教えて!住まいの先生

Q マンション売却手続き中の購入者側からのキャンセルについて質問します。

不動産屋を通して、購入申込書(記名、押印)をもらい、近日中に売買契約を行う予定で進んでいたところ、契約予定日4日前に購入者から、娘がすみたくないと言っているのでキャンセルする、との話が不動産屋を通してありました。本マンションは、賃貸と売却の両方で出していて、購入申込があった際に、偶然別の不動産屋にて別の方が内見をして賃借を検討中との状況でしたが、その契約前だったので、売却を優先してそちらの方は断っています。これまでに、売却に必要な戸籍の附票、権利書等の準備に他県との往復が必要で、文書取得費以外にもお金が掛かっています。不動産屋にその旨を伝え、損害賠償(不動産屋は迷惑料と言っていました)の支払いを相手に要請してもらいましたが、もう相手は電話にも出ない状況とのことでした。不動産屋からは、これまでの手続きに業務時間を要しており悪質なキャンセルに頭にきている、でも商売上これ以上はできない、との話がありました。これ以上は、私自身でやってくれとのことでした。そこで、自身としては以下を考えていますが、専門家のご意見をお願いしたいと存じます。もし、この行為自体が不当で、相手から、精神的損害とかで逆請求される可能性があるとのような重要な情報は大歓迎です。
1.内容証明郵便で以下の費用を請求する。
・文書取得に要した費用(新幹線での移動費を含みます。なお領収書はありません)
・賃貸契約が成立していた場合の賃貸料1年分(管理費等を除いた額)
なお、1年以内に新たに賃借人が現れた場合は、契約以降分を返却するとした記載を行う。
・1週間程度の期限を決めて支払いを要請する。
2.支払いがなかった場合は、訴訟手続きを行う。
(もし上記が適切な対応でしたら、どのような訴訟をすればよいかもご指導くれると幸甚です。)
なお、現在購入申込書をもらっただけで、契約に至っていない状況ですので、無謀なのかとも思いますが、自分勝手な悪意のあるキャンセルなので、なんとかしたいというのが本音です。相手は医師とのことで、一般人と聞いています。住所・氏名は購入申込書に記載されていますので、内容証明郵便は送れる状態です。
ご回答、よろしくお願いします。
補足

皆さん、専門知識でのご回答ありがとうございます。賠償請求が難しいことが分かりました。方針を変更して、以下とするのは不当でしょうか?
よろしくお願いします。
1.内容証明郵便で以下の費用を請求する。
・文書取得に要した費用(住民票、戸籍の附表、印鑑証明、権利証)
 権利証は県外の自宅保管なので、新幹線往復しています。
・1週間程度の期限を決めて支払いを要請する。
・支払いがなかった場合は、賃借人の手続きを断ったことから、弁護士と相談して、賃貸料を含む逸失利益を損害賠償手続きを行う旨記載する。
2.支払いがなかった場合、あきらめる。

質問日時: 2021/12/20 17:35:04 解決済み 解決日時: 2021/12/23 08:28:15
回答数: 6 閲覧数: 376 お礼: 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2021/12/23 08:28:15
業界一筋の30代後半の不動産仲介業者です。
補足について)
私見での結論から申し上げますと、
①「文書取得に要した費用(住民票、戸籍の附表、印鑑証明、権利証)」は請求に正当性がありますが、
②「入居が生じた場合の賃料相当額」については難しいと思います。

まず損害賠償としてはご存じの通り実害が必要です。
②については、入居を検討なだけで申込みや内覧者の強い賃貸借契約の意思のエビデンスがある訳ではありません。
確実に賃料が発生しただろうという根拠を示せない以上、逸失利益と判断されるか疑わしいです。

①については、(民法規定ではありませんが、)学説上、判例上
「契約締結の交渉に入った者どうしは、相手方に不測の損害を被らしめないようにする信義則の義務がある」ということが認められていたと思います(記憶違いだったらすみません)。
つまり、契約準備段階の過失として、実費の負担については費用請求に値する可能性はあるかもしれません。

以下実体験と感想)
当方のお客さまでも、売買契約の前日や当日キャンセルなどは少々ありました。
キャンセルした相手側にペナルティは生じたことはありません。
理由は様々でしたが、「やはり契約をしたわけではない」ということが理由です。
契約は諾成である以上、口頭でも可能なのが民法ですが、こと不動産売買においては書面締結が社会通念上でも必要です。

住民票、戸籍の附票、権利書などは、今後売却する上でも用意が必要なものであり、印鑑証明書の「取得から3カ月有効」という期限もありません。
勉強だったと溜飲がお下げになられるのも中々難しいと思いますが、弁護士を入れてのお手間と得られる費用を天秤に考え、今後どうされたいか再考されてはいかがでしょうか。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2021/12/23 08:28:15

1名を除く皆様、貴重な情報ありがとうございました。実費のみ請求させていただくこととします。今年中には内容証明郵便で送付します。弁護士費用は問題とは考えていません。この度は本当にありがとうございました。

回答

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A 回答日時: 2021/12/20 20:15:43
難しいのではなく無理です。
悪質な嫌がらせ行為です。

賃貸と両方で出す事態、あり得ない行為です。

まさに、自分勝手。天罰ですね!
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A 回答日時: 2021/12/20 18:28:23
勝手過ぎる理由で腹に据えかねるでしょうが、難しいでしょう。
傍からだと不動産屋の対応が何だかなって感じです。顧客同士を取り持つのが仕事なんだから、片方を悪者にするような立回り方は良くない気がします。質問者さん側からは悪質に見えたかもしれませんが、お子さんの意向を尊重して家選びをすることはよくある話ですから。その後の音信不通も不動産側が収束に困って出た言葉かも・・・(これは憶測が過ぎました)。

ともあれ災難でしたね。商談の成就を心よりお祈り申し上げます。
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A 回答日時: 2021/12/20 18:23:35
戸籍の附票は、住所変更登記で必要なのでしょうか?次の売買のためにを登記を直して置いたらどうですか?
裁判するのは勝手ですが勝てるとは思えません。
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A 回答日時: 2021/12/20 18:14:51
現役不動産営業マンです。

お気持ちはすごく理解しますが、「購入申込書」に法的拘束力はないため、損害賠償請求は難しいと思います。
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A 回答日時: 2021/12/20 17:47:38
はじめまして。
不動産に特化した行政書士の佐野友美と申します。

お気持ちは理解しますが、有効に売買契約が成立していない状況であれば、逃げている相手から賠償金を取得するのは難しいと思います。

質問者様が取得した資料類も、契約時に必要なものではなく、決済時に必要のものであったと推測します。また、通常書類は郵送で取得できるので、新幹線代を含めて請求するのは、社会通念上妥当とは思えません。

賃貸借契約は口頭のみで成立する要素を認めております。内覧者が借りたいと意思表示をしたものを断ったのであれば損害とみえるかもしれませんが、いずれにしても、逃げている相手に責任追及するとなると、容易ではありません。

お気持ちを切替えて、次のお相手の探索に尽力された方が合理的です。
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