教えて！住まいの先生
Q 不動産投資ローン（アパートローン）の現状について、わかる方がいらっしゃれば教えてください。
老後への資産形成として不動産経営（新築１棟アパート）を考えています。
私の資産状況や属性等から、ローンを組むことが出来るとして、どの程度までできるのか、そして、組むとしたらどれくらい頭金がいるのか、フルローンを組めるのかなど、現状について知りたいのですが、ウェブサイトでは情報が錯綜しており、何が正解かわかりません。
そこで
① 年収660万円、公務員、37歳、勤続11年、借金（住宅ローン2900万円(毎年100万円返済で6年間滞納なし)）、施工先はセキスイハイムで同社によるサブリース30年を予定（満室時の80％～85％の賃貸料保障）、建設予定地は札幌で借入限度額は実情いくら位なのか。
② 借り入れが可能だとして頭金が必要なのか、フルローンを組めるのか。
以上２点について教えてください。
なお、公務員なので副業に至らない範囲内でしかやる予定はなく、あくまで老後への資産形成であるため、ローン返済までは、家賃収入をローン返済・リスク対処のための貯蓄にあてる予定です。
私の資産状況や属性等から、ローンを組むことが出来るとして、どの程度までできるのか、そして、組むとしたらどれくらい頭金がいるのか、フルローンを組めるのかなど、現状について知りたいのですが、ウェブサイトでは情報が錯綜しており、何が正解かわかりません。
そこで
① 年収660万円、公務員、37歳、勤続11年、借金（住宅ローン2900万円(毎年100万円返済で6年間滞納なし)）、施工先はセキスイハイムで同社によるサブリース30年を予定（満室時の80％～85％の賃貸料保障）、建設予定地は札幌で借入限度額は実情いくら位なのか。
② 借り入れが可能だとして頭金が必要なのか、フルローンを組めるのか。
以上２点について教えてください。
なお、公務員なので副業に至らない範囲内でしかやる予定はなく、あくまで老後への資産形成であるため、ローン返済までは、家賃収入をローン返済・リスク対処のための貯蓄にあてる予定です。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/5/15 18:36:56
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）アパート建築の際の投資用ローンは、土地建物の「積算価格」や周辺賃料相場を前提とした「収益価格」を銀行も評価するので、具体的な物件の情報（土地の登記簿や公図、建物の見積・図面など）がないと銀行は融資の可否判断や融資可能額が判断できませんので、土地が決まっているのであれば、建物の見積や図面情報を集めて、銀行に相談されることをお勧めします。もし、銀行のあてがない場合はセキスイさんに提携ローンを紹介してもらうと良いと思います。（飛び込みで銀行を探すよりは銀行も真面目に対応してくれます。）
２）頭金については、ワンルーム購入や中古アパート購入などでは、契約書者の信用力や年収があればフルローンもありますが、アパート建設で、まともな銀行から1％台前半までの低利の融資を獲得するためには普通は2割の自己資金が必要になります。最近は「紹介なし」「自己資金なし」などお客さんは、銀行も検討すらしない場合もありますので、ご注意ください。
３）サブリースを利用されるということのリスクをどのようにお考えになっているかですが、サブリースを使うということはそれ自体が収益性を低くする行為で、物件の立地や空室率によっては、賃料減額請求権や契約解除を業者側が行使するリスクもありますので、その辺のリスクもよくご判断されてお決めになるとよろしいかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）アパート建築の際の投資用ローンは、土地建物の「積算価格」や周辺賃料相場を前提とした「収益価格」を銀行も評価するので、具体的な物件の情報（土地の登記簿や公図、建物の見積・図面など）がないと銀行は融資の可否判断や融資可能額が判断できませんので、土地が決まっているのであれば、建物の見積や図面情報を集めて、銀行に相談されることをお勧めします。もし、銀行のあてがない場合はセキスイさんに提携ローンを紹介してもらうと良いと思います。（飛び込みで銀行を探すよりは銀行も真面目に対応してくれます。）
２）頭金については、ワンルーム購入や中古アパート購入などでは、契約書者の信用力や年収があればフルローンもありますが、アパート建設で、まともな銀行から1％台前半までの低利の融資を獲得するためには普通は2割の自己資金が必要になります。最近は「紹介なし」「自己資金なし」などお客さんは、銀行も検討すらしない場合もありますので、ご注意ください。
３）サブリースを利用されるということのリスクをどのようにお考えになっているかですが、サブリースを使うということはそれ自体が収益性を低くする行為で、物件の立地や空室率によっては、賃料減額請求権や契約解除を業者側が行使するリスクもありますので、その辺のリスクもよくご判断されてお決めになるとよろしいかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/5/15 18:36:56
何度も追加で回答していただきありがとうございました。
しかも、詳しく説明していただき、また、不動産経営をやっている方のリアルな声を聞けたことは、とても良い経験になりました。
本当にありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2021/5/14 23:35:20
2棟目3棟目ならばほぼフルローンも行けますが初めてならば最低2割〜3割は求められます。
サブリースで15%〜20%取られるのですか？かなり高いと思います場所柄なのでしょうか？サブリースは10%ぐらいかと思いますので高い部類に入ると思います。
金利も2棟目3棟目ならば0.85%とかでいけるでしょうが初めてならば1.7%とか2%超えるでしょう。
仮に小ぶりなアパートで1億としましょう、頭金2千万円から3千万円は必要となります。
家賃が50万円あるとしてサブリースで入って来るのは40万円、ローンが30万円前後として10万円年間120万円、不動産取得税が100万円、固定資産税が60万円と推計したら何をしているのかわからないですね、最低2億以上で5千万円程度は頭金が出せてサブリース10%の所でやらないと意味が無いですね。
サブリースで15%〜20%取られるのですか？かなり高いと思います場所柄なのでしょうか？サブリースは10%ぐらいかと思いますので高い部類に入ると思います。
金利も2棟目3棟目ならば0.85%とかでいけるでしょうが初めてならば1.7%とか2%超えるでしょう。
仮に小ぶりなアパートで1億としましょう、頭金2千万円から3千万円は必要となります。
家賃が50万円あるとしてサブリースで入って来るのは40万円、ローンが30万円前後として10万円年間120万円、不動産取得税が100万円、固定資産税が60万円と推計したら何をしているのかわからないですね、最低2億以上で5千万円程度は頭金が出せてサブリース10%の所でやらないと意味が無いですね。
A
回答日時：
2021/5/12 23:43:22
属性は、いくらもっているかですかね。
あと、こういうのって、事業性と、地域性があるので、一般論きいてもちみないよ。
1土地を持っていっていの土地をもってないの？
サブリースですか。。。。ちゃんと理解してないですね。
限度額は、あなたの資産しだいてすよ。
まあ、1%後半、5000万で、あとは、スペックと、事業性次第。
2 フルは、ないでしょうね。結局、あなたのスペックしだいだけど。この感じは2割じゃない。
あと、こういうのって、事業性と、地域性があるので、一般論きいてもちみないよ。
1土地を持っていっていの土地をもってないの？
サブリースですか。。。。ちゃんと理解してないですね。
限度額は、あなたの資産しだいてすよ。
まあ、1%後半、5000万で、あとは、スペックと、事業性次第。
2 フルは、ないでしょうね。結局、あなたのスペックしだいだけど。この感じは2割じゃない。
A
回答日時：
2021/5/12 21:04:54
①借入限度額は職業・銀行によって変わると思います。
一般的には年収の10倍から15倍までかりれるのでは。
②不動産投資は副業には当たらないと思います。
その上で、購入予定物件や、不動産販売会社によって、フルローンは組める組めないが決まるのでは。
色々と調べてみるのがいいと思います。
一般的には年収の10倍から15倍までかりれるのでは。
②不動産投資は副業には当たらないと思います。
その上で、購入予定物件や、不動産販売会社によって、フルローンは組める組めないが決まるのでは。
色々と調べてみるのがいいと思います。
A
回答日時：
2021/5/11 16:18:32
A
回答日時：
2021/5/11 15:29:28
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