教えて！住まいの先生
Q 不動産投資に詳しい方がいましたらアドバイスお願いします。 以下長文です。 夫が独身時代に新築マンション投資を始め、2部屋持っています。35年のフルローンです。
ローン返済は月々の賃料で相殺できていますが、サブリース契約を結んでおり、管理費（2部屋で月約2万円）と固定資産は手出しで、年間36万程度赤字です。確定申告では12〜15万程度戻ってきます。（住民税の還付も合わせればもう少し戻ってくると思います。）
私は今後のことを考え売却した方がいいと考えています。
以下が売却したい理由
・そもそも毎月赤字
・今後老朽化に伴う修繕費等の手出し
・今後老朽化等による家賃の変動（今はローンと家賃の相殺ができているが今後賃料が減れば、手出しだけが増えていくのでは）
・地震など災害による不動産屋価値の低下
など
ディベロッパー会社の言い分は、
・ローンが終われば年金がわりになる
・赤字だとしても生命保険代わりになっている(主人にもしものことがあればローン返済は不要、家賃だけが入ってくる)
・40年後に売却したとしても1000万円は固い
・東日本大地震の時でも少しのひび割れ程度で済んだため、災害による心配はしなくて良い
・購入当時は2000万円台だったが、今新築で買った場合は3000万円台の価値がある
だから売却しない方が良いとのことです。
ちなみにサブリースは解約してくれません。
ですので、他社の売却査定では何とかローン残高と相殺できるぐらいの価格でした。
ディベロッパーの関連会社でも買取りをしているため、直接買取の査定をお願いしたところ、そちらでもローン残高と同額程度でした。
↑
1000万円以上価値が上がってると自分で言っておいて、いざ買い取る際はローン残高と同額程度っておかしくないですか？
そこを指摘したところ、うちとしても利益は出さないといけないので〜・・・とか言ってました。
言ってることがめちゃくちゃだし、デベロッパーの言い分を聞いても売却したいと考えています。
買取金額もかなり足もと見られていると感じますが、トントンで売却できるだけマシなのかなと。
客観的にみてこの投資って失敗ですよね？
続ける意味はあるのでしょうか？
私は今後のことを考え売却した方がいいと考えています。
以下が売却したい理由
・そもそも毎月赤字
・今後老朽化に伴う修繕費等の手出し
・今後老朽化等による家賃の変動（今はローンと家賃の相殺ができているが今後賃料が減れば、手出しだけが増えていくのでは）
・地震など災害による不動産屋価値の低下
など
ディベロッパー会社の言い分は、
・ローンが終われば年金がわりになる
・赤字だとしても生命保険代わりになっている(主人にもしものことがあればローン返済は不要、家賃だけが入ってくる)
・40年後に売却したとしても1000万円は固い
・東日本大地震の時でも少しのひび割れ程度で済んだため、災害による心配はしなくて良い
・購入当時は2000万円台だったが、今新築で買った場合は3000万円台の価値がある
だから売却しない方が良いとのことです。
ちなみにサブリースは解約してくれません。
ですので、他社の売却査定では何とかローン残高と相殺できるぐらいの価格でした。
ディベロッパーの関連会社でも買取りをしているため、直接買取の査定をお願いしたところ、そちらでもローン残高と同額程度でした。
↑
1000万円以上価値が上がってると自分で言っておいて、いざ買い取る際はローン残高と同額程度っておかしくないですか？
そこを指摘したところ、うちとしても利益は出さないといけないので〜・・・とか言ってました。
言ってることがめちゃくちゃだし、デベロッパーの言い分を聞いても売却したいと考えています。
買取金額もかなり足もと見られていると感じますが、トントンで売却できるだけマシなのかなと。
客観的にみてこの投資って失敗ですよね？
続ける意味はあるのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/6/18 15:22:16
毎年36万の赤字？
で、そのほかの維持費合わせると、年いくらなんでしょうか？
36万だけ？
で、ローンはあと何年？
最低は赤字×ローン残年数。
でも、退去の際に修繕がかかるだろうし、設備が壊れれば
その費用も掛かる。
では、赤字にたえて耐え抜いて、ローンが亡くなった後
その赤字を解消するのに何年かかるのでしょうか？
家賃だって、当然今のまま維持できない可能性が高いですよね？。
ザックリでも、その計算はしていますか？
話を聞く限り、売った方が良いとは思いますが
そう言った計算はされて、その上で損切をする。
という、しっかりとした自分の意志が無い場合、また同じような事で
騙されるような気がします。
客観的にとご自身で仰るなら、そこを自分でも計算してみましょう。
で、そのほかの維持費合わせると、年いくらなんでしょうか？
36万だけ？
で、ローンはあと何年？
最低は赤字×ローン残年数。
でも、退去の際に修繕がかかるだろうし、設備が壊れれば
その費用も掛かる。
では、赤字にたえて耐え抜いて、ローンが亡くなった後
その赤字を解消するのに何年かかるのでしょうか？
家賃だって、当然今のまま維持できない可能性が高いですよね？。
ザックリでも、その計算はしていますか？
話を聞く限り、売った方が良いとは思いますが
そう言った計算はされて、その上で損切をする。
という、しっかりとした自分の意志が無い場合、また同じような事で
騙されるような気がします。
客観的にとご自身で仰るなら、そこを自分でも計算してみましょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/6/18 15:22:16
ご回答ありがとうございました。
遅くなりましたがベストアンサーに選ばせていただきます。
速やかに売却を進めようと思います。
回答
A
回答日時：
2022/6/12 10:09:33
A
回答日時：
2022/6/11 06:05:56
不動産のプロです。
目下、不動産バブルなので、場所によっては売却することもありです。デベロッパーだけでなく、そのほかの業者に探索依頼してみたらいかがでしょうか。
目下、不動産バブルなので、場所によっては売却することもありです。デベロッパーだけでなく、そのほかの業者に探索依頼してみたらいかがでしょうか。
A
回答日時：
2022/6/8 08:59:36
私は11年前に区分マンションを買ったきっかけで大家業を始め9年前にFIREしました。
区分マンションなどは1番利益の出ない不動産投資と言って良いですがかぼちゃの馬車の様なシェアハウスでなくて良かったですね。
利益は出ないでしょうが今売ってもマイナス確実なので維持出来るなら置いといても良いと思いますよ、確定申告や税制の事、不動産の知識もつきますから全てにおいてマイナスと言う事も言い切れません、35年は長いのでどこかのタイムングで売ると言う決断になる可能性もありますがそこまで思い悩むほどのレベルでも無いと思います、旦那さんがもう嫌だとなれば売る方向に自然と行きますから今は見守っていれば良いと思います。
区分マンションなどは1番利益の出ない不動産投資と言って良いですがかぼちゃの馬車の様なシェアハウスでなくて良かったですね。
利益は出ないでしょうが今売ってもマイナス確実なので維持出来るなら置いといても良いと思いますよ、確定申告や税制の事、不動産の知識もつきますから全てにおいてマイナスと言う事も言い切れません、35年は長いのでどこかのタイムングで売ると言う決断になる可能性もありますがそこまで思い悩むほどのレベルでも無いと思います、旦那さんがもう嫌だとなれば売る方向に自然と行きますから今は見守っていれば良いと思います。
A
回答日時：
2022/6/8 00:14:52
質問者様の考え方が正しいです。
ただご主人が、売却を反対している
ようですので
目を覚ましてもらわないと
話しが進まないでしょうね。
サブリースの解約は
弁護士さんに相談しないと
多分難しいです。
ただご主人が、売却を反対している
ようですので
目を覚ましてもらわないと
話しが進まないでしょうね。
サブリースの解約は
弁護士さんに相談しないと
多分難しいです。
A
回答日時：
2022/6/7 23:30:24
投資目的のマンションで儲かった
私のまわりにはひとりもいません。
ただ一軒家と違いマンションですと
購入者はすぐにみつかると思います
なかなかタイミングが難しいそうですね
最初は投資目的で人に貸して、ゆくゆくは自分達が住む計画なのが1番良いのですが・・・。これが余裕がある投資目的のやり方だと思います。
私のまわりにはひとりもいません。
ただ一軒家と違いマンションですと
購入者はすぐにみつかると思います
なかなかタイミングが難しいそうですね
最初は投資目的で人に貸して、ゆくゆくは自分達が住む計画なのが1番良いのですが・・・。これが余裕がある投資目的のやり方だと思います。
A
回答日時：
2022/6/6 11:51:47
完全に引っかかりましたね。
デベロッパーっていうか、投資マンション屋の悪質営業にやられたパターンですね。
まあ、街角営業や電話営業で売ろうとしてくる輩にマトモなのはいないですから。
さて、持ってるだけで赤字になる物件なんて誰も買ってくれませんよね。
ローン含めてすくなくとも上がりで2%くらいになるような価格で売る街場の不動産屋で売るか、賃借人を追い出して実需狙いで売るかじゃないですか？
いい勉強になりましたね。
デベロッパーっていうか、投資マンション屋の悪質営業にやられたパターンですね。
まあ、街角営業や電話営業で売ろうとしてくる輩にマトモなのはいないですから。
さて、持ってるだけで赤字になる物件なんて誰も買ってくれませんよね。
ローン含めてすくなくとも上がりで2%くらいになるような価格で売る街場の不動産屋で売るか、賃借人を追い出して実需狙いで売るかじゃないですか？
いい勉強になりましたね。
A
回答日時：
2022/6/5 20:33:55
極力速やかに売りましょう。
投げ売りではなく、相場で買ってくれる人を探しましょう。
高く付いた授業料でしたね。
これ以上傷口を広げたい、あるいは、お金をぱあっと使って、日本の景気を良くしたい、でしたら、生活保護にならない程度にお金を使い続けてください。
景気が良くなれば、ほんのごく僅かですが、回答者も恩恵を受けることができますので。
投げ売りではなく、相場で買ってくれる人を探しましょう。
高く付いた授業料でしたね。
これ以上傷口を広げたい、あるいは、お金をぱあっと使って、日本の景気を良くしたい、でしたら、生活保護にならない程度にお金を使い続けてください。
景気が良くなれば、ほんのごく僅かですが、回答者も恩恵を受けることができますので。
A
回答日時：
2022/6/5 19:18:08
たぶんフルローンじゃ儲かりませんね、私、建設業ですが、中古の安いのを
国金でお金借りて、自分でリフォームしてやっとなんとかなるくらいじゃないで
しょうか、新築には色々な業者の利益や、手数料が乗ってますからね、
国金でお金借りて、自分でリフォームしてやっとなんとかなるくらいじゃないで
しょうか、新築には色々な業者の利益や、手数料が乗ってますからね、
A
回答日時：
2022/6/5 18:53:48
はい、完全に失敗です。
地元の法テラスへ出向いて弁護士を決めて貰って、
物件売却からマイナスの分の債務整理を頼むこと。
裁判所で免責の判決貰えば、借金はチャラになる。
気分を楽にすること。
放置してもドンドン悪くなるだけ。
地元の法テラスへ出向いて弁護士を決めて貰って、
物件売却からマイナスの分の債務整理を頼むこと。
裁判所で免責の判決貰えば、借金はチャラになる。
気分を楽にすること。
放置してもドンドン悪くなるだけ。
A
回答日時：
2022/6/5 17:57:45
2000万円程したマンションが、新築で3000万円でしょうか? 都内でしたらありえます。もう少し待って手放しても遅くはないと思います。時間はローンを減らします。ローンがかなり残っていればそれだけマイナスです。今は都内、特に都心部、副都心と都市開発が進み、マンション購入するのが難しくなってます。こんなマンション価格がバブル期に迫っている時勢に戸別マンション投資家でマンション売ろうと考えている人は少ないと思います。仲介不動産業者は商売のため売れと急かすでしょう。儲かるし。売るならば安く扣かれて直ぐ買い手がつくでしょうね。マンションも立地が大事です。人気のある都心部、副都心部は建てる場所もない状態です。都心部を始め、新宿、池袋、渋谷、品川、川崎、横浜、さいたまと副都心、新都心と開発中です。だから異常に価格が上がっているのです。ですのでいま時点マンション投資も考えものですよね。また高く購入されるお客さんもこれまた大変です。
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