教えて！住まいの先生
Q 中古マンション購入の住宅ローン返済について 現在30歳の会社員ですが、中古マンションの購入を検討しています。 家族は、現在は妻（同い年）のみですが、半年後に第一子が誕生する予定です。
今は共働きで世帯年収1,600万円（私900万、妻700万）で、今後も2人とも仕事は続けるつもりですが、物件購入が可能かどうか、お詳しい方のご意見をいただきたいです。
対象物件は中古マンションですが、諸費用込みで約1億2,000万円。
頭金で1,000万円入れて、残りの1億1,000万円をローンで組みたいと考えています。
ローンについては48年のペアローン（今の年齢での最長）で組もうと思っており、できるだけ毎月の返済額を抑えて、余剰は投資信託に回したいというのが夫婦の考えです。
頭金差し引いた後も1,500万円ずつくらいはすでにお互い資産があるので、最悪はそれを切り崩せば払えないことはないと思っているのと、一応シミュレーション上はキャッシュフローで赤字にはならない想定でいますが、如何せん額が大きいので本当に購入してもよい水準なのか迷っております。
子供が大きくなって独り立ちしたら（30年後くらい？）売却して夫婦2人用住宅に住み替えも選択肢の一つとして考えてはいます。
どなたかお詳しい方いらっしゃれば、肯定否定問わず理由と合わせてご意見いただけると嬉しいです。
対象物件は中古マンションですが、諸費用込みで約1億2,000万円。
頭金で1,000万円入れて、残りの1億1,000万円をローンで組みたいと考えています。
ローンについては48年のペアローン（今の年齢での最長）で組もうと思っており、できるだけ毎月の返済額を抑えて、余剰は投資信託に回したいというのが夫婦の考えです。
頭金差し引いた後も1,500万円ずつくらいはすでにお互い資産があるので、最悪はそれを切り崩せば払えないことはないと思っているのと、一応シミュレーション上はキャッシュフローで赤字にはならない想定でいますが、如何せん額が大きいので本当に購入してもよい水準なのか迷っております。
子供が大きくなって独り立ちしたら（30年後くらい？）売却して夫婦2人用住宅に住み替えも選択肢の一つとして考えてはいます。
どなたかお詳しい方いらっしゃれば、肯定否定問わず理由と合わせてご意見いただけると嬉しいです。
質問日時：
2026/7/27 02:31:50
解決済み
解決日時：
2026/8/3 23:44:01
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 778 ｜ お礼： 250枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/8/3 23:44:01
不動産屋です。ざっと電卓叩いてまあ銀行は貸してくれる額だなあというのは計算しましたが、貸してくれるのと現実的に生活が苦しくなるのは別問題だと思います
金利1パーで計算して月々24万ぐらいだと思いますが、中古マンションということで、管理費・修繕積立金・駐車場代もそこに乗りますよね
合計30万ぐらい払うことになるんじゃないですか
管理費修繕積立金はいまが仮に築浅で大してかかってないとしても、年々上がっていくものですがそれに耐えられますか？
金利もかなりの上昇局面ですので、これが2パーに上がれば月々の支払額は物件価格のみで30万近くに跳ね上がります
この年齢でそれだけ自己資金を貯められているのはあまり無駄遣いされない方だと思うので、まあご自身でなんとかなると思えるならご購入されればいいと思います
まだお若いですからお給料も上がるでしょうし、マンションはあまり価値も下がらないので最悪困ったら売っちゃえばいいような気もします
ただ住み続けるとすると、二人目のお子さんや、お子さんの留学、医歯薬学部、高い習い事などは少しあきらめなければならない場面が出てくるかもしれませんが
独り言を言わせてもらうと、ある程度妥協して8000万ぐらいに収めといたほうがいい気がしますけどね
家なんて毎日いるんだから飽きます
金利1パーで計算して月々24万ぐらいだと思いますが、中古マンションということで、管理費・修繕積立金・駐車場代もそこに乗りますよね
合計30万ぐらい払うことになるんじゃないですか
管理費修繕積立金はいまが仮に築浅で大してかかってないとしても、年々上がっていくものですがそれに耐えられますか？
金利もかなりの上昇局面ですので、これが2パーに上がれば月々の支払額は物件価格のみで30万近くに跳ね上がります
この年齢でそれだけ自己資金を貯められているのはあまり無駄遣いされない方だと思うので、まあご自身でなんとかなると思えるならご購入されればいいと思います
まだお若いですからお給料も上がるでしょうし、マンションはあまり価値も下がらないので最悪困ったら売っちゃえばいいような気もします
ただ住み続けるとすると、二人目のお子さんや、お子さんの留学、医歯薬学部、高い習い事などは少しあきらめなければならない場面が出てくるかもしれませんが
独り言を言わせてもらうと、ある程度妥協して8000万ぐらいに収めといたほうがいい気がしますけどね
家なんて毎日いるんだから飽きます
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/8/3 23:44:01
ありがとうございます。不動産業界でお仕事されている方のご意見は説得力あるので大変助かります。
夫婦揃って車は不要派なのと、今後もお互い働き続けるつもりなので、なんとかなるとは思っていますが、頂いたご意見踏まえて夫婦間で改めて話し合ってみます。
回答
A
回答日時：
2026/7/29 20:44:43
世帯年収1400万の者です。
我が家、子ども3人おりまして、教育費もそこそこかけてますので、とても億する物件なんて夢の夢の夢って感じですが。仮に子どもいない生活、かつ、今の収入のままでも億は払えないと思います。我が家よりも200万高いだけの世帯年収ではとても想像できません
我が家、子ども3人おりまして、教育費もそこそこかけてますので、とても億する物件なんて夢の夢の夢って感じですが。仮に子どもいない生活、かつ、今の収入のままでも億は払えないと思います。我が家よりも200万高いだけの世帯年収ではとても想像できません
A
回答日時：
2026/7/29 18:51:17
お二人の年収だとローンが通るか通らないかでいえば通ると思います。
３０年後くらい？に売却も選択肢の一つとおっしゃっていますが、
築何年のマンションなのでしょうか？
厳しいことを言わせてもらえば、
できれば単独でローンを組んで通るくらいの方がゆとりがあって
いいと思います。
奥様がずっと働くこと前提ですが、お子さんが生まれるとフルタイムで働くのは大変ということもありえます。
（もちろんフルタイムで働いている方も大勢いるのでできなくはないと思います）
なにかあった時に怖いのでその金額を４８年のペアローンを組んでまでは買わないと思います。
３０年後くらい？に売却も選択肢の一つとおっしゃっていますが、
築何年のマンションなのでしょうか？
厳しいことを言わせてもらえば、
できれば単独でローンを組んで通るくらいの方がゆとりがあって
いいと思います。
奥様がずっと働くこと前提ですが、お子さんが生まれるとフルタイムで働くのは大変ということもありえます。
（もちろんフルタイムで働いている方も大勢いるのでできなくはないと思います）
なにかあった時に怖いのでその金額を４８年のペアローンを組んでまでは買わないと思います。
A
回答日時：
2026/7/29 16:19:16
A
回答日時：
2026/7/28 21:41:21
非常に危険な算段だと思います。
ローンを完済する頃には建物老朽化で売却できない可能性があり、建て替えになってもローンは組めない年齢に。老後も資金繰りに悩まされる可能性があります。
これを言うと、これから金利で儲けたい銀行や不動産会社に怒られますが、いま不動産価格は頭打ちです。不動産価格の高騰により低価格中古物件の需要が増していますので、今後高価格物件は値崩れする可能性が高いです。そうなると投機目的で購入した方の売りが出ます。
人口減少により更に中古物件の空き(空き家)が増えてきますので、今購入すると高値掴みになる可能性が高いです。
結婚生活始めはいいですが、子供が成長するにつれ金銭的負担が増えると心の余裕がなくなり、夫婦間で必ず揉め事が出ます。社会的地位の絶対保証もありませんし、リスクヘッジを考えると50年近くのペアローンは非常に危険だと思います。
本当に無理のない返済計画を。
ローンを完済する頃には建物老朽化で売却できない可能性があり、建て替えになってもローンは組めない年齢に。老後も資金繰りに悩まされる可能性があります。
これを言うと、これから金利で儲けたい銀行や不動産会社に怒られますが、いま不動産価格は頭打ちです。不動産価格の高騰により低価格中古物件の需要が増していますので、今後高価格物件は値崩れする可能性が高いです。そうなると投機目的で購入した方の売りが出ます。
人口減少により更に中古物件の空き(空き家)が増えてきますので、今購入すると高値掴みになる可能性が高いです。
結婚生活始めはいいですが、子供が成長するにつれ金銭的負担が増えると心の余裕がなくなり、夫婦間で必ず揉め事が出ます。社会的地位の絶対保証もありませんし、リスクヘッジを考えると50年近くのペアローンは非常に危険だと思います。
本当に無理のない返済計画を。
A
回答日時：
2026/7/28 13:49:27
我が家は夫39歳、妻37歳23区内に4,000万の中古一軒家をコロナ前に購入しました。世帯年収は1,400万です。
子供は3人いますが、4人目も希望しています。
可能かと言われたら、ローンが通れば可能です。お子さんが産まれるとのこでしたら、子供を産んで仕事復帰してから家の購入が良いですよ。
子供産んだら奥様が時短勤務になりお給料下がりますし、考え方も変わりますから。
保育園の問題があるなら育休中に家の購入でも良いと思います。
我が家は子供は1っ子の予定でしたが、我が子は想像以上に可愛くて、3人産みました。
共働きがキツイって言う意見もありますが、都内でしたらシッター代の補助やファミサポなどがあります。500円で育児を手伝ってくれるので、共働き前提で考えて問題ないと思います。
子供は3人いますが、4人目も希望しています。
可能かと言われたら、ローンが通れば可能です。お子さんが産まれるとのこでしたら、子供を産んで仕事復帰してから家の購入が良いですよ。
子供産んだら奥様が時短勤務になりお給料下がりますし、考え方も変わりますから。
保育園の問題があるなら育休中に家の購入でも良いと思います。
我が家は子供は1っ子の予定でしたが、我が子は想像以上に可愛くて、3人産みました。
共働きがキツイって言う意見もありますが、都内でしたらシッター代の補助やファミサポなどがあります。500円で育児を手伝ってくれるので、共働き前提で考えて問題ないと思います。
A
回答日時：
2026/7/28 08:44:15
全く問題ないので進めて下さい。
但し、都内の築浅で内装綺麗目の駅から徒歩10分以内、大手デベロッパー分譲の物件を探して下さい。業者の再販物件は内装は綺麗ですが高額となります。あと築20年超は査定が下がる様です。
上記ポイントは外さないで下さい。
億ションはステータスを買うものですから、将来の売却にはその層の流通性を考える事も必要です。
上記を考慮して物件探しに取り組んで下さい。
但し、都内の築浅で内装綺麗目の駅から徒歩10分以内、大手デベロッパー分譲の物件を探して下さい。業者の再販物件は内装は綺麗ですが高額となります。あと築20年超は査定が下がる様です。
上記ポイントは外さないで下さい。
億ションはステータスを買うものですから、将来の売却にはその層の流通性を考える事も必要です。
上記を考慮して物件探しに取り組んで下さい。
A
回答日時：
2026/7/27 17:33:05
ペアローンではなく、どちらかのローンにすることが可能であれば、そうしてください。
ペアローンの場合、片方が死亡・がんになっても、保険で残債が帳消しになりません。
今後も金利は上がる可能性がありますので、固定金利がおすすめです。
夫婦の金融資産を頭金に入れた上で返済は、年収900万円をベースに決めたほうがいいと思います。
900万なら手取り50万でボーナス手取り100万×2くらいだと思いますので、返済は25〜30万円程度までにしておいたほうがいいと思います。
頭金2500万円、ローン7500万円、金利2.5%、35年返済で月々27万円程度です。
1億円くらいの物件にするのがいいと思います。
ペアローンの場合、片方が死亡・がんになっても、保険で残債が帳消しになりません。
今後も金利は上がる可能性がありますので、固定金利がおすすめです。
夫婦の金融資産を頭金に入れた上で返済は、年収900万円をベースに決めたほうがいいと思います。
900万なら手取り50万でボーナス手取り100万×2くらいだと思いますので、返済は25〜30万円程度までにしておいたほうがいいと思います。
頭金2500万円、ローン7500万円、金利2.5%、35年返済で月々27万円程度です。
1億円くらいの物件にするのがいいと思います。
A
回答日時：
2026/7/27 15:58:29
夫単独の収入で生活とローン返済が出来ることが基本。
50代になってから、まだ住宅ローンの返済があるのはツライ。
子が大学に上がる前に返済を終える人生設計をしておき、
もしもの時の保険として35年ローンで組む。
定年後まで住宅ローンの返済が出来る根拠は？？？
良い家は十分なお金が出来てから買い替えれば良い。
50代になってから、まだ住宅ローンの返済があるのはツライ。
子が大学に上がる前に返済を終える人生設計をしておき、
もしもの時の保険として35年ローンで組む。
定年後まで住宅ローンの返済が出来る根拠は？？？
良い家は十分なお金が出来てから買い替えれば良い。
A
回答日時：
2026/7/27 13:26:14
奥さんが予定通り復帰できて、子供1人ならなんとかという感じかなと思います。
子供複数や中学受験は厳しいと思います。
子供複数や中学受験は厳しいと思います。
A
回答日時：
2026/7/27 08:12:01
共働きがずっと続く保証はないですが大丈夫でしょうか。産後に順調に復帰できるとは限らない、復帰できても入学前に支援必要と判明したり、不登校になったり、どうしても母親は子供都合で辞めざるを得なくなることがあります。その時は売ればいいんですかね。長く組んで余剰を投資にっていうのが最近の定番の売り文句みたいですが、本当に余らせて投資していけますかね。売る側に都合の良いシミュレーションでなく、無関係のFPに固めのシミュレーション作ってもらった方がいいと思います。
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