教えて！住まいの先生

その土地の相場はおいくらでしょうか？
物件買取の査定を仕事にしておりましたが
ご質問の内容を見れば購入者様は更地にすると
思います。
そうすれば株単価 相場ー２０～３０万が売値です。
１００万の土地相場（更地で考えます）なら７０万です。
１４坪はかなりきついので両隣に買い取りの
お話を持ってゆく方がよいと思います。
が、建て替え時期などでないなら買い取ってもらえないでしょう。
空き地になったまま採光をとるほうがよいからです。

築３３年
１４坪
駅から２０分（バスなどですね・・・）
狭小住宅などに強い業者に
お願いするほうがいいですね。
冬は動きませんよ。

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ローンは問題ないと思いますよ。

私も実際似たようなオーバーの家をローンで買いましたから。

わざとオーバーしたような（増築だったり）家はローン難しいとは思います。

当たり前ですが、建替えたら、オーバーしてる分小さくはなります。

リフォームであればその大きさのまま住んでられます。

新小岩、徒歩20分は、なかなかいいと思います。

秋葉原まで14分、あと快速も停まり東京まで14分（これがデカイ）。

私もその周辺の物件よく見ているので、失礼ですが大体の検討はつきました。

悪くない物件だとは思いますが、建ぺい率50容積率100じゃありませんか？

これは次に家を建てる時にかかわってくるのですが、50ってことは敷地の半分しか家が建てられないということです（普通、建ぺい率60以上で、容積率200とかなんですが）

小さい土地程、これが響いてきます。

そちらの家だと約7坪って事です（正直、狭い3階建てになります・いや容積率も100だから、その土地の広さだと3階建て無理かな汗）。

建替えの場合は、あんまりよくないと考えてください。

なんで、そちらの土地は50・100になっているかというと、区画整理しなくてはならない区域だからです（確か1丁目なら大丈夫だったと思いましたが）。

いずれ、区画整理するから、あんまりデカイの建てるなよという感じじゃないですかね。

すでに、マンションなんかでも大きいのは建てられないはずです。

あと区画整理ってのも、気にする人は、気にしますからね。

せっかく建てたと思ったら（または引越したと思ったら）、区画整理かよみたいな（この家どうなるんだ？みたいな）

瑞江の方の区画整理は、全部更地になってました。

今は、新しい街並みになりましたが。

土地が減ったりだとか暫く仮住まい生活とかでも（ケースバイケースですが）、街並みが綺麗になっていいという人もいますがね。

こういうのは、いつやるかという検討がつきませんから、とりあえず住んじゃえみたいな人も居るでしょうし（げんに新築戸建も建ってますから）

あとは、今の時代は、駐車スペースじゃないですかね？

今から建つ家は、ほとんど、3階建てですし（1階駐車スペース）。

そちらの家を、リフォームして住むとなると、別に駐車場の料金が必要になってきますからね。

私の意見だと、1900は高いと思います。

まだリフォーム済みなら、まだ・・・という感じではありますが。

多分、建ぺい率容積率の事からいって、買う人は建替えは考えていない人で、そのまま住むか、リフォームしてから住むかのどちらかだと思います。

まぁ〜ある意味ですが、再建築不可に近い所はあると思います。

建替えしたら極端に狭くなる訳ですから。

そのまま住まわれたらどうですか？（住む気があるなら売る訳ないか汗）

これは、長期戦を考えた方がいいと思いますよ。

まれに、車乗らない人が探していたりしますし。

あと、買って貸家にして人に貸すって人も居たりしますから。

借りる人にしてみれば、建ぺい率容積率関係ないですからね。

であと、同じ町名、何丁目も一緒の物件で、リフォーム済みで築は古いですが、1480で売られている物件があります（ネットに出てます）。

こちらも、同じ〜丁目で、区画整理地内ですから、建ぺい率50・100で、そちらと同じです。

こちらは、リフォーム済みです。

リフォームしているって事は、リフォーム代もかかっているという事です（まぁ〜見せかけだけのちゃちゃっとリフォームだと思いますが）。

リフォーム代は、売れた1480から後から引く事になる訳です。

まぁ〜これと比べても今の1900は高いと思いませんか？

買ってリフォームする人は、さらにリフォーム代がかかる訳ですからね。

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専任媒介契約であれば、
他社への同時依頼は出来ませんが、
質問者様が直接見つけた買主と、
直接契約が可能ですが、
知識の無い人が直接契約をするのはお勧めしません。
（ローンでの購入の場合、確実な契約書面が必要）



物件的には、
新小岩駅へは徒歩でしか利用できず、
２０分かかるのなら結構遠いですね。


築年数が３３年ならば、
今後の大きな修繕や建替を考えると、
既存不適格なので、
建築確認が必要な修繕や増築は無理ですし、
建替えの場合、既存建物より狭くなります。
又木造家屋も耐震基準が変わったので、
大規模修繕の場合には基準適合させる必要があります。

築年数の長い物件はリスクが多いと思います。


不動産情報サイトで近隣の売却物件の成約状況見てみたらいかがですか。
成約されてもすぐにサイトから消えることは無いので。
（サイトによっては掲載日時が記載されていたりする）


＞若干ですが、担当営業マンのチカラの無さも感じてもいます。

委託を受けている営業でも、
強く勧められない物件と言うのもありますけどね。

買い手を見つけたいのなら、
一般媒介契約のほうが確立は高いと思います。
依頼したところに、物件問合せがこなければ、
別の不動産会社へ依頼が可能です。

不動産購入の場合、
一概に金額のみで決定されることは無いです。
大抵は場所で、
希望する場所に予算内の物件が見つかるかどうか、
見つけても、
建物の築年数、築年数が長ければ修繕履歴、間取り、周辺環境などを考慮します。

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はじめまして。
不動産コンサルタントの田中と申します。

文面だけだと何とも言えないのですが、
建築した当時の法律をきちんと守って建てられた建物であれば、
確認済証と検査済証が残っているはずで、
だとすれば、いわゆる既存不適格の建物となり、違法ではないといことになります。

建築後に敷地の一部を売却したりすると、事実上、違法状態になるということはありますので、そうでなければ、銀行は融資してくれることがあると思います。

別の方がおっしゃっているように、価格に問題がある可能性がありますので、
近隣で成約している事例を見せてもらったり、近隣で販売している物件事例を調べたりして、売却希望価格とのずれがないか確認してみるとよいと思います。


なお、戸建の場合、延床面積が小さい、２LDK＋Sというような場合、価格が適正でも売りにくい場合があります。これはDINKSには十分な空間なのですが、お子さんがいらっしゃる家族ですと、収納が少なく手狭と感じられる方が多いからと言われています。

この場合、見学者が多くても、なかなか売れない場合があります。

いずれにせよ、価格の再確認と販売するターゲットについて不動産屋さんと改めて打ち合わせしてみてはいかがでしょうか。

よい案が出ないようであれば、別の不動産屋さんにお願いする手もあると思います。

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問い合わせが少ないという事は、価格が物件の価値に見合って
いないという事です。

一言でいえば高いという事です。

不動産業者の担当者と打ち合わせをして、価格についての
見直しをして下さい。

金融機関は違法建築については、住宅ローンの融資を
しませんので、買えるのは現金という事になります。

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