教えて！住まいの先生
Q 会社員が 不動産投資をするのは けっこう無謀ではありませんか？ 理由１、 将来値上がりするマンションを 見つけるのが難しい 理由２、 ローンをするのが 当たり前で
ローンのリスクを抱えてしまう。
とりあえず
この２つの理由で
会社員が
不動産投資をするのは
無謀ではないでしようか？
とりあえず
この２つの理由で
会社員が
不動産投資をするのは
無謀ではないでしようか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/7/31 06:01:48
そもそも現金一括じゃないと、ローンの金利があるから終わる頃にはかなり支払います。
毎年の固定資産税は？
土地の価値があるマンションは税金高いし。
売るにも税金かかります。
誰かが住んでいたなら売る前にリフォームやリノベも必要。
川崎希さんは、不動産売買で損をしない為に宅建とりましたよね。
１億の土地を売買して300万税金がかかり、売買繰り返したらって…思ったらしいです。
私の兄はファイナンシャルプランナーです。
保険会社で働いてますが、素人にはわからないカラクリが色々あるらしく。
生命保険で「〇〇の保険は？」っていくつか聞いたらバッサリでした（笑）
素人が損しない為には専門的な勉強は必要ですよね…。
職場の男性も騙されない為に司法書士の資格取ったって話してましたし。
毎年の固定資産税は？
土地の価値があるマンションは税金高いし。
売るにも税金かかります。
誰かが住んでいたなら売る前にリフォームやリノベも必要。
川崎希さんは、不動産売買で損をしない為に宅建とりましたよね。
１億の土地を売買して300万税金がかかり、売買繰り返したらって…思ったらしいです。
私の兄はファイナンシャルプランナーです。
保険会社で働いてますが、素人にはわからないカラクリが色々あるらしく。
生命保険で「〇〇の保険は？」っていくつか聞いたらバッサリでした（笑）
素人が損しない為には専門的な勉強は必要ですよね…。
職場の男性も騙されない為に司法書士の資格取ったって話してましたし。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/7/31 06:01:48
投稿ありがとうございます。
回答
A
回答日時：
2026/7/29 20:47:30
A
回答日時：
2026/7/29 16:44:09
一言で言えば、区分マンション投資は、投資するタイミング次第、つまり安く買える（＝キャップレートが高い）か否かにほぼ全てが掛かっています。その意味で、今の不動産バブルの市場では、価格が高騰してキャップレートが極めて低い為、マンションは投資とはならず、保有目的でも転売目的でも、いずれも損失にしかならない負動産でしかありません。それは、賃料収入から管理費修繕費、固都税、更に元利金返済額を引けばマイナスになることから実感出来るでしょう。仮に長年に亘り、給与等で補填した手出しのマイナス利回りに耐えたところで、経年劣化したマンションは修繕維持費が増加しボロ物件となり競争力を失い賃料が下がり価格が大きく下落してゆきます。マンション投資で利益を出している投資家は、キャップレートが高くて、ローン金利が低くかった黄金のタイミングで購入した少数派の投資家だけです。すなわち「キャップレート➖ローン定数（K値）＞０」が成立した場合のみ投資として成立しますが、これが成立する期間はバブル崩壊後の短い期間しかありません（若しくは無借金で自己資金で買うしかない）。今は投資のネット利回りであるキャップレートが史上最低（価格は最高値）であるにも拘らず、今後は支払うローン金利が上昇してゆきますので、ローン破綻者が大量に続出する（価格は下落する）ことが予想されます。売却損が大きくなるとローン残債を下回り（抵当権が外れず）損切りさえ出来なくなる為、自己破産するか夜逃げする者が急増し競売物件が増えることになります。こうして、価格が暴落すれば不景気となってローン金利も低下する為、マンションを転売目的（売却益狙い）でも保有目的（年間収支が黒字）でも投資として成立する（上記の不等式が成立する）タイミングが再び訪れる事になります。不動産マーケットは、この大きなサイクルを一定年数を掛けて繰り返している為、投資するタイミングを見計らうことが絶対条件なのですが、投資の基本知識すら知らないが故に9割以上の購入者が負動産を買ってしまい失敗に終わってしまっていると言うのが残酷な現実です。全ての投資に共通する成功法則は「安く買って高く売る」と言う極めて簡単な基本ルールです。無知の知から始めなければ、成功など夢のまた夢なのです。
A
回答日時：
2026/7/29 09:50:55
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）過去14年間の不動産価格上昇の要因は大きく分けると、
①アベノミクス・日銀による継続的金融緩和、ゼロ金利政策、インフレ誘導
②コロナ対策での世界的超金融緩和による不動産市場への資金流入
③東京都心については新築マンション供給数の激減で更に拍車がかかった
などが考えられるかと思います。
２）株価が上昇局面にある時に素人が株式投資を始める人が増えるように、過去10年はサラリーマンの不動産投資が急激に増加しましたが、冷静に考えれば、今は局面が少し変わっていることに気づくと思います。
①金利は上昇局面にあり、今後ももう少しそれが継続すると考えられる
②不動産価格が高い水準にある地域が多く、投資利回りは下がっている
③不動産投資を始める人が増えたせいでワンルームやアパートなどの小規模賃貸住戸は物件がダブついている地域も多い。
★上記のような状況をみますと、知識が少ない初心者が失敗する可能性が低い不動産購入とは、都心一等地の築浅マンションなどを現金で購入するか、自己居住用に住宅ローンで購入するかなどに限られてきているのかと思います。今は知恵袋でも不動産投資の質問数は激減していますし、不動産投資の広告も見ることがかなり減ってきているように思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）過去14年間の不動産価格上昇の要因は大きく分けると、
①アベノミクス・日銀による継続的金融緩和、ゼロ金利政策、インフレ誘導
②コロナ対策での世界的超金融緩和による不動産市場への資金流入
③東京都心については新築マンション供給数の激減で更に拍車がかかった
などが考えられるかと思います。
２）株価が上昇局面にある時に素人が株式投資を始める人が増えるように、過去10年はサラリーマンの不動産投資が急激に増加しましたが、冷静に考えれば、今は局面が少し変わっていることに気づくと思います。
①金利は上昇局面にあり、今後ももう少しそれが継続すると考えられる
②不動産価格が高い水準にある地域が多く、投資利回りは下がっている
③不動産投資を始める人が増えたせいでワンルームやアパートなどの小規模賃貸住戸は物件がダブついている地域も多い。
★上記のような状況をみますと、知識が少ない初心者が失敗する可能性が低い不動産購入とは、都心一等地の築浅マンションなどを現金で購入するか、自己居住用に住宅ローンで購入するかなどに限られてきているのかと思います。今は知恵袋でも不動産投資の質問数は激減していますし、不動産投資の広告も見ることがかなり減ってきているように思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2026/7/28 18:46:58
会社員が、ではなく勉強しない人が手を出す場合に無謀なだけですよ。
例えば、勉強すれば将来値上がりするマンションを見つけようなんて考えるのがそもそも間違ってることがわかる。
マンションの価値は基本立地と広さくらいなもので、隠れたお宝みたいなものは存在しないからです。
基本は下がっていいんです。
その下がる速度が残債減少速度を下回ってれば資産は増えるのですから。
ローンのリスクというのもそうです。
もっと具体的に「どういうリスク」なのか言語化された方が良いです。
金利上昇によるローン返済額の増加リスクのことを言ってるのか、与信枠使いすぎてマイホーム買えなくなるリスクことなのか、とか。
だとしたら、それら懸念を前もって理解し対処できてれば別にリスクでは無い。
むしろ、昨今のインフレによるローンの実質目減り効果や、団信効果というプラスの側面を考えるとローンは有利とも取れます。
ちなみに私は会社員ですが、不動産投資してます。
例えば、勉強すれば将来値上がりするマンションを見つけようなんて考えるのがそもそも間違ってることがわかる。
マンションの価値は基本立地と広さくらいなもので、隠れたお宝みたいなものは存在しないからです。
基本は下がっていいんです。
その下がる速度が残債減少速度を下回ってれば資産は増えるのですから。
ローンのリスクというのもそうです。
もっと具体的に「どういうリスク」なのか言語化された方が良いです。
金利上昇によるローン返済額の増加リスクのことを言ってるのか、与信枠使いすぎてマイホーム買えなくなるリスクことなのか、とか。
だとしたら、それら懸念を前もって理解し対処できてれば別にリスクでは無い。
むしろ、昨今のインフレによるローンの実質目減り効果や、団信効果というプラスの側面を考えるとローンは有利とも取れます。
ちなみに私は会社員ですが、不動産投資してます。
A
回答日時：
2026/7/28 08:57:21
A
回答日時：
2026/7/27 22:40:42
会社員が無謀も言うか、物事を注意深く考えない人が無謀なのだと思う。
投資する人の職業はさほど関係ないと思う。
投資する人の職業はさほど関係ないと思う。
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