教えて！住まいの先生
Q 老親が店を出すのに連帯保証人を頼まれています。 最後の祭りと思って、協力してあげたいとは思うのですが
別の知り合いから引き継ぐという制約があり親はそこでないと開業できません。
まず親は私に契約書はもたずに「連帯保証人承諾書」という紙1枚をだけを持ってきて
「契約に基づき、一切の債務に付、連帯保証人としてその責めを負うことを確約、～中略～債務の支払いを保証を確約」
にサインしろと。契約書も見ないで書けません。
管理会社が全部用意してあげないのか？疑問です。
後日契約書を持ってきましたが、それが
封筒に入った閉じられていないA4の束で、ページも記されていない。
（保険と保証会社の書類もなし）
重なった最後の２ページ、１枚めの一番下に
「追加条項」と書いてあり、次のページに続きが書いてあるのかと思いきや
賃貸人、賃借人、連帯保証人の署名欄になっています。
ページも記されてないので１ページ条項がぬかれているのでは？と疑ってしまいます。
署名欄は「本書２通を作成し、甲乙丙が署名捺印し～」と書いてありますが
不動産屋の名前、住所が印刷されていますが捺印はされていません。
また１通しかありません。
そしてどこを探しても「極度額」の欄がありません。
今はないものは無効ですよね？
ただ、こんな状態なのであとからいろいろ付け足された契約書をつくられるのではないかと勘ぐってしまいます。
「極度額」のないままの紙で私も不動産会社まで行って
極度額のないままで契約書が作られるのか、それなら無効ということでいいのかもしれませんが、途中で何かマジックでも起きるのか？
私は現場でうまく頭が回る気がしません。どうすればいいでしょうか？
私が何か勘違いして勘ぐり過ぎているならいいのでずが。
ちなみに契約書の条項ですがだいぶ厳しいですよね？
「契約を更新する場合、賃料および共益費を改定することができる。その後の更新
の場合も同様とする。」
「賃料改定後は差額×１２ヶ月分を保証金として追加預託」
「銀行取引停止や破産、他賃借人への使用妨害など重過失が合った場合、契約解除と賃料違約金３ヶ月」
「本契約の内容を第三者に漏洩してはならない。」
契約終了時までにする原状回復工事も「指定する施工業者に発注」
保証会社には一月家賃の1.5倍（高齢は厳し目？）
保証人は１人でいい。保証会社つけないと２人必要と。
また、居抜き継承で原状回復は「次の借り主もそのまま引き継げばいい」とあてにならないことを言われてます。
地下への階段狭く奥深い店で、工事は高くなると思います。
関わらないほうがいいのはわかってるのですが
どうにかして親は店をやろうとするので何か案はないかと考えています。
私がメールで管理会社に
契約書にこちらでページ番号振ったものを確認してもらい
・賃料改定・指定業者を修正
・原状回復の範囲の設定
をお願いしようかと考えています。
「極度額」は記載ないままで、私が一切を保証するとなってますが無効になることを考えて、知らないふりして
ないままのほうがいいのかな？と思いますがどうでしょうか？
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 618 ｜ お礼： 100枚
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因みに厳しいと感じた条文に意見を付しておきます。
・「契約を更新する場合、賃料および共益費を改定することができる。その後の更新の場合も同様とする。」
＝＞OUT、改定は双方合意が基本です。最低でも”甲乙協議の上、合議した場合に”という一言が必要です。
・「賃料改定後は差額×１２ヶ月分を保証金として追加預託」
＝＞OUTとは云いませんが、賃貸人持ちで設備の追加したというならわかりますが、建物は老朽化するのに保証金の追加が必要でしょうか？グレーですね。
・「銀行取引停止や破産、他賃借人への使用妨害など重過失が合った場合、契約解除と賃料違約金３ヶ月」
＝＞まぁこれはわかりますが、賃貸人からの解約で違約金は余計。
・「本契約の内容を第三者に漏洩してはならない。」
＝＞これは理解できます。でも何かあって弁護士に相談しても第三者といわれそう。
・契約終了時までにする原状回復工事も「指定する施工業者に発注」
＝＞OUT、これは相当リスクが高いです。ボッタクリ価格で工事されることはよくある手法です。
契約相手も高齢者相手の契約ですからリスクヘッジしたいのはわかるのですが、ちょっと酷すぎる、悪意すら感じます。ご両親に説明して納得してもらえるかですが、例え喧嘩になっても絶対に契約すべきではないと思いました。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/5/16 21:07:54
オーナーと電話
この契約書を使うんですね？聞くと
「それはドラフト」と。
？？なんで下書きにサインして送る？？
続けて「保証会社に払えば保証人はいらない」。
母に保証人は保証会社関係なく必要と言われていたので驚きました。
後で母から、勘違いしていた（怪しい）
母とオーナーで信頼関係があっても私はこの契約と関わりたくないと断りました
口うるさい私を嫌うので疎遠になると思います。ありがとうございました
回答
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業者が不勉強って事はないと思うので、書式が完成性前なのかと思いますが
記載が無ければ、おっしゃる通り「賃貸契約」における保証人の責任は
なくなります。
（普通は、後から見てない、聞いていないのトラブル絶対起きないように
見ないと署名できないように署名欄のとこに記載あるものです。）
ただ、ここで無効になるのは「賃貸借契約」の保証人として立場であって
保証会社との間で締結する「保証委託契約」の保証人としての立場には
変わりはないと思います。
（保証委託契約書の方に、極度額の定めがないなんて事はないと思うので）
後の部分については、特別な問題はないと思います
・賃料改定後は差額×12ヶ月分を…
契約書の記載が、保証金を金額ではなく「家賃何ヶ月分」という書き方だと
退去時の返還金が上げた賃料ベースでの計算になってしまうので、これは
仕方のない事かと思います。
なので、契約書の方を金額明記にしたらええんちゃう？
で、済む話しですかね。
・銀行取引停止や破産…
これは、日本全国どこでどんなテナント契約しても、ほぼ確実に
入っている条項じゃないですかね。
テナント契約は解約3ヵ月前告知が原則で、即時解約は3ヶ月分払い
このルールが強制解約時にも適用される事の確認でしかないです。
・「契約内容を第三者に漏洩…
住居の契約に良くある条項ですけれど、店子の間で契約条件に差があると
「ずるい、うちも家賃下げろ」「保証金減額して」等々、あるので
口滑らときのペナルティとして「家賃値引き等のサービスを撤回、他の店子
に合わせてもらう」ってのが一般的でしょうか。
どこかからクレーム（家賃交渉等の）が無い限り、誰かに話した何て
知られようもなく、特に何か不利益がある話ではないので問題ないかと。
・原状回復工事の指定
指定の業者が入るからと言って、ぼったくりの見積もを了承するルールは
ありません。
逆に、安かろう悪かろうの適当な工務店入れられて、他の店子さんに
迷惑かけられたら困るって言う、「固い家主」には良くある内容です。
最近、質の悪い外国人使うとこ多いので、ここは譲ってもらえない可能性が
高いかな…と個人的には思います。
妥協案として「事前に家主の了承を得た工務店を使う事」くらいでしょうか
・原状回復は「次の借主もそのまま…
これは事業用賃貸してるとよくある話なのですが、原状復帰の工事費を
次の借主の都合等で、場合によっては免除するという事です。
キレイに使っていて、そのままの方が募集宣伝出すにも都合が良いとか
次の借主も最小限の工事で済んで助かるとか、みんながwin－winになるとき
まで原状復帰しなくていいじゃん、という内容を文章にして、責任の所在を
確定すると「次の借主が引き継ぎ、承継」、という文言になります。
以上、長くなりましたが、ご参考に
＝＞OUT、改定は双方合意が基本です。最低でも”甲乙協議の上、合議した場合に”という一言が必要です。
↑
必ず下アウトではない。
借地借家法32条に基づく増減額であれば、相手の合意は不要です。
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