教えて！住まいの先生
Q 実家がマンション経営をしているのですが、アドバイスをおねがいします。 素人が個人で経営してきたため、入居率はほぼ１００％なのですが、家賃収入と支出がほぼ同額の自転車操業です。 破産か、売却かどうすれば
テナント２室、個人部屋２０室はほぼ満室なのですが、収支は少しのプラスしかなく、メンテナンス等の修繕費の積み立てもできていません。（築１５年ですが、一度も屋上防水や外壁のメンテナンスをしていません。）
マンション自体の建設費が巨額になってしまったためだと思われます。（建設費に対して家賃収入と返済期間等を考慮したお金の設計図にようなものもないようです）（素人が安易にマンション経営をできるものではないと痛感しています。）
当初は高い金利の借り入れだったので、安い金利に借り換えもしています。
市役所の無料弁護士相談にも行き、支出経費の削減のアドバイスをもらい、なんとか収支がプラスになりましたが蓄えは底をつきました。
なんとか、メンテナンス等を行い完済する方法はないでしょうか？
ない場合は、破産ではなく、売却でいくらかの生活再建資金を残す方法はないでしょうか？
このような状況でどうすべきでしょうか？どうかアドバイスをお願いします。
補足
マンション自体の建設費が巨額になってしまったためだと思われます。（建設費に対して家賃収入と返済期間等を考慮したお金の設計図にようなものもないようです）（素人が安易にマンション経営をできるものではないと痛感しています。）
当初は高い金利の借り入れだったので、安い金利に借り換えもしています。
市役所の無料弁護士相談にも行き、支出経費の削減のアドバイスをもらい、なんとか収支がプラスになりましたが蓄えは底をつきました。
なんとか、メンテナンス等を行い完済する方法はないでしょうか？
ない場合は、破産ではなく、売却でいくらかの生活再建資金を残す方法はないでしょうか？
このような状況でどうすべきでしょうか？どうかアドバイスをお願いします。
reomomocatdogmanさま
ありがとうございます。補足させていただきます。
借り換えにて１７年の返済期間になっています。（これは父の年齢からかと思われますが、わからないことばかりで、すみません。）
メインの借り入れがこれなのですが、途中で資金繰りにこまり、ちょこちょこと追加借り入れをしてるため、収支がほぼゼロとなっています。
質問日時：
2013/5/19 12:19:34
解決済み
解決日時：
2013/5/24 21:28:27
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 545 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2013/5/24 21:28:27
こんにちは。
質問分を拝見いたしましたが、内容に不明な点があるようです。ほぼ満室であるが、返済をすると、収支はゼロ・・・・・
通常であれば、銀行は融資をしないはずですが、返済期間が短期間過ぎていませんか？一般的には３０年返済が主流ですが、質問内容から判断すると「２０年返済」なのでしょうか？
銀行は融資する時に、返済比率等見て来ますので、「入居率50％」「返済利率4.5％」まで、悪化しても返済が出来る状況でないと、融資はしないと思いますよ。
その辺の内容は確認されました？
追記
補足を拝見いたしました。資金繰りが悪化しており、追加融資をされている状態だと結構厳しい状態ですね。もともとマンション経営は、相続税を軽減するする為に、事業を始められたりする方が多いですが、今現在で質問者さんの実家では、他にも多くの土地を所有しており、相続税が発生る状況であるならば、このマンションを所有する意味がありますが、相続税の再計算を行い、対策を行う必要性がなければ、売却してしまうのも良いでしょう。
今の不動産マーケットは、利回り物件（売りアパート・マンション）投資家にも人気があり、競売になった時でも、市場価格より高い時もあります。この現象は一般投資家が、競売マーケットに、次々参加しており値段が上がっている事を指します。
よって、競売でなく任売でも構いませんので、ご実家の財政状況・相続税関係を、税理士等に再確認して頂き、借入金を整理した方が良い場合もあります。専門家の方の回答がありますように、結構良い値で売れると思いますよ。
また、財政再建のやり方として、経費を多く計上するために、自分で管理会社を立ち上げれば、自主管理を行えば、管理費や人件費も経費算入出来ます。他にもそろそろ外壁や屋根の防水処理も必要な時期でありますから、詳細な計画を行わないと、また８００万程度の費用も掛かるかも知れません。
また売却する時は「メンテナンス不要」で売却された方が良いでしょう。なお相談先は不動産屋だけは止めた方が良いですよ。理由としては、彼らは売却手数料が目的であり、コンサルタントではありませんので注意して下さい。
質問分を拝見いたしましたが、内容に不明な点があるようです。ほぼ満室であるが、返済をすると、収支はゼロ・・・・・
通常であれば、銀行は融資をしないはずですが、返済期間が短期間過ぎていませんか？一般的には３０年返済が主流ですが、質問内容から判断すると「２０年返済」なのでしょうか？
銀行は融資する時に、返済比率等見て来ますので、「入居率50％」「返済利率4.5％」まで、悪化しても返済が出来る状況でないと、融資はしないと思いますよ。
その辺の内容は確認されました？
追記
補足を拝見いたしました。資金繰りが悪化しており、追加融資をされている状態だと結構厳しい状態ですね。もともとマンション経営は、相続税を軽減するする為に、事業を始められたりする方が多いですが、今現在で質問者さんの実家では、他にも多くの土地を所有しており、相続税が発生る状況であるならば、このマンションを所有する意味がありますが、相続税の再計算を行い、対策を行う必要性がなければ、売却してしまうのも良いでしょう。
今の不動産マーケットは、利回り物件（売りアパート・マンション）投資家にも人気があり、競売になった時でも、市場価格より高い時もあります。この現象は一般投資家が、競売マーケットに、次々参加しており値段が上がっている事を指します。
よって、競売でなく任売でも構いませんので、ご実家の財政状況・相続税関係を、税理士等に再確認して頂き、借入金を整理した方が良い場合もあります。専門家の方の回答がありますように、結構良い値で売れると思いますよ。
また、財政再建のやり方として、経費を多く計上するために、自分で管理会社を立ち上げれば、自主管理を行えば、管理費や人件費も経費算入出来ます。他にもそろそろ外壁や屋根の防水処理も必要な時期でありますから、詳細な計画を行わないと、また８００万程度の費用も掛かるかも知れません。
また売却する時は「メンテナンス不要」で売却された方が良いでしょう。なお相談先は不動産屋だけは止めた方が良いですよ。理由としては、彼らは売却手数料が目的であり、コンサルタントではありませんので注意して下さい。
質問した人からのコメント
回答日時： 2013/5/24 21:28:27
皆様、本当にありがとうございました。
回答
3 件中、1～3件を表示
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不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。komatn2009さんのご質問に回答させていただきますのでどうぞよろしくお願いします。
満室で収支がとんとん、というのはかなりしんどい状況ですね。原因としては事業計画時に想定した家賃設定に無理があったことや、家賃相場の下落、建設費が過大であったことなどが考えられますが、これを解決する方法としては借入をしている金融機関に返済方法（返済期間や金利など）について相談に乗ってもらうしか方法はありません。
金融機関の対応が望めない場合には売却するしか方法はありませんが、金融機関の返済や固定資産税などの税金の支払いが一定期間滞ったば場合には裁判所に競売に競売を申し立てられる可能性があります。
万が一、競売になった場合には生活再建資金を確保することは、ほぼ困難となりますので通常に売却できる時期を逸することがないようにしてください。
また、今回のご相談のような事業用不動産を売却する際は、通常の土地相場＋建物の価格という計算ではなく、年間の家賃収入に対する利回りで売却可能な価格が決定するケースを多く見受けます。
仮に月額家賃収入が１００万円である場合には年間家賃収入が１,２００万円になります。これを利回り８％で購入する場合には１,２００万円／８％（0.08）＝１５,０００万円、１０％で購入する場合には１,２００万円／１０％（0.1）＝１２,０００万円という計算になります。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
満室で収支がとんとん、というのはかなりしんどい状況ですね。原因としては事業計画時に想定した家賃設定に無理があったことや、家賃相場の下落、建設費が過大であったことなどが考えられますが、これを解決する方法としては借入をしている金融機関に返済方法（返済期間や金利など）について相談に乗ってもらうしか方法はありません。
金融機関の対応が望めない場合には売却するしか方法はありませんが、金融機関の返済や固定資産税などの税金の支払いが一定期間滞ったば場合には裁判所に競売に競売を申し立てられる可能性があります。
万が一、競売になった場合には生活再建資金を確保することは、ほぼ困難となりますので通常に売却できる時期を逸することがないようにしてください。
また、今回のご相談のような事業用不動産を売却する際は、通常の土地相場＋建物の価格という計算ではなく、年間の家賃収入に対する利回りで売却可能な価格が決定するケースを多く見受けます。
仮に月額家賃収入が１００万円である場合には年間家賃収入が１,２００万円になります。これを利回り８％で購入する場合には１,２００万円／８％（0.08）＝１５,０００万円、１０％で購入する場合には１,２００万円／１０％（0.1）＝１２,０００万円という計算になります。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
A
回答日時：
2013/5/19 13:07:11
細かな情報がありませんが、補修がされていないので安くなってしまい、もしマンションを売却しても、借金しか残らないような感じがします。可能な限り家賃の引き上げしかないように思います。
そもそも相談するなら、弁護士でなく、まずお金に詳しいファイナンシャルプランナーか、計理士、経営コンサルタントではありませんか？そこから間違っていると思います。評判のいい先生を捜すことからだと思います
そもそも相談するなら、弁護士でなく、まずお金に詳しいファイナンシャルプランナーか、計理士、経営コンサルタントではありませんか？そこから間違っていると思います。評判のいい先生を捜すことからだと思います
A
回答日時：
2013/5/19 12:28:58
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