教えて！住まいの先生
Q 30歳 投信2,000万 現金600万 大手企業勤務(年収800万、世帯年収1,200万)です。不動産経営を始められるでしょうか。 不動産投資・経営に詳しい方にご意見をいただきたいです。
新幹線駅のある地方中核都市で、一棟アパートまたは戸建賃貸の経営を検討しています。
AIに相談したところ「自己資金5%程度でも融資は引ける」「この属性なら十分可能」といった耳障りの良い回答ばかりで、少々楽観的すぎるのではと不信感を抱いています。
個人的には物件選定を間違わなければ再現性の高い事業であると考えているのですが、甘いでしょうか。
厳しいご意見や甘くない現実、実際の融資感、リスクなど、建設的なご意見であれば辛口なものでも歓迎いたします。
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2026/7/25 21:16:50
解決済み
解決日時：
2026/8/1 10:29:51
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 229 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/8/1 10:29:51
今は、中古アパートが有っても、年利６%回れば良い方です。
それに、固定資産税と管理費「維持費」がかかりますね。なので良くて５%です。
まあ、銀行で上手に借りれば３%でなんとかなりそうなので、上手に運用すれば２%ぐらいの利益は出るでしょうね。
２億とか３億の物件でしたら、競争が少ないので、銀行さえ応じてくれれば貸してくれるかもしれません。2600万円でしたら、２億円は借りることができないと思います。
そうすると競争が多い、１億円以下の物件になってしまいますね。
１億円の物件でも、２%でしたら、200万円にしかならないです。
選定眼があればなんとかなるでしょうけど、ちょっと大変でしょうね。
根性出さないとリスクが大きいですね。
東京とかの立地が良いところでしたら、地価の上昇で将来の売却のときに儲かるかもしれないですが。
根性出して勉強して、場合によってはリスク取って、自己責任で運用することも良いと思います。
言われるがままでしたら、いい餌食になってしまいます。
本当に根性があるのでしたら、風俗ビルですね。上手にやれば20%ぐらい回ります。風俗なので、そちらのスジの方と上手に付き合わないといけないですし、警察の規制が入れば、一発で飛びます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/8/1 10:29:51
皆さま、非常に建設的でリアルなご意見をいただき本当にありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/7/28 12:47:33
地方中核都市でも、少子化でこの先10年以内の大幅な人口減少が見込まれます。現時点で土地代が高価な物件でもこの先10年で価値は激減すると考えられます。
また今の時代、首都圏、関西圏、中京圏以外の都市はこの先10年で人口が大幅に減ると予想されているため、アパートを貸したとしても満室にはならず、税金だけが多く取られて損する可能性が高いです。
この判断は賢明ではなく、何か理由がなければ不動産経営より、企業への株式投資などの方が賢明です。
A
回答日時：
2026/7/26 12:18:51
他の方が解説した様にお勧めはできませんが、例外は、その土地の奥に、メクラ農地等(公道に面していない)があり、購入できる場合です。
公道に面していない土地は維持が大変ですし、農地は農作物を作るだけでも一苦労です。
買収できる場合は、こちらの土地と同様の評価額になるでしょう。
A
回答日時：
2026/7/26 08:07:33
あなたが本気なら今から勉強することですYouTubeを見て失敗しない不動産経営を目指すことです
難しいことはありません
ただし、恵まれた物件は取り合いになりますので、その資金では借りられて、1億ちょっと越す程度です
これを2億まで持って行ければ確率はグッと上がります
と言うのも投資家は1億でも翌日、5000万程度なら当日用意できます
掲載されないで売れてしまう、3分で掲載が終了してしまうからです
これが2億となると、「これはアリだな」と思っても、た投資家はすぐ買うことはできません
つまり、交渉のテーブルにつけるわけです
5000万物件を3500万は絶対無理です、しかも人気物件
しかし、2億動かせるなら、3億を値切れる可能性があります
選び失敗をしないなら、その１つだけで十分です、そのマンションに住むことにより、効果はさらに上がります
私は今の不動産投資はこれしか無いと思っています、数千万なら、結局は難ありしか無い、素人は歓迎、こんな構図が見えてます
A
回答日時：
2026/7/26 01:34:42
これから不動産やる経営者です
（本業は不動産ではない）
正直今は不動産の時期じゃないです
建築費高く、金利が上がっていく最悪の時期
私は23区内に土地があって今年か来年建築予定です
40坪（相続、立地も広さもいまいち）、
建築費４部屋で6500万〜7000万
で表面利回り7％〜10％です
土地は私物で建物も自己資金で建てるので
利益出そうですが、
ローン組んだら赤字かトントンです
表面利回り7％だと投資信託してる方がマシかもしれません
時期じゃないのに建設するのは
あと20年くらいで本業引退したいので、
今建てると木造の償却期間が引退と同時期でメリットがある
本業の所得は数千万で、
建築初年度に赤字を作りたいので建設します
初年度は原価償却や登記、消費税で
700〜1000万近く赤字をわざと作って、
満期の800万の保険を一度解約して、
また来年から保険を経費算入するために建てます
質問主様は融資は下りる気がしますが
そのまま投資信託の方が確実だと思います
５年前に建てた10000万の物件
今年建てた13000万の物件
↑同じ建物（建築費高騰）
10年後、築15年と築10年になっていますよね？
どう考えても3000万の価格差がない
普通にやったら利益出せず、銀行に金利払う養分になっちゃうんじゃないでしょうか
私も４−５年前に建てるべきだった（涙）
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