教えて！住まいの先生
Q 不動産について。 詳しい方に聞きたいことがございます。 古い（築年数40年前後から50年弱）のマンションを買うにあって相談です。 風呂、トイレ、キッチン、洗面台 壁、床など
ほぼフルリノベーションされている物件を（2000万から3000万弱）でローン30年で購入した場合、支払い済む時には築が80年近くなってると思うのですが、なかなか築年数80年とか見たことないので、支払い完了までに住むことは可能なのでしょうか？
築年数がかなり古くても、リノベーションされていたら心配なく住め続けることはできるのでしょうか？
個人的には、内面が綺麗であれば築年数は気にしないのですが、ローン支払い完了まで住み続けることが可能なのか心配です。
築年数がかなり古くても、リノベーションされていたら心配なく住め続けることはできるのでしょうか？
個人的には、内面が綺麗であれば築年数は気にしないのですが、ローン支払い完了まで住み続けることが可能なのか心配です。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/7/28 12:24:03
内装がきれいなのは、
問題点を隠すためとも言えます。
問題は見えないところです。
これまでに適正な大規模修繕が行われてきたかです。
屋上防水工事、外壁塗装工事、給排水管・ガス管の交換工事、
貯水槽・高架水道の交換工事、消防設備やＥＶなどの交換工事
などがいつ頃行われたのか、行われていないのかなどの
確認です。
次は、管理体制です。法定の設備等の点検は行われているのか、
共用部分の清掃等の維持管理はどのように行われているのか、
管理人は常駐するのか、夜間はどうするのか、
管理組合は機能しているのか、役員はどのように選ばれているのか、
駐車場などの使用ルールはどうなっているか、
全体の賃貸率はどの程度か、管理費等の滞納率・額の確認などなど
が大切です。
築８０年大規模修繕で維持できるかは疑問です。
建て替えを検討する時期がくると思います。追加で費用負担を
するか、売却して出て行くかの選択になると思います。
話がまとまればまだよいです。合意形成ができなければ、
廃墟・スラムになる可能性すらあります。
昨今の物価高で、修繕積立金の増額は必須と思います。
問題点を隠すためとも言えます。
問題は見えないところです。
これまでに適正な大規模修繕が行われてきたかです。
屋上防水工事、外壁塗装工事、給排水管・ガス管の交換工事、
貯水槽・高架水道の交換工事、消防設備やＥＶなどの交換工事
などがいつ頃行われたのか、行われていないのかなどの
確認です。
次は、管理体制です。法定の設備等の点検は行われているのか、
共用部分の清掃等の維持管理はどのように行われているのか、
管理人は常駐するのか、夜間はどうするのか、
管理組合は機能しているのか、役員はどのように選ばれているのか、
駐車場などの使用ルールはどうなっているか、
全体の賃貸率はどの程度か、管理費等の滞納率・額の確認などなど
が大切です。
築８０年大規模修繕で維持できるかは疑問です。
建て替えを検討する時期がくると思います。追加で費用負担を
するか、売却して出て行くかの選択になると思います。
話がまとまればまだよいです。合意形成ができなければ、
廃墟・スラムになる可能性すらあります。
昨今の物価高で、修繕積立金の増額は必須と思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/7/28 12:24:03
ありがとうございます！
皆様の意見を参考によく考えてみます
回答
A
回答日時：
2026/7/28 11:54:21
微妙です
日本の建築基準法で特にマンションなどの場合は、昭和57年(1982)の
「耐震基準の大幅な変更」でそれ以前の建物か？以降の建物か？で
大きく地震の際の耐力が違います。
殆ど地震がない欧州などに比べてソコは注意ししておかなければ
行けません、特に南海トラフが30年以内に高い確率で・・と言われてますので
1982年ですので、建築確認から建設完成まで＋2年位を考えれば
1985年完成以降のマンションだったらほぼ「新耐震基準」だと思って
良いでしょう
それから日本のマンションというモノは、おっしゃる通りまだ歴史が
浅いですので、逆に言えば新しい物件で有ればあるほど、中で使われてる
配管の材質や構造、その取り回しの仕方などがどんどん発展した時期
ですので、「新しければ新しいほど長持ちする」の感覚で良いです
そう言う意味では私は「平成以降」のマンションであればメンテナンスを
きちんと行って行けば100年でも持つ・・という持論が有りますが
逆に「旧耐震基準のマンション」は買いません
だったら賃貸にします
日本の建築基準法で特にマンションなどの場合は、昭和57年(1982)の
「耐震基準の大幅な変更」でそれ以前の建物か？以降の建物か？で
大きく地震の際の耐力が違います。
殆ど地震がない欧州などに比べてソコは注意ししておかなければ
行けません、特に南海トラフが30年以内に高い確率で・・と言われてますので
1982年ですので、建築確認から建設完成まで＋2年位を考えれば
1985年完成以降のマンションだったらほぼ「新耐震基準」だと思って
良いでしょう
それから日本のマンションというモノは、おっしゃる通りまだ歴史が
浅いですので、逆に言えば新しい物件で有ればあるほど、中で使われてる
配管の材質や構造、その取り回しの仕方などがどんどん発展した時期
ですので、「新しければ新しいほど長持ちする」の感覚で良いです
そう言う意味では私は「平成以降」のマンションであればメンテナンスを
きちんと行って行けば100年でも持つ・・という持論が有りますが
逆に「旧耐震基準のマンション」は買いません
だったら賃貸にします
A
回答日時：
2026/7/28 11:36:30
必要なメンテナンスをすれば 物理的には１００年以上使えます
ヨーロッパの古い建物など長いですね
戸建て住宅なら同様に長期間つかえます、ただしマンションは古く
なれば次の買い手がつかなくなります、手直しでは最新の建物に勝てません
日本では８０年現役のマンションは存在しません
修繕積立も本当に必要な額にすると高すぎて売買できなくなるので多くのマンションでは実際には積立不足です、よって大規模修繕ができない可能性が高いです。
過去には容積率の増加によって入居者の負担が少なく建て直し出来た時代もありましたが、今後は困難です
今後はマンションは年金暮らしの年寄りだけが住む修繕が十分でないスラムとなる可能性が高くなります。
よって、スラム化を避けたいならマンションは短期間で転居を繰り返す前提でしか購入できません。
スラムでも良いと判断した場合、あなたの命とマンションの命を比べれば
マンションの方が短い可能性がとても多いですね
ヨーロッパの古い建物など長いですね
戸建て住宅なら同様に長期間つかえます、ただしマンションは古く
なれば次の買い手がつかなくなります、手直しでは最新の建物に勝てません
日本では８０年現役のマンションは存在しません
修繕積立も本当に必要な額にすると高すぎて売買できなくなるので多くのマンションでは実際には積立不足です、よって大規模修繕ができない可能性が高いです。
過去には容積率の増加によって入居者の負担が少なく建て直し出来た時代もありましたが、今後は困難です
今後はマンションは年金暮らしの年寄りだけが住む修繕が十分でないスラムとなる可能性が高くなります。
よって、スラム化を避けたいならマンションは短期間で転居を繰り返す前提でしか購入できません。
スラムでも良いと判断した場合、あなたの命とマンションの命を比べれば
マンションの方が短い可能性がとても多いですね
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