教えて!住まいの先生

Q 2年前にフルリノベーション済み・築30年マンションを購入。(都市近郊、主要駅まで2駅、最寄駅まで14分、駐車場1台あり) 事情があり今年の4月末から売却中です。

もうすぐ2ヶ月経ちますが結局1件も内覧がありません。(専任媒介契約です)
売り出し価格から既に2回値下げしました。ローン残高がまだまだある為、相場より若干高いとは分かっていますが、近隣のマンションのフルリフォーム済み・同じ位の広さ・同じくらいの価格のマンションも何軒かあります。


はじめの1ヶ月の間は2週間に1度、電話での報告がありました。ですがここ3週間、まったく連絡がこなくなり不動産へ不信感を持つようになりました。
(若干、連絡が遅い点もはじめから気になってはいました)
販売して2ヶ月目に入る前に1度打ち合わせをしましょうということで自宅に担当者がきましたが、SU●MOの1ヶ月間の閲覧数のコピーを渡されただけでした。 その際、何か私たちでも出来ることはありませんか?と聞いたりもしましたがありませんと言われました(笑)まあそうですよね(>_<)


1ヶ月間 販売してみて反響がなく
売りずらいマンション?だと思われ、報告することもないから連絡をしてこなくなったのかな…とか色々考えてしまいます。



気持ちの焦りだとは思いますが、
私としては毎日、今日こそは問い合わせなかったかな?とか、家のことで頭がいっぱいで1日でも早く売れるために色々考えていますが、1人も内覧にこないのではこの先もずっと売れないのではと不安を感じています。


7月末、契約更新なのですが思い切って更新をせず他の不動産に変更するか
一般媒介契約に変更し、もう1社ほど契約をするか悩んでいます。
質問日時: 2022/6/19 23:27:36 解決済み 解決日時: 2022/6/25 15:21:59
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/6/25 15:21:59
文面で考えるとかなり厳しい状態ですね。ローン残高がおそらく多いと思われますので囲い込みというより売却に苦労していますね。また小さいところよりやはり大手の不動産屋に依頼するほうが販売力が違います。多少遠くでも大手数社に依頼することですね。囲い込みがあるということよりやはり専任を出せばその業者一社の力量に頼りますしその一社が力がなければ価格にかかわらずほぼ売れません。それと一般媒介、専任媒介の違いをしっかり把握してください。一般媒介なら依頼された業者は不動産の仕組みから言ってほぼ手数料が売主買主双方からもらえるようになります。いわゆる両手というやつです。でも専任はレインズ登録が義務ですから売主からの手数料だけになる確率が高くなります。また専任以外の業者はほぼ片手とわかりながらあえて客はつけません。賃貸でも自社管理の物件を優先しますし売買でも自社預かりの物件を優先します。それが専任の仕組みです。ですから一社で探すか全国の業者に探してもらうかという選択になります。昔はネットがありませんからレインズで広く情報を出しましたが今はネットがありますからどんな業者でも広く客を探すことができます。一般なら全国の業者が客を探し専任はその業者一社しか客を探さないという構図ができます。当然一般のほうが売れ行きが早く高く売れます。業者が専任を欲しがるのは囲い込みや自社の客付けが可能という専任業者にとって都合が良いシステムだからです。専任の業者は一生懸命やるというのはまやかしで一般で依頼された業者は両手になる確率が高いのでより頑張りますね。ですのでたくさんの業者に一般で依頼するのが賢い人のやることです。また客の心理としてネットで同じ物件が数社で出ていると何が良い物件ではないかと勘違いもしてくれます。それも一般媒介の良いところですね。結論はできるだけ多くの不動産屋に一般で依頼することですね。専任は旧態依然の下衆なやり方ですね。時代は変わってきています。
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A 回答日時: 2022/6/20 00:33:27
都会であれば一般にして窓口を広げるのも良いと思います。2社と言わず3社くらいが適切かもしれません。
田舎であれば、専任のままが良いかもしれません。扱ってもらえる不動産屋の絶対数が少なければ話になりません。

一般にした場合、一社あたりの本気度はかなり下がりますので、それは覚悟しておいた方がよいでしょう。
そもそも広告さえ出してくれさえすれば良いのです。報告なんて屁のつっぱりにもなりません。

値段、と、時間。売主に求められるのはこの二つだけです。
それ以外にできることはないでしょう。ローンがあるなら値下げも厳しい、あとは待つだけ。まな板の鯉状態だということを肝に命じてください。

不安なお気持ちも焦る気持ちもよくわかりますが、値を下げられない限り、「待つ」しかない、強い精神力が必要です。

私の経験では3年売れない物件がありましたが、なんと満額で成約したことがあります。
不動産や唯一無二の特殊な商材です。たった一人に「買う」と言わせれば勝ちです。

がまんのしどころですよ。
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A 回答日時: 2022/6/19 23:51:09
その前に「レインズ登録証明書」をもらってますか?
もし、もらってないなら「囲い込み」の可能性があります。
囲い込まれてしまっては、内見もないです。
「不動産業界・囲い込み」で検索してみて下さい。
そりゃ〜ひどいですよ。
もし、「囲い込み」をやってるようなら、即刻手を切るべきです。

「囲い込み」をやってないようでしたら、売り出し価格かも、タイミングかもしれません。
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