教えて！住まいの先生
Q 不動産投資成功率について 不動産投資をされている方に伺いたいのですが、不動産投資の成功率は いかほどでしょうか？
私自身勉強不足な部分もありますが、下記のどれかを検討しています。
1.関東圏東横線主要駅、徒歩10分圏内ワンルーム（賃貸保証付き）
2.地方主要駅、利回りのいい中古木造
3.中古RC造マンション(融資が引きやすい為)
1の場合は1000万円程で、1つ1つ買い足していく事を検討しています。
2の場合は利回り重視で2000万規模4部屋等を検討しています。
3の場合は今のところはあまり強く検討はしておりません。
未熟な部分が多々ありますが、不動産投資の成功度合いと上記の考え
に対する何かアドバイスを頂けますと幸いです。
補足
1.関東圏東横線主要駅、徒歩10分圏内ワンルーム（賃貸保証付き）
2.地方主要駅、利回りのいい中古木造
3.中古RC造マンション(融資が引きやすい為)
1の場合は1000万円程で、1つ1つ買い足していく事を検討しています。
2の場合は利回り重視で2000万規模4部屋等を検討しています。
3の場合は今のところはあまり強く検討はしておりません。
未熟な部分が多々ありますが、不動産投資の成功度合いと上記の考え
に対する何かアドバイスを頂けますと幸いです。
不動産投資へのご意見お願いします。
厳しいご意見、優しいご意見どちらともお待ちしております。
質問日時：
2017/12/18 20:30:16
解決済み
解決日時：
2017/12/23 23:45:05
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 700 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 700 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/12/23 23:45:05
成功の基準について記載がないので、
仮に自己資金1500万円を20年で3000万円にする事を成功の基準としましょう。
（自己資金が少なくても残りの融資が可能であればOK）
賃貸アパートを運用する場合、売却損を正確に予測する力が一番重要です。売却損をできるだけ減らせば、利益が増えますので、売却しやすい物件がおすすめです。ポイントは価格です。自身が運用後のいらなくなった物件は築年は２０年を超えます。ポイントは融資が付かず現金での取引という点です。
そんな物件を買ってくれる初級個人投資家をターゲットにします。
退職金や相続でちょっとお金を持ってる（1000万～3000万）状態の方です。
要は、目の前の利回りだけ考えて買ってくれる方が狙い安い物件にして
売り切る事が売却損を抑えます。
お勧めは、土地1500万＋建物3000万円＋諸経費200万
１DK×６部屋 新築木造アパート（単身世帯が今後増えるのでおすすめ）
※土地2000万でも建物3500でもOK
自己資金1500万借り入れ3200万（20年払い）
１年～１０年 平均家賃６万 平均空室率１０％ 経費５％
運用益3,672万円
１１年～２０年 平均家賃4.8万 平均空室率 １５％ 経費10％
運用益2,592万円
ここで売却ですね。 家賃45000×６部屋×１２ヶ月 年家賃270万
売却価格2200万円 満室想定利回り12.27％築20年
一見良い物件に見えますからすぐ売れます。
手数料や経費支払って2100万手残りです。ローン残高0円
運用利益 6,264万円＋手残り2,100万円－銀行支払総額約4,200万円
－初期投資1500万円＝2,664万円
儲け2,664万円
土地や建物を500万高く購入しても1,600万～2100万円の利益
程度にはなりますね。
最初の前提をクリアしたので成功です。
間違っても残りかすを買わされる事のないようにしてください。
自己資金1,000以上ある場合は新築又は築10年程度の中古アパート
で運用ください。
ちなみにこの2200万の残りカスをつかまされた素人投資家の末路。
2200万＋諸経費200万＝2,400万
１年～10年 平均家賃4万 平均空室率35％ 経費10％ 修繕600万
※20年になったら水回りや外壁屋根といろいろかかります。
運用益984万円
築30年で売却 土地値1500万円－解体費250－諸経費80万＝1,170万円
投資額▲2,400万円＋売却1,170万円＋運用益984万＝▲246万円
修繕なくてもマイナスです。
おまけに減価償却もできなくて運用益はさらに減ります。
長くなるので書きませんが、１も３も素人がやったらダメです。
自殺物件の土地なんか新築アパートにおすすめですよ、相場６割で
買えるし、借主に説明義務ないし、
売却時の投資家も自分が住むわけじゃないから気にしません。
※土地については地方主要駅の価格です。東京は自己資金3000万円～です。
※少子高齢化が進み郊外の小規模な市町村は人口減少きますので、
３0万～50万世帯の市を選びましょう。
私の投資状況ですか？ 上記のような不動産投資以外にいくつかありますが、
老後の海外生活資金程度にはなってます。
10部屋超えや２棟以上とかで青色申告可能になり節税効果あがります。
仮に自己資金1500万円を20年で3000万円にする事を成功の基準としましょう。
（自己資金が少なくても残りの融資が可能であればOK）
賃貸アパートを運用する場合、売却損を正確に予測する力が一番重要です。売却損をできるだけ減らせば、利益が増えますので、売却しやすい物件がおすすめです。ポイントは価格です。自身が運用後のいらなくなった物件は築年は２０年を超えます。ポイントは融資が付かず現金での取引という点です。
そんな物件を買ってくれる初級個人投資家をターゲットにします。
退職金や相続でちょっとお金を持ってる（1000万～3000万）状態の方です。
要は、目の前の利回りだけ考えて買ってくれる方が狙い安い物件にして
売り切る事が売却損を抑えます。
お勧めは、土地1500万＋建物3000万円＋諸経費200万
１DK×６部屋 新築木造アパート（単身世帯が今後増えるのでおすすめ）
※土地2000万でも建物3500でもOK
自己資金1500万借り入れ3200万（20年払い）
１年～１０年 平均家賃６万 平均空室率１０％ 経費５％
運用益3,672万円
１１年～２０年 平均家賃4.8万 平均空室率 １５％ 経費10％
運用益2,592万円
ここで売却ですね。 家賃45000×６部屋×１２ヶ月 年家賃270万
売却価格2200万円 満室想定利回り12.27％築20年
一見良い物件に見えますからすぐ売れます。
手数料や経費支払って2100万手残りです。ローン残高0円
運用利益 6,264万円＋手残り2,100万円－銀行支払総額約4,200万円
－初期投資1500万円＝2,664万円
儲け2,664万円
土地や建物を500万高く購入しても1,600万～2100万円の利益
程度にはなりますね。
最初の前提をクリアしたので成功です。
間違っても残りかすを買わされる事のないようにしてください。
自己資金1,000以上ある場合は新築又は築10年程度の中古アパート
で運用ください。
ちなみにこの2200万の残りカスをつかまされた素人投資家の末路。
2200万＋諸経費200万＝2,400万
１年～10年 平均家賃4万 平均空室率35％ 経費10％ 修繕600万
※20年になったら水回りや外壁屋根といろいろかかります。
運用益984万円
築30年で売却 土地値1500万円－解体費250－諸経費80万＝1,170万円
投資額▲2,400万円＋売却1,170万円＋運用益984万＝▲246万円
修繕なくてもマイナスです。
おまけに減価償却もできなくて運用益はさらに減ります。
長くなるので書きませんが、１も３も素人がやったらダメです。
自殺物件の土地なんか新築アパートにおすすめですよ、相場６割で
買えるし、借主に説明義務ないし、
売却時の投資家も自分が住むわけじゃないから気にしません。
※土地については地方主要駅の価格です。東京は自己資金3000万円～です。
※少子高齢化が進み郊外の小規模な市町村は人口減少きますので、
３0万～50万世帯の市を選びましょう。
私の投資状況ですか？ 上記のような不動産投資以外にいくつかありますが、
老後の海外生活資金程度にはなってます。
10部屋超えや２棟以上とかで青色申告可能になり節税効果あがります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2017/12/23 23:45:05
詳細計算等驚きがありました。marlboropattayaさんにベストアンサー
を送らせて下さい。
色々な方から意見を頂け助かりました。ただ本当に不動産投資は怖く
、難しいものだなという印象が出来ました。どれも正解ではないという
気持ちが起きました。とりあえず、不動産屋さんに騙されないように
別の不動産屋さんにも相場を聞いて購入していこうと思います。
回答
A
回答日時：
2017/12/21 15:42:57
個人的には建物はお勧めしません。
土地を購入して地代を取った方が長い目で見れば楽だし、結構、利回りも良いですよ。
土地を購入して地代を取った方が長い目で見れば楽だし、結構、利回りも良いですよ。
A
回答日時：
2017/12/21 12:25:56
コンサルをしている元宅建業者です。
あなたに一つ逆質問があるのですが、最初の物件購入は自己資金を使えるのですか？
もし最初の物件自体は「ローン」等の借入で考えているとしたら、かなり厳しい運営状態になると思われますよ。
しかも「賃貸保証」などを最初からアテにしていれば尚更です。
ＣＭなどでも「ゼロからやれました」的なものがありますが、「やれる」のでしょう。利益の額を別にすれば―――――
そして「利回り」は、○○万円とは表現せず「○％」ですよ。
私の知る家主は、再建築不可・ボロアパートなどを「仕入」れて、管理は自分、多数の賃貸物件を持ち、かなりの収入を得ています。
自分の所有物件を賃貸に出してから始めるか、所有地の有効利用をするかを考えて借金など別の世界と考えなければ不安定なだけですよ。
そして利回りは「満室」の場合ではなく、半分入居のような設定で計画しないと借金ばかり増えることにもなり兼ねませんよ。
以上、参考になれば幸です。
････････････････････････････････････････
返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開ＩＤからプロフィール左上の写真部分下をクリックで可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)
あなたに一つ逆質問があるのですが、最初の物件購入は自己資金を使えるのですか？
もし最初の物件自体は「ローン」等の借入で考えているとしたら、かなり厳しい運営状態になると思われますよ。
しかも「賃貸保証」などを最初からアテにしていれば尚更です。
ＣＭなどでも「ゼロからやれました」的なものがありますが、「やれる」のでしょう。利益の額を別にすれば―――――
そして「利回り」は、○○万円とは表現せず「○％」ですよ。
私の知る家主は、再建築不可・ボロアパートなどを「仕入」れて、管理は自分、多数の賃貸物件を持ち、かなりの収入を得ています。
自分の所有物件を賃貸に出してから始めるか、所有地の有効利用をするかを考えて借金など別の世界と考えなければ不安定なだけですよ。
そして利回りは「満室」の場合ではなく、半分入居のような設定で計画しないと借金ばかり増えることにもなり兼ねませんよ。
以上、参考になれば幸です。
････････････････････････････････････････
返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開ＩＤからプロフィール左上の写真部分下をクリックで可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)
A
回答日時：
2017/12/21 11:15:24
渋谷区で１K専門の投資マンション営業しています
売っている本人が言うのも何ですが正直に回答します。
２に関しては論外です！絶対にやめてください！
１は私の専門分野ですがこれもやめましょう・・・私は仕事上１K投資マンションを売り付けてますが１００％失敗します！家賃保証？はい！一応ありますが、相場の家賃の9割の保証です。これが大きな落とし穴で相場と言うのはその保証する会社の相場ですので実際の相場が8万の家賃でも業者の相場が6万なら54000円の保証になってしまいます。 悪質な業者なら（俺の会社）５４０００で借り上げて8万で貸して差額が営業マンの固定的な歩合になります（オーナーには払いません）
どの業者も大手もほぼ同じです。 ただし東横でも自由が丘徒歩5分とか代官山徒歩5分とかなら賃貸は間違いなく永久につきますが、販売価格が高いので利回りが相当低くなります。 都立大学とか祐天寺など昔は１Kで家賃9万位取れましたが
今は空き家も多いです。 保証は6万位です。 一応私も１Kマンション2つ所有してますが原価で購入しているため損は無いです。 10年前に池尻大橋の新築物件を
1部屋1600万で2部屋買っていて家賃も手取りで8万×２取れています。賃貸も自分で自分の部屋を優先的に貸してるため空には1回もなっていません。 つまり私のように2200万の新築を原価の1600万で購入出来て、尚自分で賃貸を付けることが出来る環境でないと利益など出ないと思いますよ。
売っている本人が言うのも何ですが正直に回答します。
２に関しては論外です！絶対にやめてください！
１は私の専門分野ですがこれもやめましょう・・・私は仕事上１K投資マンションを売り付けてますが１００％失敗します！家賃保証？はい！一応ありますが、相場の家賃の9割の保証です。これが大きな落とし穴で相場と言うのはその保証する会社の相場ですので実際の相場が8万の家賃でも業者の相場が6万なら54000円の保証になってしまいます。 悪質な業者なら（俺の会社）５４０００で借り上げて8万で貸して差額が営業マンの固定的な歩合になります（オーナーには払いません）
どの業者も大手もほぼ同じです。 ただし東横でも自由が丘徒歩5分とか代官山徒歩5分とかなら賃貸は間違いなく永久につきますが、販売価格が高いので利回りが相当低くなります。 都立大学とか祐天寺など昔は１Kで家賃9万位取れましたが
今は空き家も多いです。 保証は6万位です。 一応私も１Kマンション2つ所有してますが原価で購入しているため損は無いです。 10年前に池尻大橋の新築物件を
1部屋1600万で2部屋買っていて家賃も手取りで8万×２取れています。賃貸も自分で自分の部屋を優先的に貸してるため空には1回もなっていません。 つまり私のように2200万の新築を原価の1600万で購入出来て、尚自分で賃貸を付けることが出来る環境でないと利益など出ないと思いますよ。
A
回答日時：
2017/12/21 00:47:55
これ読んで目から鱗が落ちました。
↓
儲かる物理
技術評論社
お勧めは9章です(^^)
第5章 神はサイコロを振らない！？
（カジノ必勝法）
第6章 物理と金融工学
(株価が上がっても下がっても儲かる)
第8章 自由度と働くリスク・リターン
(ＯＬの水商売は有効)
第9章 物理現象と不動産投資
(六本木ヒルズを1,000万円台で買う方法)
↓
儲かる物理
技術評論社
お勧めは9章です(^^)
第5章 神はサイコロを振らない！？
（カジノ必勝法）
第6章 物理と金融工学
(株価が上がっても下がっても儲かる)
第8章 自由度と働くリスク・リターン
(ＯＬの水商売は有効)
第9章 物理現象と不動産投資
(六本木ヒルズを1,000万円台で買う方法)
A
回答日時：
2017/12/20 15:13:57
回答
どれもダメです。
失敗した経験があります。
1.区分は手間の割に収入もなく、都内は意味なく高いので出口がない。
融資も頭打ちになり借りれなくなる。
2.今より人口が増えるのが確実であれば可能だが築古は要らない支出が多く、経過すればするほど金がかかる。家賃は減って行く。
3.どの地域か分からないけど一棟買いなら理解出来る。空室率が年々高くなる心労がどんどん増える。
あたしなら都内23区の新築マンション、アパート一棟買いをオススメします。頑張って融資を引けるように計画して不動産屋の言いなりにならないようにして下さいませ。
ご参考まで。
どれもダメです。
失敗した経験があります。
1.区分は手間の割に収入もなく、都内は意味なく高いので出口がない。
融資も頭打ちになり借りれなくなる。
2.今より人口が増えるのが確実であれば可能だが築古は要らない支出が多く、経過すればするほど金がかかる。家賃は減って行く。
3.どの地域か分からないけど一棟買いなら理解出来る。空室率が年々高くなる心労がどんどん増える。
あたしなら都内23区の新築マンション、アパート一棟買いをオススメします。頑張って融資を引けるように計画して不動産屋の言いなりにならないようにして下さいませ。
ご参考まで。
A
回答日時：
2017/12/20 12:52:30
自分の感覚から行くと、不動産投資は、基本一棟買いからなのでは、ないかと思います。それに、今の時期は、売る不動産が、枯渇してきてるので、いい物件には巡り合えないし、悪い物件をつかまされると思います。貴方が、もし最低5年以上前に不動産投資を思いついたなら、いい物件がたくさんあったのに残念です。不動産投資をどうしてもやりたいのなら、あと10年は、待ちましょう。
A
回答日時：
2017/12/19 18:08:23
1は0％です。お金持ちになった人を見たことないです。
2、3は人によりけりです。
その人の経営手腕もありますし、属性自己資金の問題もあります。
それから、2は融資が途中で厳しくなってくるので、大きな規模になるのはかなりきついと思います。
私は主に3ですね。
2、3は人によりけりです。
その人の経営手腕もありますし、属性自己資金の問題もあります。
それから、2は融資が途中で厳しくなってくるので、大きな規模になるのはかなりきついと思います。
私は主に3ですね。
A
回答日時：
2017/12/19 17:18:23
不動産コンサルタントをしています！
よろしければ弊社からご提案させて頂けないですか？
リスクヘッジをし何が最良であるかを考える材料として活用頂いて本気で気に入ってもらえましたらお付き合いください！
よろしければ弊社からご提案させて頂けないですか？
リスクヘッジをし何が最良であるかを考える材料として活用頂いて本気で気に入ってもらえましたらお付き合いください！
A
回答日時：
2017/12/19 13:14:47
大家業やってます。
どの位の規模を目指すか、何年で達成したいかで選択肢は変わってきます。
区分系は規模を目指すならやめた方が良いです。買いますとその内融資が引けなくなります。年金レベルとかそこそこで良ければアリです。
地方木造は投資というより、
事業ですね。賃貸需要、家賃設定、リフォーム費用、管理会社選定など色々と対策する覚悟が有るならOKです。
こちらも買いますと融資引けなくなってくるので規模目指すなら無しです。時間かかっても良ければアリです。
中古RCは最短で規模目指すならこれしかありません。
何を持って成功率と言うかは人によって違いますが、事業の中では一番手堅く大きく儲からないが破綻率は低めです。かといってどんな不動産でも良いわけではないので始める前に数冊本を読んで勉強することをオススメします。
もし、読んで面倒に感じるようであればやめておいた方が良いです。
どの位の規模を目指すか、何年で達成したいかで選択肢は変わってきます。
区分系は規模を目指すならやめた方が良いです。買いますとその内融資が引けなくなります。年金レベルとかそこそこで良ければアリです。
地方木造は投資というより、
事業ですね。賃貸需要、家賃設定、リフォーム費用、管理会社選定など色々と対策する覚悟が有るならOKです。
こちらも買いますと融資引けなくなってくるので規模目指すなら無しです。時間かかっても良ければアリです。
中古RCは最短で規模目指すならこれしかありません。
何を持って成功率と言うかは人によって違いますが、事業の中では一番手堅く大きく儲からないが破綻率は低めです。かといってどんな不動産でも良いわけではないので始める前に数冊本を読んで勉強することをオススメします。
もし、読んで面倒に感じるようであればやめておいた方が良いです。
A
回答日時：
2017/12/19 08:25:02
>未熟な部分が多々ありますが
1.2.3.素人考えでどれもダメだよ。
1.1戸1000万もしてどうすんのよ。
2.4戸2000万、1戸500万では、損ではないが儲からない。
3.最初から融資ではリスクではないのかい?
アパートなら高くても1戸250万まで、できれば1戸200万まで。
分譲マンションや戸建てなら、高くても1戸500万まで。
投下資金を回収してその後ようやく儲かる、ということを理解、自覚せよ。
不動産投資で儲かる人は1割弱、
その他9割の人のうち6割が儲からない、
残り3割の人は損して撤退していく。
これが現実で、あなたのいう成功率ということになろうか？
そのたった1割の儲かる投資家になることが確率ということではなく、
努力と執念で、損や失敗或いは屈辱を乗り越える、ということだ。
それほど大変で簡単に儲かるようにはならない、ということ。
まあ、あなたには分からんだろうが。
1.2.3.素人考えでどれもダメだよ。
1.1戸1000万もしてどうすんのよ。
2.4戸2000万、1戸500万では、損ではないが儲からない。
3.最初から融資ではリスクではないのかい?
アパートなら高くても1戸250万まで、できれば1戸200万まで。
分譲マンションや戸建てなら、高くても1戸500万まで。
投下資金を回収してその後ようやく儲かる、ということを理解、自覚せよ。
不動産投資で儲かる人は1割弱、
その他9割の人のうち6割が儲からない、
残り3割の人は損して撤退していく。
これが現実で、あなたのいう成功率ということになろうか？
そのたった1割の儲かる投資家になることが確率ということではなく、
努力と執念で、損や失敗或いは屈辱を乗り越える、ということだ。
それほど大変で簡単に儲かるようにはならない、ということ。
まあ、あなたには分からんだろうが。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
