教えて！住まいの先生
Q 12年前から借りている賃貸マンションを、このまま売ってくれないか大家さんに相談しようと思っています。 不動産関係のご職業の方、または大家さんへ質問です。 【質問1】
正直なところ、賃借人からの買い取りの申し出を受けたらどう思いますか？
（あまり乗り気にはならないだろうなと想像しますが、率直な感想をお聞かせください。）
【質問2】
質問1について。もし10年以上貸しているマンションで、経年劣化による汚損が著しく、オーナー側の負担額が大きい物件の場合は、賃借人に売ってしまったほうがいいと考えますか？
（老朽化した設備の回復費用を支払わなくて良いメリットがあるため）
【質問3】
大家さんに買い取りを相談する際は、具体的な物件の評価額を提示しようと思っています。
物件の購入額は下記の①～③を予め計算してから相談予定です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
物件購入希望額 =
①物件自体の価値 - ②原状回復費用で賃貸人側負担額 + ③賃借人負担額
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
・上記のような計算式での買い取りの申込みは大家さん側にとって受け入れられるものでしょうか？これは計算式としておかしいだろう、等のツッコミがあれば教えてください。
・①の計算は 不動産の一括査定サイト、
②,③の計算は 敷金診断士さん
への依頼で問題ないでしょうか?
【質問4】
こういった総合的な相談は、どの会社や機関にご相談すればよいのでしょうか？
例：不動産仲介業者、不動産買取の価格見積業者 等
【まとめ】
不動産に関しては全くの素人のため、見当違いの質問かもしれませんが
どうぞご容赦のほどお願い致します。
質問1~4全体、あるいは部分的な回答でも構いませんので
ご回答いただけますと幸いです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
スペック詳細：
12年前に賃貸マンションに入居。祖母と孫の2名暮らし。
○マンション自体について
・築約30年3LDKの物件。ここ数年の中古売却額は1000万円前後。
・壁紙や畳等の経年劣化が著しく、ほぼ全面交換が必要なレベル。
（経緯：日常的な清掃はしていますが、認知症の高齢者と同居しているため経年劣化外の汚損が一部発生。）
・棟全体としては分譲マンションだが、我が家だけは賃貸。
（分譲マンションオーナーが住み替えのため古い家を賃貸している状態）
○投稿者（賃借人＝この文章を書いている人間）について
・28歳年収400万円（月21万前後の手取り）正社員。世帯貯金200万程度。
・未婚かつ結婚の予定なし、80歳祖母と同居。
○買いたい動機
・思い入れのある建物のため、売って欲しい。
・現在月々8万円の家賃を支払っているため、住宅ローンで購入した後月々の返済額を4万円程度に減らし、貯金に回したい。
（あまり乗り気にはならないだろうなと想像しますが、率直な感想をお聞かせください。）
【質問2】
質問1について。もし10年以上貸しているマンションで、経年劣化による汚損が著しく、オーナー側の負担額が大きい物件の場合は、賃借人に売ってしまったほうがいいと考えますか？
（老朽化した設備の回復費用を支払わなくて良いメリットがあるため）
【質問3】
大家さんに買い取りを相談する際は、具体的な物件の評価額を提示しようと思っています。
物件の購入額は下記の①～③を予め計算してから相談予定です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
物件購入希望額 =
①物件自体の価値 - ②原状回復費用で賃貸人側負担額 + ③賃借人負担額
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
・上記のような計算式での買い取りの申込みは大家さん側にとって受け入れられるものでしょうか？これは計算式としておかしいだろう、等のツッコミがあれば教えてください。
・①の計算は 不動産の一括査定サイト、
②,③の計算は 敷金診断士さん
への依頼で問題ないでしょうか?
【質問4】
こういった総合的な相談は、どの会社や機関にご相談すればよいのでしょうか？
例：不動産仲介業者、不動産買取の価格見積業者 等
【まとめ】
不動産に関しては全くの素人のため、見当違いの質問かもしれませんが
どうぞご容赦のほどお願い致します。
質問1~4全体、あるいは部分的な回答でも構いませんので
ご回答いただけますと幸いです。
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スペック詳細：
12年前に賃貸マンションに入居。祖母と孫の2名暮らし。
○マンション自体について
・築約30年3LDKの物件。ここ数年の中古売却額は1000万円前後。
・壁紙や畳等の経年劣化が著しく、ほぼ全面交換が必要なレベル。
（経緯：日常的な清掃はしていますが、認知症の高齢者と同居しているため経年劣化外の汚損が一部発生。）
・棟全体としては分譲マンションだが、我が家だけは賃貸。
（分譲マンションオーナーが住み替えのため古い家を賃貸している状態）
○投稿者（賃借人＝この文章を書いている人間）について
・28歳年収400万円（月21万前後の手取り）正社員。世帯貯金200万程度。
・未婚かつ結婚の予定なし、80歳祖母と同居。
○買いたい動機
・思い入れのある建物のため、売って欲しい。
・現在月々8万円の家賃を支払っているため、住宅ローンで購入した後月々の返済額を4万円程度に減らし、貯金に回したい。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/5/10 11:35:22
①本当は売りたいと思っていたが、貸しているので
諦めていた・・・などというタイミングでない限り、
売って欲しいと言われれば、売ってやるという態度に
なります。好き勝手な条件をだしてきたりします。
不動産業者がアドバイスしたりして、強気になるのが
これまでの経験上大多数です。
売る気がないなら、管理会社を通してとか、交渉自体を
断ると思います。
②その分、当然、売却価格は安くなるわけです。
不動産業者がアドバイスして、出てもらってから
リフォームして綺麗にして高く売った方が得ですよ。
などと言うかもしれません。
③そんな計算など売主側、仲介不動産業者はしません。
相場を調べたりは当然しますが、こちらの希望価格なら
売ってあげてもよいよという額になると思います。
④どんな不動産業者に相談してもよいですが、
あまり乗り気ではないと思います。上記のようなことが
予想されるからです。その物件を借りた際の仲介不動産
業者がよいと思います。
一応、見知らぬ不動産業者から突然・・・
ということはないですから。
もちろん、仕事になればと積極的に動く業者もあるとは
思いますが。
結論、そのうち、そのマンションで別の部屋が
売りに出されるかもしれません。そこを普通に
減額交渉などして買って引っ越せばよいです。
諦めていた・・・などというタイミングでない限り、
売って欲しいと言われれば、売ってやるという態度に
なります。好き勝手な条件をだしてきたりします。
不動産業者がアドバイスしたりして、強気になるのが
これまでの経験上大多数です。
売る気がないなら、管理会社を通してとか、交渉自体を
断ると思います。
②その分、当然、売却価格は安くなるわけです。
不動産業者がアドバイスして、出てもらってから
リフォームして綺麗にして高く売った方が得ですよ。
などと言うかもしれません。
③そんな計算など売主側、仲介不動産業者はしません。
相場を調べたりは当然しますが、こちらの希望価格なら
売ってあげてもよいよという額になると思います。
④どんな不動産業者に相談してもよいですが、
あまり乗り気ではないと思います。上記のようなことが
予想されるからです。その物件を借りた際の仲介不動産
業者がよいと思います。
一応、見知らぬ不動産業者から突然・・・
ということはないですから。
もちろん、仕事になればと積極的に動く業者もあるとは
思いますが。
結論、そのうち、そのマンションで別の部屋が
売りに出されるかもしれません。そこを普通に
減額交渉などして買って引っ越せばよいです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/5/10 11:35:22
ご回答くださった不動産有識者の皆さま、ご意見ありがとうございました。
多くの方々からご指摘いただいた通り、
とにかく大家さんに売る気があるかどうかだけ聞いてみます。
どの回答も大切に読ませていただきました。
思い切って伺って良かったです。
一部回答期限の仕様上お返事できずすみません。(期限超過後は返信できないのですね...)
お忙しい中のご回答、本当にありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2022/5/8 14:51:57
A
回答日時：
2022/5/7 15:08:45
分譲マンションを賃貸で貸していてそのまま売却したことあります。
借りてくれていた方から、仲介業者を通じて売却したいという連絡があったので…
ずっと長く住んでくれていたので、私たち家族よりも思い入れがあると思い売却しました。
聞くだけ聞いてみたらいいと思いますよ。
売却価格は当時のそのマンションの相場より少し下げた価格にしたと思います。
借りてくれていた方から、仲介業者を通じて売却したいという連絡があったので…
ずっと長く住んでくれていたので、私たち家族よりも思い入れがあると思い売却しました。
聞くだけ聞いてみたらいいと思いますよ。
売却価格は当時のそのマンションの相場より少し下げた価格にしたと思います。
A
回答日時：
2022/5/6 13:24:44
分譲賃貸なら、
貸し始めた動機が いろいろだから
収益を目的に、貸し始めた 以外にも
転勤で とか 売ろうと思ったけど 売れなくてとか
いろいろ動機はあるので、
打診すると売ってくれる場合はあります
実は、持て余していることも癌が得られます。
実は売りたいが、賃借人がいると 安くなるので
売るのを我慢していた。 という場合もあるので
聞いてみるのは、いいですよ。 相場で買える場合も
あります。
貸し始めた動機が いろいろだから
収益を目的に、貸し始めた 以外にも
転勤で とか 売ろうと思ったけど 売れなくてとか
いろいろ動機はあるので、
打診すると売ってくれる場合はあります
実は、持て余していることも癌が得られます。
実は売りたいが、賃借人がいると 安くなるので
売るのを我慢していた。 という場合もあるので
聞いてみるのは、いいですよ。 相場で買える場合も
あります。
A
回答日時：
2022/5/4 00:27:22
前提としてオーナーは売りたく無くて、
貴方に賃貸を始めています。
だから、普通の販売価格では買えないと思います。
1000万円の物件ならば、
少なくとも50%位のプラミアを足さないと、
お話にはならないでしょう。
不動産はお金を産むだけで無くて、
節税対策にもなりますので、
なかなか売らせるのは難しいでしょう。
貴方に賃貸を始めています。
だから、普通の販売価格では買えないと思います。
1000万円の物件ならば、
少なくとも50%位のプラミアを足さないと、
お話にはならないでしょう。
不動産はお金を産むだけで無くて、
節税対策にもなりますので、
なかなか売らせるのは難しいでしょう。
A
回答日時：
2022/5/3 15:34:08
分譲マンションの一部屋オーナーなら売ってくれる可能性はありますね。
1棟全て賃貸物件なら一部屋だけ売却はないでしょう。
1棟全て賃貸物件なら一部屋だけ売却はないでしょう。
A
回答日時：
2022/5/2 22:48:32
気になる点だけ書きます。
築30年前だと阪神淡路大震災の前になるので、耐震がどの程度あるか調べる事が必要です。
修繕積立金＋管理費の未納者がマンション内にどの程度居るのかも大事な事です。
未納者が居た場合は次の大規模修繕に影響がある場合がります。
祖母と暮らしているのであれば、今後ヘルパーや介護等で応援が居る場合対応できる施設等があるかどうか。
購入に当たっては不動産屋を通して大家に相談。
不動産手数料は発生しますが、何かあった時はその手数料が味方となる場合があります。
ローン審査もありますが、月4万絵程度の支払いでも管理費＋修繕積立金＋固定資産税がかかって来ます。
なので、月に4万円は浮きません。
ローンを組んだ場合どの程度の支払いになるか計算してもらった方が安全です。
変動金利はインフレに弱いので固定金利で計算した方が無難です。
最後に個人的に気になる点です。
マンションにエレベーターがある場合、多分エレベーター交換が40年程度なので、修繕積立金が足りなくならないか心配があります。
築30年前だと阪神淡路大震災の前になるので、耐震がどの程度あるか調べる事が必要です。
修繕積立金＋管理費の未納者がマンション内にどの程度居るのかも大事な事です。
未納者が居た場合は次の大規模修繕に影響がある場合がります。
祖母と暮らしているのであれば、今後ヘルパーや介護等で応援が居る場合対応できる施設等があるかどうか。
購入に当たっては不動産屋を通して大家に相談。
不動産手数料は発生しますが、何かあった時はその手数料が味方となる場合があります。
ローン審査もありますが、月4万絵程度の支払いでも管理費＋修繕積立金＋固定資産税がかかって来ます。
なので、月に4万円は浮きません。
ローンを組んだ場合どの程度の支払いになるか計算してもらった方が安全です。
変動金利はインフレに弱いので固定金利で計算した方が無難です。
最後に個人的に気になる点です。
マンションにエレベーターがある場合、多分エレベーター交換が40年程度なので、修繕積立金が足りなくならないか心配があります。
A
回答日時：
2022/5/2 19:49:35
私の知り合いで分譲マンションを賃貸で借りていて、その後購入した方がいました。
物件のオーナーさんに購入したいと打診してみてはどうですか？
金額の提示はあなたではなくオーナー側です。オーナー側に売却の意思があり提示された額で貴方が購入可能であれば成立です。
物件のオーナーさんに購入したいと打診してみてはどうですか？
金額の提示はあなたではなくオーナー側です。オーナー側に売却の意思があり提示された額で貴方が購入可能であれば成立です。
A
回答日時：
2022/5/2 19:27:54
う～ん、難しい判断の質問ですね。
築30年の古い分譲マンションを28歳の人が購入して、この先どうするの？がまず先に立ちます。
分譲マンション購入後、ローンの支払い以外に管理費+修繕積立金+固定資産税+自分の部屋の修理費(設備などの修理・交換）保険代、車をあれば駐車場料金などが別途かかります。
現在月々8万円ですが、いくらになるかのシミュレーションも必要で、7万円にしかならない・・・のであればどうでしょうね。
物件の購入は資産価値（再度の売却が可能）なことや相続として相続人に渡すことができることなどのメリットが大きく、築30年の物件を後10年も住めば価値は・・・？？
ご自身が結婚予定もなくであれば、子孫に相続するワケでもなく、かといって生涯その物件で住める可能性も低いのは理解できますよね。
（ご自身の年齢と同等の築年数、60歳で築60年超え・・・・です）
大変失礼ですが、思い入れがあり退去ができない理由は祖母様にあるかと思いますので、祖母様が逝去された後、ご自身だけ違う物件に住み替えるのがベターではないでしょうか。
またその際にも購入か賃貸かの選択はあると思いますが、再売却や相続をする相手がいれば良いですが、誰もいないのであれば国に寄与されるだけですので・・・。
どうしてもその物件を購入したい・・・というのであれば、あくまで所有者（貸主）個人の状況、考え方なので、売ってくれるかどうか、価格はいくらか、今までの賃貸でのことや修繕費、現在の設備状況などを加味してくれるかは全く分かりません。
私なら質問者さんの状態であれば、この物件を購入するという選択肢はないですねぇ・・・。
参考になれば・・・。
築30年の古い分譲マンションを28歳の人が購入して、この先どうするの？がまず先に立ちます。
分譲マンション購入後、ローンの支払い以外に管理費+修繕積立金+固定資産税+自分の部屋の修理費(設備などの修理・交換）保険代、車をあれば駐車場料金などが別途かかります。
現在月々8万円ですが、いくらになるかのシミュレーションも必要で、7万円にしかならない・・・のであればどうでしょうね。
物件の購入は資産価値（再度の売却が可能）なことや相続として相続人に渡すことができることなどのメリットが大きく、築30年の物件を後10年も住めば価値は・・・？？
ご自身が結婚予定もなくであれば、子孫に相続するワケでもなく、かといって生涯その物件で住める可能性も低いのは理解できますよね。
（ご自身の年齢と同等の築年数、60歳で築60年超え・・・・です）
大変失礼ですが、思い入れがあり退去ができない理由は祖母様にあるかと思いますので、祖母様が逝去された後、ご自身だけ違う物件に住み替えるのがベターではないでしょうか。
またその際にも購入か賃貸かの選択はあると思いますが、再売却や相続をする相手がいれば良いですが、誰もいないのであれば国に寄与されるだけですので・・・。
どうしてもその物件を購入したい・・・というのであれば、あくまで所有者（貸主）個人の状況、考え方なので、売ってくれるかどうか、価格はいくらか、今までの賃貸でのことや修繕費、現在の設備状況などを加味してくれるかは全く分かりません。
私なら質問者さんの状態であれば、この物件を購入するという選択肢はないですねぇ・・・。
参考になれば・・・。
A
回答日時：
2022/5/2 19:05:07
うわーめんどくさいやつだなぁ
って思われるだけだな
欲しい側が原状回復だとかいって屁理屈で相場より安く売ってくれいってきたら、特に売る気のない人はどう思うのかって当たり前のことを考えてみたら？
売ってほしいのだからお願いしますって態度で当然適正価格より少しのせてお願いするのが当たり前
って言ったところで理解しないだろうからやってみたらいいよ
○○○○万円（かなり大きい金額）ならいいよって言われるだけ
って思われるだけだな
欲しい側が原状回復だとかいって屁理屈で相場より安く売ってくれいってきたら、特に売る気のない人はどう思うのかって当たり前のことを考えてみたら？
売ってほしいのだからお願いしますって態度で当然適正価格より少しのせてお願いするのが当たり前
って言ったところで理解しないだろうからやってみたらいいよ
○○○○万円（かなり大きい金額）ならいいよって言われるだけ
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