教えて！住まいの先生

同じような立地条件の土地同士を比較した場合、概ね「90～95」程度が一つの目安になります。但し、当然ながら浸水深によって大きく変わります。 実証研究では、東京都区部について洪水リスクを考慮した分析で、洪水リスクにさらされることによって地価が約10.24％低下するという結果があります。つまり、安全地帯を100とすれば、おおむね90です。 また、日銀の2022年の研究でも、ハザードマップ情報が地価に有意な影響を与えることが確認されています。特に住宅地では想定浸水深が1m高くなると地価が約1.1％低下するとの分析があります。 さらに最新の2026年の日銀研究では、2019年の台風19号後、実際に浸水した土地は5年間で約10％下落し、浸水区域外でも洪水区域境界から100m以内では約5％下落する「周辺波及効果」が確認されています。800mを超えると影響はほぼ消えています。 ただし、「ハザードマップで危険＝必ず10～20％安い」とは考えない方がいいです。 例えば東京では、河川沿いや低地は同時に、 駅に近い、商業施設が多い、都心に近い、道路・交通が便利という地価を押し上げる要因を持っているからです。 そのため、単純に「浸水区域内と区域外」の平均価格を比較すると、むしろ浸水区域内の方が高くなる場合すらあります。実際、2020～2025年の全国中古マンション約59万件を分析した最近の民間分析でも、単純比較では浸水想定区域内の方が高いという結果が出ています。これは水害リスクより立地の良さの影響が大きいためです。 結論は、全体的には、危険地域は安全地域より平均10％程度下落するが、駅近とか商業地域とか地価を押し上げる要因次第で逆転することがある、となります。