教えて！住まいの先生
Q 持家と借家のメリット、デメリット。
私は新築の一戸建てに憧れて居ます。
年収500万で妻1人子2人を養う26歳です。
注文住宅にしようとするとだいたい3200万
建売住宅にしようとするとだいたい2500万
の35年フルローン
貯金は100万程度
しかし、妻側の親からリスクが大きすぎる等言われます。
自分でもかなり切り詰めないと行けないなとは思いますけど、マンションなど借りて月7〜8万駐車場1万と毎月払っていたら支払いの額 貯金できる額等、一戸建てを購入した時とそう大差無いと思います。
15年後、事故で自分が働けなくなった時やリストラされて職を失って一定収入が確保できなくなったとき持家の方が危険とこう言った記事に書いてある事やが多いのですが、私はそんな事無いような気がします。
私の考えは
土地1300万+建物1700万+諸経費200万
3200万フルローンを金利1%で借りて月9万返済(これはマンションの家賃+駐車場と同じ値段とする)
月9万×15年=1620万が支払い済み
残りの借り入れ金額は約2000万
この時点で、自分が事故で働けなくなったとします。
この家を売ったら残りの借金を相殺出来る若しくはちょっとマイナスかちょっとプラスぐらいかなと。
何年後に働けなくなるかどうかで話は変わってきますが、そう言う最悪の事態の事ばかり考えてはどこの家庭も家持てないでしょうし、借家でもどこでもどこに住んでいても働けなくなった場合は貯金や子供の大学の学費等言ってられないような気がします。
マンション借りて住んでいるなら貯金だけ持ってアパートなんか借りて生活水準を落とすだけ最悪の事態はま逃れるのでリスクを負わない見たいな感じで書いてある事が多いのですが、総合的に見たら持家とそんなにリスクは変わらないと思っています。
自分の考える借家、持家のメリットデメリット
借家メリット、デメリット
○家賃が一定
○破産した時に借金が残らない
×夫がガンや死亡した時も家賃は払い続けないと行けない
×35年後何も遺らない。35年以降も同じ金額を払わないといけない。
○修繕費、固定資産税がかからない。
持家メリット、デメリット
×金利の上昇に寄って月々の支払いが増える
×修繕費、固定資産税がかかる
△破産すると借りた金額-返した金額-物件が売れる金額=の計算で借りた金額が多ければ借金が残る。借りた金額の方が少なければ貯金になる。
○夫がガン特約等に入って置くとガンや死亡した時遺族に住宅が残る
○35年払い終わると修繕費、固定資産税だけで住める。土地を子供に遺せる。
が大部分を占めるかな？と思います。
まだまだ勉強が不足なので、こんなデメリットも考えておいた方がいい等ありましたらご指摘よろしくお願いします。
なぜ年収500万で貯金が100万しか無いこのタイミングで？と言うのは、1人目の子供が再来年小学生なのでそれまでに引越しを、と考えています。いま通っている幼稚園から行く小学校は3つあり、その3つの学区域の中なら土地が探しやすく、安い所も出てきますが子供が小学生になり、転校させずに引越しをしようと思うと区域が狭まりなかなか良い条件が見つからないと思うからです。
マンションの家賃7〜8万と言うのは
20年以上住むとしたら子供が大きくなった時の事を考えて最低3LDK以上なかったら厳しいかなと言う目線で3学区域のマンションを探した結果これぐらいでした。
年収500万で妻1人子2人を養う26歳です。
注文住宅にしようとするとだいたい3200万
建売住宅にしようとするとだいたい2500万
の35年フルローン
貯金は100万程度
しかし、妻側の親からリスクが大きすぎる等言われます。
自分でもかなり切り詰めないと行けないなとは思いますけど、マンションなど借りて月7〜8万駐車場1万と毎月払っていたら支払いの額 貯金できる額等、一戸建てを購入した時とそう大差無いと思います。
15年後、事故で自分が働けなくなった時やリストラされて職を失って一定収入が確保できなくなったとき持家の方が危険とこう言った記事に書いてある事やが多いのですが、私はそんな事無いような気がします。
私の考えは
土地1300万+建物1700万+諸経費200万
3200万フルローンを金利1%で借りて月9万返済(これはマンションの家賃+駐車場と同じ値段とする)
月9万×15年=1620万が支払い済み
残りの借り入れ金額は約2000万
この時点で、自分が事故で働けなくなったとします。
この家を売ったら残りの借金を相殺出来る若しくはちょっとマイナスかちょっとプラスぐらいかなと。
何年後に働けなくなるかどうかで話は変わってきますが、そう言う最悪の事態の事ばかり考えてはどこの家庭も家持てないでしょうし、借家でもどこでもどこに住んでいても働けなくなった場合は貯金や子供の大学の学費等言ってられないような気がします。
マンション借りて住んでいるなら貯金だけ持ってアパートなんか借りて生活水準を落とすだけ最悪の事態はま逃れるのでリスクを負わない見たいな感じで書いてある事が多いのですが、総合的に見たら持家とそんなにリスクは変わらないと思っています。
自分の考える借家、持家のメリットデメリット
借家メリット、デメリット
○家賃が一定
○破産した時に借金が残らない
×夫がガンや死亡した時も家賃は払い続けないと行けない
×35年後何も遺らない。35年以降も同じ金額を払わないといけない。
○修繕費、固定資産税がかからない。
持家メリット、デメリット
×金利の上昇に寄って月々の支払いが増える
×修繕費、固定資産税がかかる
△破産すると借りた金額-返した金額-物件が売れる金額=の計算で借りた金額が多ければ借金が残る。借りた金額の方が少なければ貯金になる。
○夫がガン特約等に入って置くとガンや死亡した時遺族に住宅が残る
○35年払い終わると修繕費、固定資産税だけで住める。土地を子供に遺せる。
が大部分を占めるかな？と思います。
まだまだ勉強が不足なので、こんなデメリットも考えておいた方がいい等ありましたらご指摘よろしくお願いします。
なぜ年収500万で貯金が100万しか無いこのタイミングで？と言うのは、1人目の子供が再来年小学生なのでそれまでに引越しを、と考えています。いま通っている幼稚園から行く小学校は3つあり、その3つの学区域の中なら土地が探しやすく、安い所も出てきますが子供が小学生になり、転校させずに引越しをしようと思うと区域が狭まりなかなか良い条件が見つからないと思うからです。
マンションの家賃7〜8万と言うのは
20年以上住むとしたら子供が大きくなった時の事を考えて最低3LDK以上なかったら厳しいかなと言う目線で3学区域のマンションを探した結果これぐらいでした。
質問日時：
2017/8/26 10:41:42
解決済み
解決日時：
2017/9/10 03:11:55
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 1251 ｜ お礼： 0枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/9/10 03:11:55
>15年後、事故で自分が働けなくなった時やリストラされて職を失って一定収入が確保できなくなったとき持家の方が危険
亡くなった場合は、生命保険に強制加入する事になるのでローンは返済される場合が多いです。
問題は仰るとおり「事故で自分が働けなくなった時やリストラされて職を失って一定収入が確保できなくなったとき」ですね。
＞3200万フルローンを金利1%で借りて月9万返済
今はフラット35の金利が低いので、控除まで考えると利子は少なくて済みますからね。
こちらで確認しましたら、確かに月9万ですね。
http://loan.mikage.to/loan/
＞この家を売ったら残りの借金を相殺出来る若しくはちょっとマイナスかちょっとプラスぐらいかなと。
売れるんですかね？
調べたことありますか？
どれぐらいの大きさ・古さで、いくらで売買されているか？
＞持家メリット、デメリット
＞×金利の上昇に寄って月々の支払いが増える
固定金利にしないのですか？
＞×修繕費、固定資産税がかかる
構造体にお金をつぎ込めるかにもよりますが、ローコスト住宅だと30年ぐらいの寿命ですし、屋根は15年でダメになりますからね。
＞○夫がガン特約等に入って置くとガンや死亡した時遺族に住宅が残る
亡くなった場合は、住宅ローンに入る時に保険の加入が義務となっていることが多く、この問題は関係なくなることが多いです。
＞マンションの家賃7〜8万と言うのは20年以上住むとしたら子供が大きくなった時の事を考えて最低3LDK以上なかったら厳しいかな
そもそも、この前提が可能なのかですよね。
年収が500万ですよね。
奥様は働いておられるのでしょうか？
まず月々の貯金は幾らできるのでしょうか？
35年と言う事は、お子さんは大学まで卒業します。
この場合、公立しか行かないとしても1000万はかかります。
二人ですから2000万です。
という事は、35年の間に5200万の貯金が必要になると言うことです。
さらに「修繕費の積み立て」が必要になります。
修繕費を200万として計算しましょうか。
すると年間155万ぐらいの貯金が必要になるのですが、
可能でしょうか？
現在の家賃は分かりませんが、仮に7万だとすると、
155万-84万＝71万です。
1年間でこれだけの貯金が可能なら、現実的な話しでしょう。
でも年収500万と言う事は、手取りは400万ぐらいでしょうから、
330万で4人暮らしというのは、ギリギリだと思いますけどね。
亡くなった場合は、生命保険に強制加入する事になるのでローンは返済される場合が多いです。
問題は仰るとおり「事故で自分が働けなくなった時やリストラされて職を失って一定収入が確保できなくなったとき」ですね。
＞3200万フルローンを金利1%で借りて月9万返済
今はフラット35の金利が低いので、控除まで考えると利子は少なくて済みますからね。
こちらで確認しましたら、確かに月9万ですね。
http://loan.mikage.to/loan/
＞この家を売ったら残りの借金を相殺出来る若しくはちょっとマイナスかちょっとプラスぐらいかなと。
売れるんですかね？
調べたことありますか？
どれぐらいの大きさ・古さで、いくらで売買されているか？
＞持家メリット、デメリット
＞×金利の上昇に寄って月々の支払いが増える
固定金利にしないのですか？
＞×修繕費、固定資産税がかかる
構造体にお金をつぎ込めるかにもよりますが、ローコスト住宅だと30年ぐらいの寿命ですし、屋根は15年でダメになりますからね。
＞○夫がガン特約等に入って置くとガンや死亡した時遺族に住宅が残る
亡くなった場合は、住宅ローンに入る時に保険の加入が義務となっていることが多く、この問題は関係なくなることが多いです。
＞マンションの家賃7〜8万と言うのは20年以上住むとしたら子供が大きくなった時の事を考えて最低3LDK以上なかったら厳しいかな
そもそも、この前提が可能なのかですよね。
年収が500万ですよね。
奥様は働いておられるのでしょうか？
まず月々の貯金は幾らできるのでしょうか？
35年と言う事は、お子さんは大学まで卒業します。
この場合、公立しか行かないとしても1000万はかかります。
二人ですから2000万です。
という事は、35年の間に5200万の貯金が必要になると言うことです。
さらに「修繕費の積み立て」が必要になります。
修繕費を200万として計算しましょうか。
すると年間155万ぐらいの貯金が必要になるのですが、
可能でしょうか？
現在の家賃は分かりませんが、仮に7万だとすると、
155万-84万＝71万です。
1年間でこれだけの貯金が可能なら、現実的な話しでしょう。
でも年収500万と言う事は、手取りは400万ぐらいでしょうから、
330万で4人暮らしというのは、ギリギリだと思いますけどね。
回答
A
回答日時：
2017/8/31 10:25:20
住宅ローンや今後の返済計画、住宅購入後のライフプランでお困りのようなら、こちらのサイトを参考にしてみてはどうでしょう？
https://zuuonline.com/archives/143252
『住宅購入後、安心できる予算の考え方』について書かれているので、読んでみてください。
住宅ローンを組む際は借りれる金額ではなく、返せる金額を知ることです。
また、こういった資金についての相談会に参加されてはどうでしょう。
https://www.r-plus-house.com/event/financial.html
ローンシミュレーションだけでなく、ライフプランに沿った資金計画をシミュレーションしてくれるので、参考になると思いますよ。
https://zuuonline.com/archives/143252
『住宅購入後、安心できる予算の考え方』について書かれているので、読んでみてください。
住宅ローンを組む際は借りれる金額ではなく、返せる金額を知ることです。
また、こういった資金についての相談会に参加されてはどうでしょう。
https://www.r-plus-house.com/event/financial.html
ローンシミュレーションだけでなく、ライフプランに沿った資金計画をシミュレーションしてくれるので、参考になると思いますよ。
A
回答日時：
2017/8/29 23:00:21
>大家さんがお金を払って行けない等で住人たちが追い出される事って本当にあるんですか？
家主さんが借地で、建物が大家さんのもの、土地は別の人の持ち物、こう言う場合、大家さん（建物所有者）が地代を払わないと、「建物収去」が申し立てられます。建物収去となれば、借家人は当然追い出されます。
ただし、ここで、賃借人は利害関係者になるので、債権者代位で、地代を支払うことができます。
地代を立て替え払いすれば、追い出されることはありません。
支払うことができれば、追い出されることはありません。地代を立て替えることになりますし、場合によっては、取りパグレることも有ります。
家主さんが借地で、建物が大家さんのもの、土地は別の人の持ち物、こう言う場合、大家さん（建物所有者）が地代を払わないと、「建物収去」が申し立てられます。建物収去となれば、借家人は当然追い出されます。
ただし、ここで、賃借人は利害関係者になるので、債権者代位で、地代を支払うことができます。
地代を立て替え払いすれば、追い出されることはありません。
支払うことができれば、追い出されることはありません。地代を立て替えることになりますし、場合によっては、取りパグレることも有ります。
A
回答日時：
2017/8/27 21:36:18
転勤や転職で引っ越しする可能性は無いのですか？
A
回答日時：
2017/8/27 21:08:52
団信に入っておけば、死んだらチャラ、病気怪我して180日就業できない云々でチャラになるのもありますので、支払いのことを考てもしょうがなく、前向きに進めた方がいいでしょう。ただし、無理のない返済額にすべき。
家を建てるのは、勢いが大切です。住宅ローンからしたら、賃貸なんて、ばからしく思えます。
家を建てるのは、勢いが大切です。住宅ローンからしたら、賃貸なんて、ばからしく思えます。
A
回答日時：
2017/8/27 18:05:50
いろいろ考えられているようですが、やはり支払い能力が心配です。
ざっくり言って年収の5倍以上のローンは危険です。
4倍でかろうじてOK。3倍以下で安心です。
一番無理のないのが、中古住宅です。（不動産屋の進めるベストな選択です）
土地代＋αで買えます。リフォームしても、2000万円（年収の4倍）で収まるでしょう。子供が独立した後、余裕がありそうなら建て替えれば良いです。
日本は新築信仰が強すぎます。（住宅産業におどらされています。）
ざっくり言って年収の5倍以上のローンは危険です。
4倍でかろうじてOK。3倍以下で安心です。
一番無理のないのが、中古住宅です。（不動産屋の進めるベストな選択です）
土地代＋αで買えます。リフォームしても、2000万円（年収の4倍）で収まるでしょう。子供が独立した後、余裕がありそうなら建て替えれば良いです。
日本は新築信仰が強すぎます。（住宅産業におどらされています。）
A
回答日時：
2017/8/26 20:39:01
A
回答日時：
2017/8/26 15:54:22
賃貸マンションに住んでても、家賃が払えなければ追い出されます。
その上、修理や改修のたびに高いお金を請求されるし、お金があれば新しいマンションに引っ越しできるでしょうが、年をとって動けなくなってから限界マンションになれば、少ない住人で高い修繕費を負担するので大変なようですよ。
しかも、今の利率ならあなたの若さなら3000万くらい楽勝でしょう。20代であれば、もしもの時に備えて保険に入っても安いです。
でも、欧州、米国の0金利出口政策がささやかれる昨今、金利上昇局面が始まれば住宅ローン自体の存続もあやしいです。先に固定金利で借りていれば、物価上昇率よりも安い金利で返せます。
その上、修理や改修のたびに高いお金を請求されるし、お金があれば新しいマンションに引っ越しできるでしょうが、年をとって動けなくなってから限界マンションになれば、少ない住人で高い修繕費を負担するので大変なようですよ。
しかも、今の利率ならあなたの若さなら3000万くらい楽勝でしょう。20代であれば、もしもの時に備えて保険に入っても安いです。
でも、欧州、米国の0金利出口政策がささやかれる昨今、金利上昇局面が始まれば住宅ローン自体の存続もあやしいです。先に固定金利で借りていれば、物価上昇率よりも安い金利で返せます。
A
回答日時：
2017/8/26 15:08:02
買いたいとしか思えない目線での話なので買えば良い。
ここで自分の事情や考察を垂れ流すよりもさっさと親を納得させるなり事後報告で済ますなりすれば良いよ。
仰る様に先の事を考えてもあまり意味は無いよ。妻が子を連れ出て行くかも知れないしあなた以外が事故で亡くなる場合もある。
大切なのは今のあなたが家族の為に必要だと思う選択を家族で話し合って決める事だと思うよ。
ネットでかじった知識や何処の誰かもわからんやつの情報をひけらかされても親は余計に心配になるだけ。
ここで自分の事情や考察を垂れ流すよりもさっさと親を納得させるなり事後報告で済ますなりすれば良いよ。
仰る様に先の事を考えてもあまり意味は無いよ。妻が子を連れ出て行くかも知れないしあなた以外が事故で亡くなる場合もある。
大切なのは今のあなたが家族の為に必要だと思う選択を家族で話し合って決める事だと思うよ。
ネットでかじった知識や何処の誰かもわからんやつの情報をひけらかされても親は余計に心配になるだけ。
A
回答日時：
2017/8/26 12:49:05
持ち家になると金銭面では固定資産税の他にも区費、募金、公民館等の区の建物の修繕費などがかかります。
行事は、順番で区の役員、消防団の入会、季節ごとに区の草刈り清掃があります。
一生住むわけですから近所付き合いもする必要が出てきます。
行事は、順番で区の役員、消防団の入会、季節ごとに区の草刈り清掃があります。
一生住むわけですから近所付き合いもする必要が出てきます。
A
回答日時：
2017/8/26 12:26:39
「メリット」
･何にせよ気兼ねない。
リフォームや汚損や破損に過剰に気にする事もなく騒音(無いとは言えないが)のリスクが低い。
･解体費用勘案しても残る資産価値の土地ならば取り敢えずは少なくともテラ銭として換金が可能で保有資産となる(債務完済後)
「デメリット」
･住宅ローン組んで数千万背負うので買ったら容易に「住むのをやめた」が出来ない。近隣に恐ろしく変な奴が居ても住み続けるしかない。
･基本的に借金なので首が回らなければ競売なり任意売却で残りの借金を払い続けるなり自己破産するなり。
･修繕関係は人任せではなく自身が業者を手配するなりDIYするなり。
･賃貸と違って固定資産税がかかる(賃貸も物件や部屋自体に固定資産税はかかり実質的に見えないが家賃に含んでるので金銭的なメリットデメリットは一概に言えない)。
･雑草処理やゴミの分別を管理人任せに出来ないので自身が行う。
･マンションは管理費で目で見て居住費が分かりやすいが、戸建ては定期的な外壁塗装や屋根塗装や葺き替えなどの修繕費用を考えて毎月居住固定費を考える(月割して考えるべき)
･戸建ては快適性は断然増すが、二階建て既存の居住アパートマンションよりも大抵が居住空間が広くなり断熱性がマンションアパートに劣る為、光熱費がアップする。
まぁ、戸建てのデメリットが多く列挙しましたが、個人的には戸建ての方がいいですよ。
言ってしまえば、賃貸のゴミ出しなり廊下エントランスの電球交換一つ取っても維持管理の楽さはあれ、そこには必ずコストがかかっていますからね。管理人の人件費や外部清掃業者なり。
マンションは楽な代わりに実質的にそれらのコストは家賃に充当され尚且つ、オーナーの粗利も含み空き部屋のリスク分散として利回りを設定していますし、マンション建設にかかる事業資金の借入金利は個人の住宅ローン金利の比ではありません。
それらのコストも居住者が按分して払う訳です。
オートロックの償却費用やメンテ、エレベーターメンテ、エントランスや廊下の光熱費、防犯カメラの維持管理と償却を始めマンションには多様な戸建てに無いコストがかかりそれらは各居住者の家賃に含まれる訳です。
居住コストとしては戸建ての方が圧倒的に勝るのは議論の余地は無いと思いますが、問題は冒頭の借金を抱える事に起因した様々なリスクを許容出来るか次第でしょうね。
それが、許容出来るならば居住コストも精神的にも戸建て持ち家に軍配が上がると思います。
･何にせよ気兼ねない。
リフォームや汚損や破損に過剰に気にする事もなく騒音(無いとは言えないが)のリスクが低い。
･解体費用勘案しても残る資産価値の土地ならば取り敢えずは少なくともテラ銭として換金が可能で保有資産となる(債務完済後)
「デメリット」
･住宅ローン組んで数千万背負うので買ったら容易に「住むのをやめた」が出来ない。近隣に恐ろしく変な奴が居ても住み続けるしかない。
･基本的に借金なので首が回らなければ競売なり任意売却で残りの借金を払い続けるなり自己破産するなり。
･修繕関係は人任せではなく自身が業者を手配するなりDIYするなり。
･賃貸と違って固定資産税がかかる(賃貸も物件や部屋自体に固定資産税はかかり実質的に見えないが家賃に含んでるので金銭的なメリットデメリットは一概に言えない)。
･雑草処理やゴミの分別を管理人任せに出来ないので自身が行う。
･マンションは管理費で目で見て居住費が分かりやすいが、戸建ては定期的な外壁塗装や屋根塗装や葺き替えなどの修繕費用を考えて毎月居住固定費を考える(月割して考えるべき)
･戸建ては快適性は断然増すが、二階建て既存の居住アパートマンションよりも大抵が居住空間が広くなり断熱性がマンションアパートに劣る為、光熱費がアップする。
まぁ、戸建てのデメリットが多く列挙しましたが、個人的には戸建ての方がいいですよ。
言ってしまえば、賃貸のゴミ出しなり廊下エントランスの電球交換一つ取っても維持管理の楽さはあれ、そこには必ずコストがかかっていますからね。管理人の人件費や外部清掃業者なり。
マンションは楽な代わりに実質的にそれらのコストは家賃に充当され尚且つ、オーナーの粗利も含み空き部屋のリスク分散として利回りを設定していますし、マンション建設にかかる事業資金の借入金利は個人の住宅ローン金利の比ではありません。
それらのコストも居住者が按分して払う訳です。
オートロックの償却費用やメンテ、エレベーターメンテ、エントランスや廊下の光熱費、防犯カメラの維持管理と償却を始めマンションには多様な戸建てに無いコストがかかりそれらは各居住者の家賃に含まれる訳です。
居住コストとしては戸建ての方が圧倒的に勝るのは議論の余地は無いと思いますが、問題は冒頭の借金を抱える事に起因した様々なリスクを許容出来るか次第でしょうね。
それが、許容出来るならば居住コストも精神的にも戸建て持ち家に軍配が上がると思います。
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