教えて！住まいの先生
Q 住宅購入について 結論からお話しますと 「2025年に注文住宅を購入し変動金利で5000万の住宅ローンを組んだ人が家作り的にはかなり不利」
という考えに至ったのですが、皆様どう思われますか？
ちなみに、上記は私のことですので、該当の方を卑下する意図はございません。
この考えに至った理由を、私自身の状況を踏まえた上で述べて参ります。
私は2025年に某ハウスメーカーで注文住宅を購入しました。
・借入は同年6月に5000万円
・変動金利、0.88、40年
・団信は三大疾病付
・三代都市の郊外
理由①金利
2025年はまさに超低金利時代が終わり、段階的に上げはじめた時期だったと思います。
1年、2年前と比べて高いけどそれでもまだ低金利で固定に比べればそれなりに安く、今後上がるとは思うがそこまでの急上昇はないかと考えていました。
様々な有識者もYouTube等で変動をおすすめしていました。
もちろん、こうなることを見越して固定一択という方のチャンネルも拝見していましたが、悩んだ挙句変動にした次第です。
しかし、ローンを組んだ後、すぐに利上げし、現在に至るまで連続で上げ、この9月にまた上がるという噂を耳にしています。
つまり、少しでも安く組む意図が裏目に出て、借入から1年程度で当時の固定金利に近しい利率になっているので、あの時固定にしておけばよかったという心理が強く働いています。
理由②住宅価格
当時は住宅価格も上がり続けるとい言われていました。
確かに私が購入した時からこの1年でイラン情勢等もあり上昇傾向にあったようですが、それも利上げの影響もあり下落し始めているという話を耳にしました。
今後ますます上がり続けるから今の内、という意見も市場には多くあり、私もそれを間に受け購入を決意した次第ですが裏目に出てしまったのではないかという心情です。
集約すると
ほんの数年早ければかなり低い水準で変動金利で組めかつ、数年待てば住宅価格は下落していた。
変動のリスク面をもろに受けながら、割り高に家を買ってしまった。
という気持ちでなりません。
今から家を買う人は金利は上がっていますが、だとすればそれを踏まえて色々工夫して経済的負担を減らす方法を十分に検討出来ると思いますしね。
もちろん、様々な他の要件
・家のグレード
・減税や補助金の制度
・土地を購入するエリア
などもありますので、全ての条件を組み込んでの判断ではありませんが、あくまで金利と住宅価格の2面で捉えると
「2025年に変動で借入し、注文住宅を買った人が、家づくりのタイミングとしてはかなり不利」
という考えについて市場にお詳しい方ご意見を聞かせてください。
余談ですが、「損してしまったかな」という心情であるだけで「ローン破綻」というわけではありません。
結構なリスクヘッジはしていましたので、許容範囲内ではあります。
質問日時：
2026/9/2 03:57:36
解決済み
解決日時：
2026/9/4 20:03:55
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/9/4 20:03:55
①金利選択では、固定を選んだ方が有利だった可能性が非常に高い
②住宅の購入時期では、2025年より待った方が安くなるとは限らない
という話だと思います。
特に40年ローンなら、固定金利は単なる金利予想ではなく、40年間の返済額を確定させる保険です。借入れ直後から利上げが続き、さらに追加利上げまで議論されている以上、「あの時点では変動が合理的だった」と慰めても、安心感まで含めれば固定にしておけばよかったという感覚は妥当でしょう。
ただし、総支払額まで固定の方が安かったと確定するのは、今後の変動金利の推移が判明してからです。安心感では既に固定が優位、金銭的損得はまだ途中、という区別になります。
一方、住宅価格については質問者の「数年待てば下がった」はかなり怪しいです。金利上昇で買える金額は下がっても、注文住宅は土地だけでなく、木材、鉄、断熱材、設備、輸送費、人件費などの集合体です。2025年度だけでもフラット35利用者の平均所要資金は、注文住宅で前年比326万円、土地付注文住宅で306万円増えています。（住宅金融支援機構）
5000万円の住宅が資材費・人件費・土地代の上昇によって6000万円になり、さらに住宅ローン金利も高くなれば、待った人の方が二重に不利です。40年返済なら、
5000万円・0.88％：月約12万3600円
6000万円・1.63％：月約17万200円
となり、月額差は約4万6600円、単純な総返済額の差は約2240万円にもなります。2026年の固定はさらに高くなってます。
したがって、2025年購入者については「変動を選んだことは悔やまれるが、家を買った時期まで失敗だったとは限らない」が最も正確です。むしろ2026年、2027年に本体価格がさらに上がれば、2025年に5000万円で建てられたこと自体は結果的に正解になり得ます。固定金利を選ばなかった後悔と、住宅購入そのものの損得は分けて考えるべきでしょう。
私は不動産会社なので感覚として、固定金利は長期ローンと相性が良く、変動金利というのは短期ローンと相性が良いです。未来40年というのはあまりに長すぎて、初期段階で判断するのは不可能だと思います。今後また、日本が長期不況で超低金利の時代がまた来る確率もそれなりにはあるともいます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/9/4 20:03:55
皆様、ご回答ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/9/3 19:38:37
「三大都市の郊外」がどの程度なのか？
が一番の問題ですね
駅から徒歩１５分以内であれば土地代はそれほど下がらない！と思うが
それ以上だと５年以内に半値でしょうね
その市の人口が上昇していくのか？減少しているのか？も
重要ですし・・・周辺にスーパーなど充実しているのか？
１つしかスーパーがないのか？ などの生活の適しているか？
などがあり金利と住宅価格だけでは判断できません
注文建物の価値は１０年で０円！ですから・・・個性が出まくった住宅の場合
３年もしないで０円になる可能性もある
土地代込みで５０００万円なのか？ 上物だけで５０００万円なのか？
が一番の問題ではないでしょうか？
余り答になってませんが・・・・・
ローン払い済みの立場で考えました
A
回答日時：
2026/9/3 10:51:05
ご自身も
＞「損してしまったかな」という心情であるだけで「ローン破綻」というわけではありません。＜
と述べているのですから、それが答えです。
家造り系YouTube動画の内容が真実なら、この１０年で家の性能は格段に上がったのではないでしょうか。
「安い金利にする代わりに耐震等級、断熱等級など家の性能を全て１ランク下にするように」
と言われたらアナタは従いますか？
現在我が家は建築中(内装中)ですが私は嫌ですね。
実際、ニュース見てボヤいていた夫に指摘したら黙りました。
「私が建てた１０年前は金利が低くて助かったのよー」との話に対しては
「本当に羨ましい！」と口では言っていても実際には当時の家と同じ性能を願っている人なんていません。
我が家の場合、３年前では(契約したハウスメーカーが扱う)最新型の太陽光パネルは乗せられませんでした。
で、１０年後の家性能は更に上がっていて順繰りです。未来の金利は未知数ですが、それを心配していたら誰も家を建てられなくなります。
出来なかった事より出来た事を数えていくほうが幸せになれます。
A
回答日時：
2026/9/3 01:42:51
物価とか金利とか流通量を考えると、2016年からコロナ前までに買って、ローン返済進めた人が勝ち組に見えますね
とはいえ、金利はまた下がるでしょうからしばらく我慢して借り換えしましょう
A
回答日時：
2026/9/2 21:13:58
２５年６月って言うと、既に３回くらい日銀が利上げしてませんでしたか？
思いっきり「金利のある時代」とか、言われて特集とかたくさん組まれてた時期だった気がします。
でも全期間固定金利もそれなりに高くなってて、さすがにまだしばらく逆転はしないんじゃないですか？？
2025年６月のフラットは1.89となっているので、これを超えるまでの期間がアドバンテージで、逆転してからが徐々に差を詰められてくる感じです。
で、この追い上げから逃げ切る為には、繰り上げ返済をしたり、繰り上げ返済の代わりに投資運用したりしてうまくやれば、全然悪い選択ではなかったかなと思いますが。
A
回答日時：
2026/9/2 18:53:44
我が家がほぼほぼ同じです。変動3年固定です。
すごく損した気がします。
・1年前まではもっと金利が安かった(ローン減税でまかなえた)
・建築費が爆上がりした直後に購入したため、庶民の家になってしまったうえに値段だけは高額だった。
・金利が今、爆上がりで次の更新が1-2%上がる可能性の懸念
数年前に建てたら、家も安く(もしくは高くてもこだわった家で満足できた)、フラット35でも金利が安かったな…なんて。
A
回答日時：
2026/9/2 16:59:34
時期的には結構上ってきた段階での購入だとは思います。正直、タイミングとしては悪いですよね。でも所詮、結果論ですよ。
9月もそうですがその先も上がる見通しなので、不利ではあっても最低ではないと思いますよ。
それを見越して固定にしておけば良かったというのであれば、賃貸で投資にでも回すのが一番です。それほど、予測は難しいものです。
A
回答日時：
2026/9/2 09:52:30
2025は固定がまだ安い最後でしたね。フラット35も2%でした。
私は12年前に10年固定で家を建てましたが2024年に、0金利解除前に
10年固定を更新できました。20年間1%ほどで借りることができ
満足しておりますが、2年前、0金利解除の頃でも変動が有利ですと
ネット動画でも、テレビのライフプランナーも言ってました。
理解できなかったです。これから金利が上がる局面が来るのに
変動を推奨する理由が。
建材は安くなる要素はないですよ。全く。
人件費、輸送コスト、製造コスト全て上がってます。
さらに驚きは労働者が外国人だらけ。現場が混乱して
大変だといってました。
インフレの世では必要な物は、高額なものほど早く買うが
正解です。よって、貴方もいい決断をされてたと思いますよ。
A
回答日時：
2026/9/2 08:40:26
変動金利は、いつ借りても現時点ではおんな同じような金利ですので、損得ありません。物価の見通しは誰にもわかりません。
A
回答日時：
2026/9/2 06:39:29
家をローンで買うと言うのは、レバレッジを効かせてリスク性資産を買うと言う行為です。
変動金利でこの資金調達をすると言うのは、市場動向次第では1000万円単位の損失が出ると言う事です。
ある意味投機ポジションですし、何より低金利が日銀の意図的な金融政策によるものでしたので、市場原理通りなら今の金利でも「安い」金利なんです。
先の回答者さんが中立金利の話をされているので、私も言及しますと
中立金利はCPIに自然利子率を足したものを言います。
自然利子率は「景気を過熱も冷え込ませもしない、経済にとってちょうどよい実質金利」の事を言い、直接観測出来ません。
ですので推計の数字になるのですが、日本はこの値が非常に低いと言われてます。
仮にこの数値がゼロと仮定すると、大体CPI(インフレ率の事です。)の数値が中立金利になります。
CPIは2022年から2%を越え、2025年まで3%前後の数値を保っています。
普通の金融政策下だと、2022年から金利を上げて、今なら2%半ばくらいの金利が「普通」なんです。ですので現在の1%の政策金利は低く、今後金利は上がると考えるのが普通の思考でしょう。
>「2025年に変動で借入し、注文住宅を買った人が、家づくりのタイミングとしてはかなり不利」
変動ではなく、固定で借りていれば「絶好の買い場」でしたね
この時期の住宅ローンはバーゲンセール中でした。実質で1%以上マイナスの金利で長期借り入れ出来たんですから、私にとっては変動を選択する理由はありません。当時の固定金利は、実質値で儲けの出る水準だったんです。
知恵袋で固定の方が良いよと理論付きで話しても、全然聞く耳持たない人が多かったですけど。
インフレ経済下だと、固定で借りていれば住宅ローンは年々実質価値が下がって行きます。
私の父は昭和30年代に家を買いましたが、狂乱物価を経た住宅ローンは、最後は「タバコ銭だった」と良く言ってました。
3%のインフレを前提とすると、20年後の100万円は現在の55万円と同等の価値になります。時間が経てば資金ショートさえなければ楽になる。
A
回答日時：
2026/9/2 05:30:15
同意する点が、多々あります。
個人的には、毎月の積立設定（返済額増額時期への備え）と、家計を守るために毎月の家計を把握しておくこと、この２点を対策としています。
2025年6月のフラット50Ｓは、注文住宅であれば、4pt以上にできるので、
1.89%（2025年6月フラット35頭金あり金利）
+0.10%（フラット50）
+0.24%（三大疾病）
-1.00％（フラット50S＝4pt以上で5年間優遇）
2.23%（当初5年間は1.23%）でした。
とはいえ、フラット50を扱っている金融機関は注文住宅で使いたい地銀などでは取り扱いが少ないというのもあり、多少のハードルがあるのですが。
私は、2025年当時の「変動金利を推奨する」住宅ローン有識者、特にモゲチェックの塩澤さんの悪影響は大きいと考えています。
2022年12月に、長期金利0.25%→0.50%
2024年3月に、マイナス金利の解除、YCC解除
2024年7月に、＋0.15%の追加利上げ
2025年1月に、＋0.25%の追加利上げ
2025年12月に、＋0.25%の追加利上げ
2026年6月に、＋0.25%の追加利上げ
この時に、日銀の金融政策決定会合のコメントというのは、一貫して「ゆっくりと利上げして中立金利、自然利子率に近づけていく」です。
変動金利を推奨する有識者達は、この中立金利を1.00〜1.25%％程度と見込んでいたフシがあります。
2024年前半のコメントであれば、中立金利は1.00％〜2.5%程度で評価されていたこと、利上げは始まったばかりであることから、そのくらいの認識でも仕方がなかったとは思いますが。
2025年前半のコメントであれば、「フラットを使わせたくない」＝金融機関への誘導、営業ホームページを顧客利益よりも優先していた、とは思います。
リンクを踏ませるための情報発信。
とはいえ「たられば」の話です。
そして、今のフラットは、2026年3月までの「大幅に民間金融機関の全期間固定金利と乖離して、安い」時代とは違います。
民間金融機関と同じくらい（ただし認定長期優良住宅には手厚い）の金利設定になってきました。
このため、フラット50への借換も非現実的です。
今できることは、「それでもまだ3%到達していない」変動金利が、まだ安い金利であることにしっかり恩恵を受けて、今後の金利上昇、2030年1月からの返済額増額に備えていくことだと思います。
年収が増えれば、毎月の手取りも増えます。
この増えた手取りから、一部を積立の増額にしておき。
返済額増額時期には、積立の減額を行い、調整していくこと。
毎月の収入１万円アップなら、そのうちの2000円でも5000円でも。
返済額増額が＋２万円３万円なら、積立減額を２万円３万円と。
住宅ローン以前の家計、住宅ローン直後の家計、返済額更新時期の家計、このあたりで比較できるように記録しておくこと。
金利上昇局面というのは、インフレ局面でもあるので、支出は増えているハズです。
それでも、ラ・テコスト、毎月こづかい、使途不明金、これを明らかにできるか、できないのかは、大きな要素なのではないでしょうか。
注文住宅も建売住宅も、2025年4月の建築基準法改正の影響を受けて、高性能化もしています。
数年前よりも良い質の住宅でもあります。
高くなったことは、「それ以上に長く快適に暮らせるようになった」こととのトレード・オフになります。
しっかりと点検を行い、メンテナンス時期を少しでも遅らせながら、家族が快適に気持ちよく暮らせること。
こだわったところや、失敗したところを愛して長く大切に住めますように。
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