教えて！住まいの先生
Q 年収470万円での住宅購入。 あるハウスメーカーで戸建ての話を聞いていくうちに 9月に完成するモデルハウスを気に入りました。
しかし、大手のメーカーということや駅に近いということもあり3900万円もします。
一度メーカー提携のFPにライフプランを考慮した話をところ
「4000万円ぐらいまでの物件と購入することができますよ」と言われました。
ただ、一般には借入額は年収の5倍まで…と言われるので
主人の年収でこのモデルハウスを購入するなんて到底無理かと思うのですが…
立地や間取りなどがとてもいいので悩んでいます。
頭金は300万円の予定です。
（もう少しありますが、何かあった時のために蓄えておきたいので…）
ちなみに、現在主人の会社契約で賃貸アパート（1LDK・45平米）に
主人（29歳会社員）・私（29歳専業主婦）・娘（3歳）の3人で住んでいます。
本当は娘が産まれる前にファミリータイプの賃貸（会社契約）へ引っ越すつもりでしたが
今住んでいる地区に当時ファミリータイプの空きがなく、
娘が産まれてバタバタしていたのもあり引越しを先延ばしにしてきました。
娘ももう3歳になり、主人の単身時代から住んできた現在のすまいが狭くなり
会社に引越しを申し出たところ、主人の等級で借りられるのは52平米まで、と言われたそうです。
以前は70平米まで大丈夫と言われていたので、子どもも小さいしゆっくり探せばいいと思っていましたが
担当者が変わったり会社の社宅方針が変わったのか、上限52平米までになってしまいました。
会社契約で引っ越せるのは次1回きりなので、子どもが大きくなっても大丈夫なように70平米ほどの広いアパートへ引っ越したいと思っていたのに
上限が52平米となるととても長くは住めないということになりました。
夫婦とも実家は遠方なので、見知らぬ土地に家を購入するのに抵抗がありましたが、
現在の地域の周辺環境の良さや園庭開放などで仲良くなった娘の同級生もたくさんいることもあり
転勤の可能性はありますがこの地で頑張っていこうとマンションや戸建ての購入を検討し始めました。
（転勤の可能性があるので、そうなっても家賃収入を見込める制度が導入された駅近のモデルハウスが魅力に感じるのですが、やはり収入には不釣り合いの住宅でしょうか…）
ローコストの建売りは不安な部分もありますが、大手で購入できない年収帯であれば安かろう悪かろうな家で妥協するしかないのでしょうか…。
補足
モデルハウスですが、完成後２ヶ月ほど公開し年内に入居できるよう手配してくれるそうです。エアコン３台、家具(ダイニングセット、ソファー、リビングテーブル)、全室照明とカーテンや長期優良住宅手続き費用も込みです。 また、太陽光3.3kwとエネファームがついているので現在月２万近くかかる光熱費がほぼかからないというのも魅力です。 が、無謀ですね…f(^^;
質問日時：
2014/6/30 05:40:28
解決済み
解決日時：
2014/6/30 12:30:53
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2014/6/30 12:30:53
住宅購入のタイミングというのが実際にはあります。
たった３つの要素なのですが、それをすべて満たす必要があります。
その中に購入できるだけの資金力というのがあります。
今回は、それが問題になっているわけですね。
今後のこともありますので、簡単に資金計画の基本を書いておきます。
世に言われている収入の何倍というのは、関係のないことだと考える方がよいです。
年収からの支払い比率が問題になります。
住宅ローンを利用されるのであれば、金融期間の融資の選考方法のベースを知る必要があります。あくまでも基本なので、個人の属性によって、増額も減額もあります。
年収の金額帯によっても査定される金額のベースがかわります。
年収は、５００万円以上と以下で変えて考えると簡単です。
年収に対して、５００万円以下の場合は、比率にして３５％未満におさえるのがベターです。ベストでないことをよく理解しましょう。
現時点の年収が４７０万円ですから、その金額に３５％をかけると、年間総支払い金額がでます。それを１２等分して月額金額を算出します。
その金額が、すべてのローンの可能金額になります。
その金額を住宅ローン査定金利（大体が３．５％～４．０％）で割ることで、貸し出し可能金額が出てきます。この金額が、金融機関が貸し出してもよいと判断する金額のベースになるわけです。この計算方法で計算すると４０００万円には、ならないことがわかります。
また、支払い金額も計算する必要があります。借りれても返せないということが出てくるのは、この支払い可能金額を計算していないケースがほとんどです。
先ほど計算で求められた貸し出し可能金額以下で自分で払うことが可能な金額を出し、その金額を実際の融資金利（現時点では変動型で２．４７５％、固定は、いろいろ銀行によって違います。さらに、購入する物件の質や勤め先の状況、職種によっても金利の優遇というものがあります）の１００万円借りると月額いくらかという金額で割ることで借り入れ金額が出てきます。
この金額は、恐らく３５００万円以内（期間が３５年）だと思います。
当然、借り入れ年数によっても金利が変わってきますので、短い期間であれば借り入れ可能額も下がります。
マイホーム計画は、やる気の問題でもあります。
返す気力がなければ駄目です。収入を上げる努力が必ず必要になります。
自分で家を持つことは、人生においても最も大きなチャレンジだといえます。簡単に考えてはいけません。それゆえ、家の質にも注意が必要になります。
これらを総合的に考えて、ご自身で判断しましょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2014/6/30 12:30:53
多くの方が親身になってくださったのですが、より資金を詳しく教えてくださった方に。 ありがとうございました。「家の質」というフレーズに、安易に安い物件に手を出すべきではないと考えさせられました。
回答
A
回答日時：
2014/6/30 09:44:33
面積制限があっても借り上げ社宅制度があるのであれば
世の中の普通よりだいぶ恵まれています。
建物は建った瞬間から痛み始め、木造住宅は20年ほどで
資産価値が事実上無くなります。
転勤族で自分達がどれだけそこの住めるかわからないのであれば
RCマンションという選択肢も考えたほうが良いと思います。
純粋な現金はなかなか貯まりませんが、社宅に住みながら
マンション一つ貸しておくと、まぁこれが転勤族開けた頃には
なかなかいい資産になってたりします。
現実的に考えて理想の戸建てと転勤族は両立できないでしょう。
不動産を持ち資産活用をすることは悪くありませんが
現時点で"理想の戸建て"という選択肢は無いと思います。
ざっくりなところ借り入れ金額は年収の５倍程度がいいとろですよ。
等級で平米制限ということは等級が上がれば70m^2に上がるわけですよね？
少し様子見ということもできませんか？
A
回答日時：
2014/6/30 09:08:25
転勤の可能性があって、
狭く、平米制限のある社宅制度・・・
広い持ち家にあこがれる気持ちはよくわかります。
ですが、
皆さんの意見を聞いて、今回の購入はだいぶ危ない綱渡り、だと、
感じておられることと思います。
金銭的なことは、他の方のご意見と同じなので、補足的に
私も同じ転勤族（妻）としてのアドバイスしますと、以下。
・持ち家を貸せば良い、というのは、簡単なことではないです。
・５２平米に住める期間まで住み倒して、頭金を貯める！ほうが現実的だと思います。
私も、もし持ち家を買ったら転勤の間は人に貸して・・・と妄想したことがあるのですが、家を空っぽにしなければならない労力、仲介業者とのやりとり、仲介料、
大家としての法的な義務、帰ってきた後のトラブル（ペット飼育禁止にしてたのに飼っていた跡があった・家の中の傷や日焼けなどがひどかったなどなど）、
結構こまごまと面倒です。借り手が付けばいいですが、あまり自分たちの良いような制限（賃貸期間の限定や、敷金の面など）が多いと、借り手が付かないなんて場合も。
52平米なら、２ＬＤＫぐらい？子供が小学生ぐらいまではなんとか住めますよ。物件が見つかるまであと少し頑張ったらどうでしょうか。
また、平米の超過ぶんは、自己負担すればＯＫな制度はないですか？
ちなみに、
私は家族4人で４０平米の名ばかり２ＤＫの借り上げ社宅に住んでいたこともありますが、住むしかないので住んでいました。なんとか住めますよ。狭いけど、子供に目がとどきやすいというメリットがあります＾＾；
そのあと「家族4人の場合上限55平米」の制限目いっぱいで、２ＬＤＫに上の子が小学3年生のときまで住み、そのあとの転勤では、オーバーの平米ぶんは自己負担で、もう少し広い３ＤＫ（58平米）の借り上げ社宅にしました。
そして、お金を貯めて、結婚15年にしてようやくマイホームを建てることになりました。
子供たちもある程度大きいので、転勤があっても、単身赴任となります。子供たちの学校や単身赴任など、その辺の将来の見通しもかなり具体的に計画できたことも、新築にふみきった理由の一つです。
私なら、もう少し広い賃貸物件が出るのを粘り強く探し続けて、そちらに引っ越すほうが、現実的な気がします。
A
回答日時：
2014/6/30 09:06:50
無謀と分かっているのでしょ！・・・・・・・無謀です。
大手のハウスメーカーでも工事をするのは小さな工務店です。
多額の宣伝費や利益をむさぼるだけで建物本来の価値とはかけ離れています。
私の周りにはリンゴ農家が点在しています。
お歳暮のシーズンになると近くの農家の方にお願いして１０キロ３５００円で分けて頂いています。
それが産直に行くと４５００～５０００円さらに三越百貨店などに行くと７０００～８０００円。
建物も此れと同じで大手になればなるほど高くなります。
さらに言えば建物を持つと言う事は毎年固定資産税が掛かって来ます１０～２０万辺りです。
そして１０年辺りから色々なところが壊れて来ます。例えば給湯器など・・・
さらに１５年辺りで屋根や外壁の塗装のやり直しの時期に成りますその費用が
現在の価格で１５０～２００万です。
大手の場合は特にタチが悪く一度食らいついたお施主は死ぬまでむしり取ると言う感じでリホームなども他社で依頼すると補償が出来ないなどと脅しを掛けて来ます。
その昔、ハウスメーカーの下請けをしている大工は職人とは呼ばれず半端人束として
扱われた時代がありました。
A
回答日時：
2014/6/30 07:59:55
何も悩む必要がない。
単純に無理だ。
A
回答日時：
2014/6/30 07:22:13
＞一般には借入額は年収の5倍まで…と言われるので
主人の年収でこのモデルハウスを購入するなんて到底無理かと思うのですが…
立地や間取りなどがとてもいいので悩んでいます。
悩んでいるということは、支払いのシュミレーションをなさって可能な範疇ではあるということですね。
全ての諸経費を含んでの総額が３９００万なのですよね？
細かい条件が不明ですが私もシュミレーションサイトで試算してみました。
https://www.hownes.com/loan/sim/repayment.asp#result
毎月１４万５千円・ボーナス時１０千円のローン支払いになりますね。
年収４７０万は手取り収入ですよね？（そうでなければ悩むまでもなく不可能とわかると思いますので）
ひと月だと39万の収入ですから、ボーナス計10万と仮定してローンを差し引くと２３万ほどになります。
上手に家計のやりくりをすれば実現不可能ではないと思います。でも楽な家計ではないですね。
ここから将来の教育費・老後資金・家の修理補修費などの貯金もしていかなければなりませんから。
奥さんもパートを頑張らないと破綻しかねないギリギリだと思いますけど。
将来的に収入がドンドンアップしていく職業なのでしょうか？
FPに見てもらったそうなので、そのへんも考慮されての可能な判断なのでしょうね。
ただし、転勤等ここに住めなくなると、大切な家は財産ではなく負債になります。この可能性があるのならリスクが大きすぎるように思います。
それにHMとはつながりのないFPにしないと信用できませんよ。
最後に個人的にはそんな大きな借金は嫌なので（毎月家計の２０％負担ぐらいにしておきたい）、社宅で出来るだけ頭金を貯めながら、情報収集し、手頃な物件を探します。
他のFPに相談なさり、もう少し余裕を持ったローン計画で検討し直してはいかがでしょうか？
＞会社契約で引っ越せるのは次1回きりなので、子どもが大きくなっても大丈夫なように70平米ほどの広いアパートへ引っ越したいと思っていたのに
上限が52平米となるととても長くは住めないということになりました。
今からきついローンを支払うのなら、お子さんが成長してから広い賃貸に自腹で引っ越すぐらいなんでもないと思うのですが？
月14万以上のローンと比較するほどなので、社宅といってもあまり安い賃料ではないのでしょうね。
いったいその地域の家賃相場はおいくらなの？
A
回答日時：
2014/6/30 06:11:49
家価格のほかに
登記
火災保険
ローン手数料
家電
カーテン
照明
などなど200万くらいは余分かかります。
私もアパートからの引っ越しだった為・・・
ケチっても
エアコンは6台
テレビ
冷蔵庫
ソファー
テーブル
カーテン（量販店）
などで100万は超えました。
しかしモデルハウスと言うならば
お客さんに見せるためのもの・・・
それを売ってくれるんですか？？
A
回答日時：
2014/6/30 06:07:25
金額的に無理です。
それに住宅環境は良く調べないと大変な目に遭いますよ。
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