教えて！住まいの先生
Q 注文住宅検討中。土地探しについて。 現在家を建てるにあたって土地探しをしています。
ハウスメーカーを3件ほど回り、軽い説明を受けたところで身内の知人が小規模のローカルのハウスメーカーをしているとのことでそこで話を進めており大体の間取りを作ってもらいました。後は土地が決めながら煮詰めていくような感じでハウスメーカーのほうでも土地を探してくれるとのことなのですがこちらが土地をネットで探してＵＲＬを送り、それに対しての感想やその付近の土地を教えてくれる程度でハウスメーカーが推してくる土地がこちらの要望とはそれたものばかりです。(ハウスメーカーが所有している土地を安くするのでどうですか？のような感じ)我々でも見れるサイトの土地を紹介されるのですがネットに上がっていないような土地をハウスメーカーは紹介してくれるものと想像していたのですがあまりハウスメーカーの熱量を感じないというか頼れないなという印象です。他のハウスメーカーでも大体そういう感じなのでしょうか？まずこちらで不動産に出向いて探したほうがいいですか？
回答
A
回答日時：
2026/9/5 13:03:43
ハウスメーカーは家を建てることしか
考えていないしましてや土地までは
考えていません。不動産屋もしかりです。
ネットの写真は見栄えだけで実際に
確認したら違和感ばかりでした。
(売るためなので見栄え重視らしいです)
なので私は自分の足で探して並行して
ハウスメーカーの選定をしましたよ。
秋ごろに着工です。
いろいろと悩むと思います。
妥協のない納得する家になればいいですね。
A
回答日時：
2026/9/5 12:34:37
ネットに載っていない売地なんて、実際にはそんなに無いのです
僻地の価値がない土地ならゴロゴロあるでしょうが、
家が建てられるような土地は不動産屋も売りたい土地なので
担当した不動産会社は必ずネットに載せます
ネットに載っていない土地を紹介してくれる不動産屋なんて
そんなのはありませんよ
どこの不動産屋に行っても、紹介される土地は
既視感のある物件ばかりになると思います
A
回答日時：
2026/9/4 17:17:37
REINS（不動産業者専用サイト）にたまにネットや広告掲載不可物件などもありますが、そういった物件はREINSを見られないHMは知らない分からない場合も多いです。
でも逆に宅地開発専門業者が自社で手掛けた条件なし分譲地をビラ配ればHMの営業が客を引っ張ってきてくれるからと真っ先にHM展示場にビラ配りされる時もあります。
基本的にHMは建物屋なので土地は土地屋の不動産屋に頼む方が確実だと思います。
そういった意味で私は大手不動産仲介の営業君と仲良くしており、希望エリアで希望価格で出そうな仲介土地や解体前提の中古住宅物件をネット掲載より早く教えてもらえるような営業同士のネットワークを構築しています。
早く土地が決まればお互いwin=winですからね。
A
回答日時：
2026/9/3 21:08:03
*専門分野に自身直接交渉するのが土地探し近道です。取引先金融機関に問い合わせるのも良いと思います。
A
回答日時：
2026/9/3 20:35:29
はい、質問者様のおっしゃるとおりですね。
建築屋さんは、建築家であって、不動産屋ではないです。
公開されていない土地も不動産屋は把握している場合もありますね。
そういう土地は、一旦上客に照合して、それでいらないとの答えが出たら、一般に向けて販売します。
上客は、何度も現金で買ってくれる人のことです。
例えば、裁判所での土地競売でも、入札が勝負ではなく、３点セット「あるいは青ファイル」が公開された時点で勝負の始まりますね。「債権者に掛け合って、競売取り消しの申立を行います、この場合債権者が払った予納金は返金されないので、その分は高くなりますね」。
やはり、こまめに不動産屋を回ることでしょうか？
待を見て歩いて、建物管理がしっかりしていない所の登記簿謄本を見て、寒い登記簿謄本なら、直接掛け合うのも良いと思います。
A
回答日時：
2026/9/3 20:12:11
実は売りを考えている土地は沢山あるけど、不動産業界が胡散臭すぎて放置してると思います。営業行っても不信感に更に火がつくだけという。まず住宅メーカーに土地売る気になれないはず。過去の近辺の分譲価格見たら安く仕入れて高く売らなきゃ建築費で赤字になる価格ですよね。韓国もソウルの高騰押さえようと、ソウル市民が売りに走るようなけとしたら頑なに手放さなくなり、ソウル周辺が今度は高騰してるそうです。街が枯れて移動する背景。囲い込みばっかしてるから、街が枯れてくんですよね。買うなら大型ショッピングモールができるとこの方が囲い込みピークだと思うなぁ。10年もしないうちに変わると思う。農地とか1人崩せばドミノ崩し 高齢化してるとこは囲い込まれてると思う。
A
回答日時：
2026/9/3 13:46:36
彼らは建築業者であり不動産業者ではありませんので。
工務店が宅建業の免許を取得している場合もありますが、
せいぜいレインズに掲載されている物件を紹介する程度です。
レインズ未掲載の物件にいち早くアクセスしたいなら、
検討している地域に強い不動産屋へ相談しましょう。
開発中の土地を教えてくれる場合があります。
A
回答日時：
2026/9/3 12:06:08
土地は唯一無二のもので、多くの人（業者）が、良い土地を探しています。
広告や不動産屋の店頭に出るようなものは、はっきり言って余りものです。
良い土地は広告に出る前に売れます。
あなたも、土地を探しているなら、広告をチェックしていると思いますが、初めて見る土地の広告なのに、既に売約済みになっているのを見たことがありませんか？あれは、土地の開発の段階で手が付いているのです。
つまり、そういうところに情報があがるのを待っていたのでは遅いってことです。
お勧めは、狙っている地域に足蹴く通って、不動産屋での情報収集に加え、土地の開発や、空き家の解体現場を探すことです。
もし見つけたら、現場に人がいるなら声をかけ話を聞いたり、いなければ工事看板に書いてある業者に連絡をしてみるなどして、広く売り出す前の情報を得ることです。
業者も宣伝広告を行わずに売れるなら万々歳なので、嫌がられることはあまり無いです。
私も、足蹴く通って、開発している現場の人に話を聞いた中で、「昨日、あの辺で家を解体したよ」って教えてもらい、すぐに見に行って、一目で気に入り、すぐに管理している不動産屋に行って、売って欲しい旨を伝えました。
翌日正式な契約に行った際に、昨日私が行った後で、他の人も売って欲しいと言ってきたと言っていたので、本当にタッチの差でした。
また、より多くの土地を見て、その土地の良し悪しを判断できるようになっておくことも重要だと思います。
私も非常に多くの土地を見てきたので、即決できたと思っています。
また、土地のデータには載っていない、近隣の情報などは、土地の周辺に住んでいる人に声をかけ、住みやすいかとか、交通量はどうだとか、聞いておくことをお勧めします。
参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2026/9/3 11:26:53
残念ながらそんなものです。
住宅情報サイトに載ってない物件を紹介してくれるケースは、自社で物件を抱えてる場合ですがそんな数多く物件抱えてるわけないです。
わたしも紹介される物件がサイトに掲載されている売れ残りばかりでウンザリしました。
希望地域の地元不動産屋に出向いて希望条件伝え、物件出たら連絡くださいと数社あたっておくことです。
これでも売れ残りを紹介してきますが、稀に地元が故に情報をいち早くキャッチしたりします。
土地は情報網多くもって時間かけるしかないかもです。
A
回答日時：
2026/9/3 07:58:28
ＨＭは大概どこもそうですが、土地などは客が、うん、と言ってくれさえすればどこでもよいのです。それより家を建てるにあたっての法規のほうが問題なんです。それを後からどうにかするのは至難の業ですし手間もかかります。家を建てやすい土地、それが彼らの望むすべてです。
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