教えて！住まいの先生

１）３千万円特別控除
５年後に戻って居住するのであれば、形式的には適用可能と思われます。
ただし その対象となる「居住用財産」は、「次の居住用家屋、及び、その敷地」の譲渡とされます。
イ）現に自分が住んでいる家屋
ロ）住まなくなってから３年を経過する年の12月31日までに売却する家屋
○「５年後に戻った数年後の売却」であれば「転居前の13年間の居住期間」は前記イ）ロ）のいずれにも関係しないため、同「居住用家屋」の判断はその「５年後に戻ってからの居住実態」により判断することになります。
ここで その居住実態が次のように判断されるときは、その家屋は「居住用家屋に該当しない」とされこの特例につき「適用除外」とされます。
○この特例適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋、その居住の用に供するための家屋の新築期間中だけの仮住まいである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
※上記判断においては、その者及び配偶者等（社会通念に照らしその者と同居することが通常であると認められる配偶者その他の者をいう。以下この項において同じ。）の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合勘案して判定する。
【国税庁／措置法通達／（居住用家屋の範囲）31の3-2】
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/shotoku/sochiho/710826/sanrin/sanjyou/soti31/06.htm#a-31_3-2
したがって 例えば「５年後に戻ったとき」に「既に新居の取得等を計画していた」ときなどは「適用除外」と判断される可能性があり、実際の申告に際し「適用可否に疑念が生じる」ときは税務署へ相談されるほうが良いと思います。
２）10年超所有の軽減税率
同特例の適用対象は「所有期間10年超である居住用財産（居住用家屋、及び、その敷地）」とされ、その「居住用家屋」の判断は前記「１）３千万円特別控除」の場合に同じとなります。
したがって 結論も前記「１）３千万円特別控除」の場合に同じになると思われます。

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3000万円控除は居住していることが条件です
戻って住んでいれば期間に関係なく控除を受けられます
10年以上所有による税額減免はその名の通りで居住しているかは関係ありません

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賃貸に出したら3000万控除は除外されます

住み替えが条件ですから、実態の無いことをするのはオススメしません
その間の賃貸だって費用かかりますし

そもそも中古のマンションを売って、一か八かの行為に出るほど、利益が出るのでしょうか

住民票や賃貸人もそれなりの口裏合わせも必要かもしれません

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