教えて！住まいの先生

戸建て庭付物件を賃借しており、賃貸借契約書において借家内の除草は賃借人が行う旨明記されています。賃貸人は「庭に草が全く生えていない状態を維持すること」を度々要求してきます。また、電話及び訪問により「いつも見ているぞ」等脅迫的な言動も度々あります。賃貸人に度々除草を行うことを催促され、当方は春〜秋季は毎月、冬季は2ヶ月に1回程度除草し、さらに年数回シルバー人材センターに依頼しておりますが、賃貸人は求めるレベルに達していないと納得しません。先日賃貸人の代理人弁護士から、除草について善管注意義務が履行されていない旨及び除草の範囲、程度、頻度等について明確化するため協議したいとの通知が届きました。協議に応じた場合、除草義務を覚書等により明文化することが考えられ、今後当該覚書等に拘束されることとなるため避けたいと考えています。回答書で当方は善管注意義務を十分果たしているため、除草義務について協議し明確化することに応じない旨回答して差し支えないでしょうか。賃貸人代理人は紛争を避け円満な賃貸関係継続のため協議を行いたい旨提案しております。当方は除草した際の日時・写真、シルバー人材センターの請求書、賃貸人からの脅迫的なメール・言動の記録等を残しており、仮に裁判に移行した場合も敗訴することはないと考えておりますが、当然裁判等は避けたいとは考えております。

協議に応じない場合裁判に移行する可能性は高いでしょうか？裁判になった場合当方が留意すべき事項はありますでしょうか。本文の通り証拠書類等は整備しております。

直ちに裁判に移行することを回避するため、除草義務の明確化には応じられないが、賃貸人代理人事務所に出向く等し、賃貸人の主張を当方、また当方の主張を代理人に聴取してもらう旨の提案は差し支えないでしょうか。

賃貸人の要求する除草義務の程度、頻度は過剰であり、社会通念上当然要求される注意義務の範囲を逸脱しているものと思われますがいかがでしょうか。

賃貸人からら除草をしないと罰を与えなければならない、いつも見られていることを意識せよ等脅迫的な言動が度々あり、精神的苦痛を受けていますが、損害賠償請求した場合の勝算はあるでしょうか。