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教えて!住まいの先生

Q理想をかなえつつ、都内で値崩れしにくい(資産価値性の高い)家を買いたいです。初めて購入するためアドバイスをください。

予算:5000万~7000万(FPにアドバイスされた数字です。)
貯金:1000万
世帯年収:1300万(夫(37):1000万、妻(37):300万)
子供:一人(幼児1歳)
理想の条件:
・3LDK
・80~100平米くらいの土地
・駅近がいい(せめて徒歩10分位)
・そこそこにぎわった駅(飲食店や商店街、ショッピングできる場所がある)
・職場のアクセス良好の土地(1時間以内)
・新宿、渋谷へのアクセスが良い
・近くにいい公園や自然がある(自転車で30分くらいの距離)
・学区がいい(いい学校が近い)
・周辺環境がいい(治安、景観)

家は30年位は住む予定ですが、最悪売れることも視野に入れています。
その時にできるだけ購入時と比べ(せめて土地は)価格は下がってほしくないです。

<その1>
「マンション」か「戸建」かどっちが資産価値がある?

→同じ価格であれば「マンション」の方が管理費・修繕費などで高くつくらしいので購入価格が同じなら、建物面積も広い「戸建て」の方がいいと考え「戸建て」を探すようになりました。しかし、資産価値を意識するあまり都内23区の希望の土地(赤羽駅周辺や世田谷区、杉並区のそこそこの駅)で考えたときに戸建てで予算内で買える土地だと駅から遠くなり(10分以上)、その土地が30年後に売れるのか(例えば)?わからなくなりました。逆にブランドマンション(三井、住友、野村などの)で駅近の方が30年後でも売れるんでしょうか?どうでしょうか?

ちなみに上記で上げた場所でローコストハウスメーカーで建てた場合、徒歩15分以上とかで6000万円台です。(別途諸経費、税金がかかる見込み)

今東京はマンションの価格がすごく高騰していると思うのであまり買う気になれません。(人気エリアは中古が販売当時以上の値段になったり、場所によるが2013年から比べて相場が2000万以上がってる。豊洲とか調布とか)

<その2>
資産価値を意識して土地(戸建て)購入した方に質問、どのような基準で選び、どのような方法で購入したのでしょうか?(ネット、知人から買った、街を歩いてさがしたなど)

<その3>
私の理想の条件で、おすすめの土地や、おすすめの購入方法がありましたら、アドバイスお願いいたします。
質問日時:2021/11/17 01:18:47解決済み解決日時:2021/11/26 23:30:38
回答数:6閲覧数:646
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2021/11/26 23:30:38
世田谷区と目黒区で不動産仲介をしています。
まず質問1のマンションか戸建てか?
これは圧倒的にマンションのがリセール率は高いです。

私が販売した事例ですが以下です

2002年新築時二子玉川駅徒歩2分のマンション
新築時60平米6200万 昨年12月8400万で売却

2005年新築時二子玉川徒歩12分瀬田エリア
当時新築で7800万の戸建て 今年7月5900万で売却

同じ二子玉川エリアのマンションと戸建てのリセール事例です


資産価値とは現在と将来の2つに分かれるけど
今資産価値が高くても20年後は大きく変わります。
例えば解る事でも2039年には日本の独身率は48%です
さらに既婚者の内子供作らない世帯は37%と国勢調査でも
予測回答が発表されています。

戸建てを買う人は既婚者で子供いる人が9割です
ですので今は3人家族4人家族も多くいるけど
20年後の日本は独身者と2人世帯で75%近くに
なります。

需要が有る不動産の予測が有る程度解ります
さらに今の日本で一番持ち家比率が高いのが
高齢者です。 しかし20年以内に全員亡くなると
その子供たちは実家を売却します。

つまり将来は売家が増えるけど戸建ては買い手が減ります。
ただし代官山とか麻布とか広尾などの1等地は戸建てでも
値上がる傾向です。

実際販売現場では昔みたいに庭付き戸建てよりも
DINKS夫婦や3人家族がギリギリ住める目黒区や世田谷区の
3階建ての15坪位の土地の戸建てが人気ですね
広くても将来は子供がいる世帯は劇的に減ると値段は
高く需要は減ります。

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質問した人からのコメント

回答日時:2021/11/26 23:30:38

未来予測を具体的にアドバイス、内容も納得しました。不動産を扱うプロの方の意見で参考になります。もちろん他の意見も全て参考になりました。まずは、希少性、有名駅近の中古マンションを相場で買い、可能であれば頃合いを見つつ売るの繰返、ヤドカリ作戦で行きたいと思っています。戸建は今じゃないと思いました。人口が減って価格が下がったら戸建でもいいかも。でも老人になったら戸建めんどくさいかも。ありがとうございます

 

回答

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A 回答日時:2021/11/22 21:27:50
山手線の外は下がると思った方がいいです。

人工減少しますので、単純に土地の需要減りますから。

山手線の内側は、いずれ外国人しか買えないくらい値上がりするかもなんて言われてますので、価値は下がりにくいですが、戸建て用地となると、予算が合わないでしょうね。

資産価値優先ならマンション一択かと思いますよ。

私はマンションと建売戸建ての購入と売却の経験あり、両方5年、6年住んで売りましたが、どちらも購入価格と一緒か、少し高く売りました。

マンションはリーマンショックで販売苦戦している時に、建売は、三井不動産の分譲地のモデルハウスを買い叩きました。

マンションは900万、建売は300万程値引きありましたので、売りやすかったです。

どちらも、完売したあとに、人気が出たので、得しました。

今の不動産情勢から、同じことは難しいですが、エリアやマンションで他に物件が無くなると、希少性が出る事があります。

そういった条件で、探すのも方法です。

私も購入時は、投資物件探してるんですか?と聞かれながら購入しましたので。

ただ、私は住みたい条件と購入したものを買って、結果的に得しましたが、うまくいかない可能性が高いです。

投資目的に近い買い方して、売れない物件だった場合、後悔は激しいです。

納得できる家をなるべく便利な場所から選ばれ、価格が下がっても仕方ないと思える家を買って下さい。

素敵なお家に巡り会えますように。

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A 回答日時:2021/11/22 15:07:21
希少性がないものは、今後値段が下がるだけです。戸建ては建屋に価値はないので土地が重要ですが、希少な土地は23区の山手線内側とか、周辺の一部とかななので、予算的に厳しいでしょう。マンションの価値が下がらないのは、駅近の希少性の高い土地に建っている場合です。そこを買うのがおすすめです。

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A 回答日時:2021/11/19 23:15:44
多摩地域で上がってるとこ吉祥寺や三鷹近辺しかないかと思います。
今後もこの辺りは安泰そう。
それ以外の多摩地域は不便だし、街の雰囲気的に価値も落ち続けるだろうね。

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A 回答日時:2021/11/17 11:17:29
30年後には建物の価値が無くなるので、将来売るつもりでしたら人気があって便利な土地にローコスト住宅を建てる事をお勧めします。

当方3300万の土地に1500万のローコストな家を建てて、20年住んだ後に3600万円で売れました。20年住んで1年あたり60万の家賃と考えれば良い買い物でしたよ。

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A 回答日時:2021/11/17 03:23:10
北区の西ヶ原 滝野川地区で
中古の一戸建てを購入するのはいかがでしょうか。
新築でハウスメーカーで建てるよりもコストが抑えられるし
物件によっては 間取りのいいオーダーメード住宅が手に入ります。

すごく地味な地区ですが
いい商店街もありますし 官公庁の社宅がある区域なので
公立学校の雰囲気もいいです

南北線で都心へのアクセスもよく自転車通勤している人もいるほどです

乱立しているマンションをみると
将来の資産価値が心配になります(個人的感想)

一番避けたいのは 広かった土地に3件並べて建てたような建売住宅。
数年後の劣化が早い気がします

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