教えて！住まいの先生
Q 不動産業界の方や、不動産投資をされている方へ、賃貸募集の事で伺いたいことがありますのでよろしくお願いいたします。 今回初めて分譲マンションを賃貸募集することになりました。
約41㎡の築50年になりますが、マンション自体は築年数の割には綺麗で、内装はフルリノベーション済、東京区内、東京メトロの駅(1日の乗降数は９万後半)から3分になります。
賃料としてはSUUMOや不動産屋の意見を参考にして、現在募集して1ヶ月になるぐらいですが、今現在閑散期？ということもあってか、まだ成約になってはいません。
そこで、賃貸をされている方の考えを伺えればと思います。
一定期間は様子をみて、決まらなければ募集賃料を見直してまた様子を見るという感じかと思いますが、どのようにして募集(例えば周辺の相場とどのように比較して募集しますか？等)·どの期間埋まらなければ見直しているか？·募集する不動産を1つないし2つにするか等、自分はこのようにして募集し、決まらなければこのように対応している等、大家さんとしてのご経験やお考えをお伺いしたいです。
何分初めてなので、諸々ご経験やお知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。
賃料としてはSUUMOや不動産屋の意見を参考にして、現在募集して1ヶ月になるぐらいですが、今現在閑散期？ということもあってか、まだ成約になってはいません。
そこで、賃貸をされている方の考えを伺えればと思います。
一定期間は様子をみて、決まらなければ募集賃料を見直してまた様子を見るという感じかと思いますが、どのようにして募集(例えば周辺の相場とどのように比較して募集しますか？等)·どの期間埋まらなければ見直しているか？·募集する不動産を1つないし2つにするか等、自分はこのようにして募集し、決まらなければこのように対応している等、大家さんとしてのご経験やお考えをお伺いしたいです。
何分初めてなので、諸々ご経験やお知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/8/8 02:58:17
私も現在 67㎡ 築古マンションの賃貸募集中です。
あと数ヶ月で募集をかけてから1年というところですが、これって「ご縁」の部分も大きいので、あんまり焦って対応しても良いこと無いと思うんです。
私が築古マンションを賃貸に出してかれこれ四半世紀になりますが、その間借主さんは3回変わりました。
1回目と2回目の時は不安だったので、とにかく早く借主さんが見つかるように相場より５％ぐらい低い賃料で募集をかけましたが、物件自体の立地条件も良かったので、3ヶ月程度で見つかりました。
3回目の募集の時は、逆に相場よりも10%高い賃料で募集をかけたのですが、借主さんが見つかるまでやっぱり1年ぐらいかかりましたが、その後20年も住み続けてくれました。
なのでやっぱり「ご縁」の部分が大きいんだと思うのです。
「フルリノベーション済」とのことですが、どのくらいの費用をかけました？
築50年だと間取りもそうですが、浴室なんかもかなり古い感じになっちゃうんですよね。
私の築古マンションもプチリノベーション済みではあるのですが、この際一気に間取りごと改装しようか現在検討中です。
あと数ヶ月で募集をかけてから1年というところですが、これって「ご縁」の部分も大きいので、あんまり焦って対応しても良いこと無いと思うんです。
私が築古マンションを賃貸に出してかれこれ四半世紀になりますが、その間借主さんは3回変わりました。
1回目と2回目の時は不安だったので、とにかく早く借主さんが見つかるように相場より５％ぐらい低い賃料で募集をかけましたが、物件自体の立地条件も良かったので、3ヶ月程度で見つかりました。
3回目の募集の時は、逆に相場よりも10%高い賃料で募集をかけたのですが、借主さんが見つかるまでやっぱり1年ぐらいかかりましたが、その後20年も住み続けてくれました。
なのでやっぱり「ご縁」の部分が大きいんだと思うのです。
「フルリノベーション済」とのことですが、どのくらいの費用をかけました？
築50年だと間取りもそうですが、浴室なんかもかなり古い感じになっちゃうんですよね。
私の築古マンションもプチリノベーション済みではあるのですが、この際一気に間取りごと改装しようか現在検討中です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/8/8 02:58:17
ご回答ありがとうございました。
別途返信いたしました。
他の皆様のご意見も参考にさせていただきます。
回答
A
回答日時：
2026/8/7 22:40:04
管理に強いとこと仲介に強いとこ、どっちに依頼したんですか？
反響と案内の数聞いてみたらどうですか？
圧かけると弱い営業とかすぐ嘘つくのでwその辺はこのままでもいいけれどザックバランなとこでどのくらいあるのか教えてくださいって言えば、ちゃんとしたとこならデータ取ってますし、無くてもそれなりの営業マンなら間違いのないとこで肌感覚で教えてくれますよ。
案内が5件入って決まってないようなら、相場や他の物件と比較して負けて(決め手に欠けて)るだけだと思います。
反響が少ない場合、築年数があるので(ただでさえ反響は減る)、フルリノベの良さを出せてないのかもしれません。
その物件の一般向け広告(ネットと紙)見てますか？
誰かに刺されば決まる話なのでその可能性を上げていかないといけないのですが、露出や見せ方、ライバルとの比較色々やることはあります。
不動産屋に任せっきりになるのが普通ですけど、そこの担当ができる人かどうかってのもかなり左右されます。
不動産屋というより担当の善し悪しの判断は付きづらいと思いますけど、あまりピンと来ないようだったら他社も視野に入れたらいいと思います。
反響と案内の数聞いてみたらどうですか？
圧かけると弱い営業とかすぐ嘘つくのでwその辺はこのままでもいいけれどザックバランなとこでどのくらいあるのか教えてくださいって言えば、ちゃんとしたとこならデータ取ってますし、無くてもそれなりの営業マンなら間違いのないとこで肌感覚で教えてくれますよ。
案内が5件入って決まってないようなら、相場や他の物件と比較して負けて(決め手に欠けて)るだけだと思います。
反響が少ない場合、築年数があるので(ただでさえ反響は減る)、フルリノベの良さを出せてないのかもしれません。
その物件の一般向け広告(ネットと紙)見てますか？
誰かに刺されば決まる話なのでその可能性を上げていかないといけないのですが、露出や見せ方、ライバルとの比較色々やることはあります。
不動産屋に任せっきりになるのが普通ですけど、そこの担当ができる人かどうかってのもかなり左右されます。
不動産屋というより担当の善し悪しの判断は付きづらいと思いますけど、あまりピンと来ないようだったら他社も視野に入れたらいいと思います。
A
回答日時：
2026/8/5 08:08:44
管理会社のアドバイス
A
回答日時：
2026/8/5 07:52:30
不動産は売買、賃貸、ピカっと光物しか、誰も検討しません
賃貸はサイトに掲載されていると思いますが、自分が見て「これなら」と思えるかどうかです
家賃を下げればそれはピカピカに光りますが、まだ試すことはたくさんあります
先ずは掲載されている写真、不動産屋に任せてしまうと、曇りの日だったり、ぼやけていたり、汚い写真だったりと、手痛い目に合います
掲載は写真が全てです、オススメはSNSでハンプロみたいに趣味で写真をしている人に5000円で依頼する、3000円でもかまいません
さらに、語句も大切です
何を主体にアピールするのか、駅3分なら「駅3分、〇〇まで4分」とオススメ施設を加えてはいかがでしょう
工夫次第で人気物件にもなるわけです
考え直してみて下さい
賃貸はサイトに掲載されていると思いますが、自分が見て「これなら」と思えるかどうかです
家賃を下げればそれはピカピカに光りますが、まだ試すことはたくさんあります
先ずは掲載されている写真、不動産屋に任せてしまうと、曇りの日だったり、ぼやけていたり、汚い写真だったりと、手痛い目に合います
掲載は写真が全てです、オススメはSNSでハンプロみたいに趣味で写真をしている人に5000円で依頼する、3000円でもかまいません
さらに、語句も大切です
何を主体にアピールするのか、駅3分なら「駅3分、〇〇まで4分」とオススメ施設を加えてはいかがでしょう
工夫次第で人気物件にもなるわけです
考え直してみて下さい
A
回答日時：
2026/8/5 07:08:40
元不動産屋です。現在は大家してます。
今現在、不動産屋に募集を任せてるんですよね？
であれば…本来はここで質問してる様なことはその不動産屋に相談して進めなきゃいけないことだと思うんですよね。その為の不動産屋なので…
大家であるあなたが頭を悩ませて対応を考えなきゃいけないのって本末転倒ですから。
＞今現在閑散期？ということもあってか、まだ成約になってはいません。
賃貸業界でよく言われる閑散期というのはあまり関係ないですよ。
良い物件は時期に関わらずすぐに申し込み入りますから。
＞募集する不動産を1つないし2つにするか
管理委託契約を結ばずに仲介だけをお願いしてる感じなんですかね？？
だとしたらそれは良くないです…仲介だけでしかも数社にお願いしてると各仲介業者は本気で募集してくれませんよ。「頑張って募集してもどうせ他社で決まっちゃうんでしょう？」って感じなので…片手間で募集されちゃいます。
一社に絞り、出来れば管理委託契約を結ぶ前提で募集をお願いするのがベストです。そうすれば相手は本気で募集してくれます。
リノベーション済みだから良いってわけじゃない…難しいところです。
築年数が古い物件で普通のリノベーションをただしてるだけでは弱いのです。
だったら同じくリノベーションしてるもっと新しい物件を選ぶのが普通の感覚ですから…
リノベーションの仕方が重要なのです。これは今更どうしようもないことですが…
私は同じく築50年の物件をフルリノベーションして賃貸してます。
リノベーションは拘ってセンス良く実施しました。普通のリフォームなどしません。募集も築年数古くてセンスよくリノベしてる物件だけを扱う専用の不動産サイトに依頼してます。毎回すぐに申し込みが入りますよ。閑散期とか一切関係ありません。その手の物件を探してる人は時期とか関係ないんですよ。
50年のマンションだとビンテージものでリノベ次第では逆に食い付き良いはずなんですけどね…好きな人にはめちゃくちゃハマる条件かと。
なのでリノベーション段階でもっと考慮すべきだった気がします…今更ですが…
明確な回答になってないかもしれませんが少しでも参考になれば幸いです。
今現在、不動産屋に募集を任せてるんですよね？
であれば…本来はここで質問してる様なことはその不動産屋に相談して進めなきゃいけないことだと思うんですよね。その為の不動産屋なので…
大家であるあなたが頭を悩ませて対応を考えなきゃいけないのって本末転倒ですから。
＞今現在閑散期？ということもあってか、まだ成約になってはいません。
賃貸業界でよく言われる閑散期というのはあまり関係ないですよ。
良い物件は時期に関わらずすぐに申し込み入りますから。
＞募集する不動産を1つないし2つにするか
管理委託契約を結ばずに仲介だけをお願いしてる感じなんですかね？？
だとしたらそれは良くないです…仲介だけでしかも数社にお願いしてると各仲介業者は本気で募集してくれませんよ。「頑張って募集してもどうせ他社で決まっちゃうんでしょう？」って感じなので…片手間で募集されちゃいます。
一社に絞り、出来れば管理委託契約を結ぶ前提で募集をお願いするのがベストです。そうすれば相手は本気で募集してくれます。
リノベーション済みだから良いってわけじゃない…難しいところです。
築年数が古い物件で普通のリノベーションをただしてるだけでは弱いのです。
だったら同じくリノベーションしてるもっと新しい物件を選ぶのが普通の感覚ですから…
リノベーションの仕方が重要なのです。これは今更どうしようもないことですが…
私は同じく築50年の物件をフルリノベーションして賃貸してます。
リノベーションは拘ってセンス良く実施しました。普通のリフォームなどしません。募集も築年数古くてセンスよくリノベしてる物件だけを扱う専用の不動産サイトに依頼してます。毎回すぐに申し込みが入りますよ。閑散期とか一切関係ありません。その手の物件を探してる人は時期とか関係ないんですよ。
50年のマンションだとビンテージものでリノベ次第では逆に食い付き良いはずなんですけどね…好きな人にはめちゃくちゃハマる条件かと。
なのでリノベーション段階でもっと考慮すべきだった気がします…今更ですが…
明確な回答になってないかもしれませんが少しでも参考になれば幸いです。
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