明確にして、管理会社と連携しながら引き渡し後すぐ対応できる状態にしておくのがよいと思います。
買い物袋2つ分程度のゴミであれば、物件取得そのものを止めるほどの重大リスクではない可能性が高いと思いますが、現況有姿・売主免責の契約であれば、引き渡し後に曖昧なままにすると、最終的に買主側の負担になる可能性があります。
具体的には、決済前に以下をしておくのがよいと思います。
1. ゴミの写真を撮る
2. 場所が自分の物件側なのか、隣地側なのか、境界上なのかを確認する
3. 売主・仲介・管理会社を含めてメールやLINEなど記録に残る形でやり取りする
4. 売主が撤去するのか、買主側で撤去して費用精算するのかを明確にする
5. 引き渡し後対応になるなら、撤去期限と費用負担を文章で残す
できれば、決済前に売主との間で簡単な覚書を交わし、
「本物件境界付近に残置されているゴミについては、売主の責任と費用負担で〇月〇日までに撤去する」
「売主が期限までに撤去しない場合、買主または管理会社が撤去し、その費用を売主へ請求できる」
という内容を入れておくと安心です。
覚書が難しい場合でも、少なくとも仲介会社経由でメール記録だけは残しておいた方がいいです。
また、境界付近とのことなので、隣地アパート側の所有物や入居者のゴミである可能性もあります。その場合、売主だけでなく隣地アパートの管理会社・所有者との確認も必要になるかもしれません。
今回の件で一番避けたいのは、「誰のゴミか分からない」「誰が撤去費用を負担するか分からない」「引き渡し後なので買主でお願いします」となることです。
将来の管理会社さんが協力的なのはかなり心強いので、管理会社さんに現地写真・位置確認・隣地との連絡窓口確認までサポートしてもらい、引き渡し後すぐ動ける状態にしておくのが現実的だと思います。
買い物袋2つ程度なら費用面のダメージは大きくないと思いますが、投資物件としては最初の管理体制が大事なので、今回をきっかけに、
・敷地内の残置物確認
・越境や境界まわりの確認
・入居者へのゴミ出しルール周知
・隣地アパートとの連絡先確認
・管理会社への引き継ぎ事項整理
まで済ませておくと、賃貸経営のスタートとしてはかなり安心だと思います。
結論としては、決済を止めるよりも、決済前に「写真・記録・費用負担・撤去期限」を明確にして、管理会社と連携しながら引き渡し後すぐ対応できる状態にしておくのがよいと思います。
回答
A
回答日時：
2026/7/8 18:35:27
現所有者から家賃の入金状況
修理履歴 隣家との関係をよくヒアリングする事
修理履歴 隣家との関係をよくヒアリングする事
A
回答日時：
2026/7/7 10:40:46
（元）不動産会社経営の宅建士です。
連棟式住戸（長屋）を、「投資」で取得ですか？
おやめになった方が賢明ですよ。なぜなら価値ゼロだからです。
投資なら、毎月収入のインカム････将来売却期待のｷｬﾋﾟﾀﾙ･････などを見込みますが、物件価値はゼロだからです。
●ちなみに住宅ローンは最初から不可です。
担保価値の無いものに現金を寝かせておくなど、ナンセンスです。
連棟式住戸（長屋）を、「投資」で取得ですか？
おやめになった方が賢明ですよ。なぜなら価値ゼロだからです。
投資なら、毎月収入のインカム････将来売却期待のｷｬﾋﾟﾀﾙ･････などを見込みますが、物件価値はゼロだからです。
●ちなみに住宅ローンは最初から不可です。
担保価値の無いものに現金を寝かせておくなど、ナンセンスです。
A
回答日時：
2026/7/7 10:31:57
不動産屋でもあり、８部屋を保有している大家です。
昔で言う長屋は平屋建てイメージですね。タウンハウスと呼称すると2階建て等になりますね。
連棟式でも１番端っこは建て替えが可能です。但し切離した隣地の壁を綺麗に修復する必要があります。
長屋の住人か、アパートの住人か、境界のゴミ袋、誰が出したかは解らないです。
そんな事を気にしてもしょうがないです。
400万円以下ならば、そのようなゴミ出しルールを守らない住人が多いですし、隣人トラブルで刺されて殺されるもマンションよりも多いです。
特に、高齢者が多いので、自然死・孤独死も多い物件です。
特に、70歳以上が住む物件だと、棺桶に片足突っ込んでますから、事故物件にならないように注意をしましょう。
また、生活保護者や高齢者はお金が無くて、火災保険の更新をしない人がいます。
こう言う人が室内で亡くなっても、火災保険の高齢者特約(200万円位降りる)のが支払われなるので、更新時に必ず、LINEでも写メ送らせると良いです。
そこまで出来れば管理会社としては、OKです。
管理委託業務も家賃が安いと5%では引き受けてくれなくて、8%位の委託費になったりしますね。
特に、共用部の掃除をさせないと、安い家賃の物件の住人の中にはクレーマーもいます。
気を付けて下さいね。
頑張って下さい。
昔で言う長屋は平屋建てイメージですね。タウンハウスと呼称すると2階建て等になりますね。
連棟式でも１番端っこは建て替えが可能です。但し切離した隣地の壁を綺麗に修復する必要があります。
長屋の住人か、アパートの住人か、境界のゴミ袋、誰が出したかは解らないです。
そんな事を気にしてもしょうがないです。
400万円以下ならば、そのようなゴミ出しルールを守らない住人が多いですし、隣人トラブルで刺されて殺されるもマンションよりも多いです。
特に、高齢者が多いので、自然死・孤独死も多い物件です。
特に、70歳以上が住む物件だと、棺桶に片足突っ込んでますから、事故物件にならないように注意をしましょう。
また、生活保護者や高齢者はお金が無くて、火災保険の更新をしない人がいます。
こう言う人が室内で亡くなっても、火災保険の高齢者特約(200万円位降りる)のが支払われなるので、更新時に必ず、LINEでも写メ送らせると良いです。
そこまで出来れば管理会社としては、OKです。
管理委託業務も家賃が安いと5%では引き受けてくれなくて、8%位の委託費になったりしますね。
特に、共用部の掃除をさせないと、安い家賃の物件の住人の中にはクレーマーもいます。
気を付けて下さいね。
頑張って下さい。
A
回答日時：
2026/7/7 09:54:12
投資家気取りで不動産屋に管理を任せることを前提としているところかな。
あなたがしようとしているのは投資ではなく経営だと思うのですが。
私は不動産屋であなたのような投資家気取りの大家を多数知っていますが、基本上手くいっていないです。
おやめになった方が良いでしょう。
あなたがしようとしているのは投資ではなく経営だと思うのですが。
私は不動産屋であなたのような投資家気取りの大家を多数知っていますが、基本上手くいっていないです。
おやめになった方が良いでしょう。
A
回答日時：
2026/7/7 08:44:05
A
回答日時：
2026/7/7 07:45:10
土地の価値等を今更言うまでも無く、長屋と思わないでテラスハウスと思えば又経営の進め方も変わってくるし
自力、他力含めて、テラスハウス風に進めて行けば、それなりの価格帯、それなりの客層となる
文面の構成から不安な人では無いので、大成功は運が伴うので、それが、満たさなかったとしても
大きな失敗のある人とは思えない
ただし、キチッとしているから、順調に行くだろう、と思い込まないこと
思いもよらないことが、多く起きる、加味し進んでください
自力、他力含めて、テラスハウス風に進めて行けば、それなりの価格帯、それなりの客層となる
文面の構成から不安な人では無いので、大成功は運が伴うので、それが、満たさなかったとしても
大きな失敗のある人とは思えない
ただし、キチッとしているから、順調に行くだろう、と思い込まないこと
思いもよらないことが、多く起きる、加味し進んでください
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