教えて！住まいの先生

奥様へ名義変更する場合でも、あなた（ご夫）は財産分与（精算金）として現金を受け取れる可能性が高いです。 売却時と同様に「現在の家計における純資産（含み益）」を分け合う考え方をとるためです。具体的な考え方と注意点は以下の通りです。 1. 名義変更時の財産分与（精算金）の計算方法 妻が家とローンを引き継ぐ場合、**「もし今売却したら、手元にいくら残るか」**を算出して精算します。 * 住宅の現在価値（査定額）：例として 3,500万円 と仮定 * ローンの残高：例として 2,500万円 と仮定（売却して1,000万戻るとの想定から算出） * 住宅の純資産価値：3,500万円 － 2,500万円 ＝ 1,000万円 この純資産1,000万円を原則2分1（500万円ずつ）で分けるため、妻が家に住み続けローンを引き継ぐ場合、妻からあなたへ「500万円の精算金（代償金）」を支払うのが一般的な計算です。 > 頭金（1,000万円）について > 頭金1,000万円が「結婚後に夫婦で貯めたお金」であれば全額共有財産です。もし「あなたの結婚前の貯金」や「親からの贈与（特有財産）」が含まれている場合は、その分を控除して計算するため、あなたの受取額が増える可能性があります。 2. 名義変更（妻への一本化）における最大の壁 住宅ローンの名義（主債務者）を夫から妻へ変更するのは、実務上非常にハードルが高い手続きです。金融機関は単なる「離婚」を理由とした名義変更を認めないケースが大半だからです。 妻がローンを引き継ぐには、主に以下のいずれかの方法をとる必要があります。 * 妻単独で新たな住宅ローンを組み直す（借り換え） 妻に十分な収入（年収・勤続年数など）があり、審査に通る必要があります。 * 既存ローンの債務引き受け（金融機関の承諾） 妻の単独与信で十分と銀行が判断した場合のみ認められます。 3. 注意すべきリスク（名義変更ができない場合） もし妻のローン審査が通らなかった場合、以下のような危険な状態になりがちです。 * 名義は夫のまま、妻が住んでローン代金を夫に払う 妻の支払いが滞ると、債務者であるあなたに一括返済請求が来ます。また、金融機関の約款違反（所有者が住んでいない住宅ローン）とみなされるリスクがあります。 * 売却して現金化する（アンダーローンの場合） 名義変更の審査が通らない場合は、当初のご想定通り**「売却して残債を完済し、残った1,000万円（仮）を500万ずつ分ける」**のが最もトラブルが少ない解決策となります。