教えて！住まいの先生
Q 不動産投資の素人医師です。 新築一棟アパート不動産投資。 自分はよく飲みに行く仲の良いマンション業者の方がいます。 新築と中古合わせて、４つの区分マンションをその方から購入しました。
とても怪しいと考えていましたが、勉強のためマイナスでもいいやと考えていました。
3年経過して毎月の収支はプラスで、トータル50万のプラスです。
空き室となった期間は2か月のみです。
なのでいちお信用しております。
この度、新築の一棟アパートを紹介してもらいました。
表面7.01％ 奈良 学園町駅9分
比較的人気の上がってきている高級住宅街、大学などもあり空室になりにくい印象です。
9660万円 １K9室
フルローン35年、オリックス銀行2.3%
最初に諸費用700万円
事業収支予想では7年半で諸費用を挽回できる計算でした。
５％空室30万、代行手数料20万、固定資産45万、広告25万、諸経費30万、修繕10万など加味して、年間110万のプラスキャッシュの計算でした。
まだ誰にも公開していない物件と聞いていたのですが、楽待で昨年11月から公開されていることが判明しました。
楽待は基本的に売れ残り物件のイメージが強いです。
ご意見いただければ幸いです。
3年経過して毎月の収支はプラスで、トータル50万のプラスです。
空き室となった期間は2か月のみです。
なのでいちお信用しております。
この度、新築の一棟アパートを紹介してもらいました。
表面7.01％ 奈良 学園町駅9分
比較的人気の上がってきている高級住宅街、大学などもあり空室になりにくい印象です。
9660万円 １K9室
フルローン35年、オリックス銀行2.3%
最初に諸費用700万円
事業収支予想では7年半で諸費用を挽回できる計算でした。
５％空室30万、代行手数料20万、固定資産45万、広告25万、諸経費30万、修繕10万など加味して、年間110万のプラスキャッシュの計算でした。
まだ誰にも公開していない物件と聞いていたのですが、楽待で昨年11月から公開されていることが判明しました。
楽待は基本的に売れ残り物件のイメージが強いです。
ご意見いただければ幸いです。
質問日時：
2022/7/16 10:54:30
解決済み
解決日時：
2022/7/21 11:02:47
回答数： 14 ｜ 閲覧数： 1062 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/7/21 11:02:47
何をご意見が欲しいのだろう？
投資って、自己責任ですよ。
進むべきか？引くべきか？そこは自己判断。
仮に、知恵袋で10人が答えて、8人が行けと言えば
行くのですか？
そうじゃないと思うますよ。
ご意見と言う事なので・・・・
文頭の私は医師ですと言う事に何か意味は有るのですか？
一応信用していると言うなら、信用すれば？
と思いますけど、文章を見る限り信用してませんよね？
その辺について、ご自身はどう思って居るのですか？
不動産の広告って言うのは、売りたいから出すのです。
その期間が長ければ、売れ残り物件と言うイメージが強くなるだけです。
極論で言ってしまえば、超人気は広告活動が始まる前に売れます。
なので、ネット物件は酷い言い方をすれば、全て売れ残りです。
私見ですが、意見を書かせて頂きました。
投資って、自己責任ですよ。
進むべきか？引くべきか？そこは自己判断。
仮に、知恵袋で10人が答えて、8人が行けと言えば
行くのですか？
そうじゃないと思うますよ。
ご意見と言う事なので・・・・
文頭の私は医師ですと言う事に何か意味は有るのですか？
一応信用していると言うなら、信用すれば？
と思いますけど、文章を見る限り信用してませんよね？
その辺について、ご自身はどう思って居るのですか？
不動産の広告って言うのは、売りたいから出すのです。
その期間が長ければ、売れ残り物件と言うイメージが強くなるだけです。
極論で言ってしまえば、超人気は広告活動が始まる前に売れます。
なので、ネット物件は酷い言い方をすれば、全て売れ残りです。
私見ですが、意見を書かせて頂きました。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/7/21 11:02:47
いろいろとコメントいただき、ありがとうございます。入居者６，７０％だとさすがに難しいですね。結局、再度、その方といろいろと話しをさせてもらいました。だましている訳ではなく、本当により良い方法を考えてくれてはいました。今回は見送りを伝え、もう他で購入されてしまったとのことです。
ありがとうございました。勉強になりました。
回答
A
回答日時：
2022/7/18 22:45:58
今本当に良い物件が無いですそんな中新築で7%表面で出てるなら悪くは無いです、その方は騙そうとかでは無くまあまあ良い物件を紹介しているのでしょう、時期が悪いと言うだけですね。
A
回答日時：
2022/7/18 13:41:25
びっくりです(笑)
3年経過して50万円は、危険ですよガチで
まあ、私は不動産投資家では無く元々は株式投資家(個人投資家)で株式などで金融資産6億円以上有してましたが
この不動産投資は、普通に有り得ないです
自称ですいません
3年経過して50万円は、危険ですよガチで
まあ、私は不動産投資家では無く元々は株式投資家(個人投資家)で株式などで金融資産6億円以上有してましたが
この不動産投資は、普通に有り得ないです
自称ですいません
A
回答日時：
2022/7/17 17:09:39
回答
CF低過ぎて購入された区分は投資の意味が全く無いと思います。返済比率がかなり高いのかと。
見たところ、売れ残りかどうかは別として一般的な物だと思いますが返済比率50%程度にしておかないと退去、修繕が段違いに頻繁にあるアパートは返済が苦しくなりますよ。
今後の金利の段階的な上昇も間違いなく有ります。2.8%以上に上がっても問題なく対処可能でしょうか？
不動産経営は、区分の様な管理会社に任せてOKなモノから大家業をマスターしておかないとすぐに赤字が連続するアパートまで多様ですので出口までの経費のシミュレーションはシビアにお考えになった方が宜しいかと思われます。
医師の方は属性が高いので融資がつきやすい分、購入出来る上限まで借りさせて買わせてしまえ！と云うのが不動産屋のやり口です。
多分、年収の10倍くらい2億位？で頭打ちになります。不動産屋はそこまでは積極的でしょうけど上限きたらさっさと居なくなりますのでよく分かると思います笑笑
常にフルローンで購入出来ても金融資産は1億以上持っておく事をおすすめ致します。
CF低過ぎて購入された区分は投資の意味が全く無いと思います。返済比率がかなり高いのかと。
見たところ、売れ残りかどうかは別として一般的な物だと思いますが返済比率50%程度にしておかないと退去、修繕が段違いに頻繁にあるアパートは返済が苦しくなりますよ。
今後の金利の段階的な上昇も間違いなく有ります。2.8%以上に上がっても問題なく対処可能でしょうか？
不動産経営は、区分の様な管理会社に任せてOKなモノから大家業をマスターしておかないとすぐに赤字が連続するアパートまで多様ですので出口までの経費のシミュレーションはシビアにお考えになった方が宜しいかと思われます。
医師の方は属性が高いので融資がつきやすい分、購入出来る上限まで借りさせて買わせてしまえ！と云うのが不動産屋のやり口です。
多分、年収の10倍くらい2億位？で頭打ちになります。不動産屋はそこまでは積極的でしょうけど上限きたらさっさと居なくなりますのでよく分かると思います笑笑
常にフルローンで購入出来ても金融資産は1億以上持っておく事をおすすめ致します。
A
回答日時：
2022/7/17 13:01:25
＞3年経過して毎月の収支はプラスで、トータル50万のプラスです。
３年間で５０万円のプラス？
ってことは、１年間で１６万円強ですか？
つまり、１年の家賃収入から諸経費を引いて年間で１６万円？
いくらでアパートを購入されたのか知りませんが、
仮に2０００万円のアパートだとすると、
16/3000 * 100 = 0.53% で、これが実質利回りです。
購入の目安とされる実質利回りは
４％以上と言われていますから、そうなると、
16/X * 100 = 4%で、４００万円のマンションであれば、
購入合格ってことになりますが。。。
私なら、全然購入に値しないって判断しますけどね。
もう１つの物件ですが、１１０万円のプラスなら、
110/9660 * 100 = 1.13% で、
実質利回りがどう見積もっても1.13%?
実際には、数字を見てもこれでも高すぎるように見えます。
いやいや、これも全然購入に値しないですが。。。
まあ、私は不動産投資はしていなくて、
金融投資ばかり（金融資産は５億円以上あります）ですが、
それでも、この不動産投資はありえないと思いますよ。
３年間で５０万円のプラス？
ってことは、１年間で１６万円強ですか？
つまり、１年の家賃収入から諸経費を引いて年間で１６万円？
いくらでアパートを購入されたのか知りませんが、
仮に2０００万円のアパートだとすると、
16/3000 * 100 = 0.53% で、これが実質利回りです。
購入の目安とされる実質利回りは
４％以上と言われていますから、そうなると、
16/X * 100 = 4%で、４００万円のマンションであれば、
購入合格ってことになりますが。。。
私なら、全然購入に値しないって判断しますけどね。
もう１つの物件ですが、１１０万円のプラスなら、
110/9660 * 100 = 1.13% で、
実質利回りがどう見積もっても1.13%?
実際には、数字を見てもこれでも高すぎるように見えます。
いやいや、これも全然購入に値しないですが。。。
まあ、私は不動産投資はしていなくて、
金融投資ばかり（金融資産は５億円以上あります）ですが、
それでも、この不動産投資はありえないと思いますよ。
A
回答日時：
2022/7/16 14:51:10
年収次第かね、
A
回答日時：
2022/7/16 13:47:46
あり得ないな。
A
回答日時：
2022/7/16 12:03:51
この動画のような知識は既にお有りかと思いますが、、、家賃も記載されていませんし、表面7.1%で2.3%のフルローン35年、一億はかなり厳しいと思います。既にお持ちの区分マンションのローンが完済していて、ある程度頭金を入れて購入できるならインフレ対策にはなると思いますが、、、
https://www.youtube.com/c/yamautis1/search?query=新築アパート
https://www.youtube.com/c/yamautis1/search?query=新築アパート
A
回答日時：
2022/7/16 11:43:36
A
回答日時：
2022/7/16 11:42:08
素人って…不動産投資は、地主の家に生まれないなら、皆、素人からスタートするんですが…
私も元々は士業やってて、素人でした。
そういう場合って、まず、自分の投資基準を決めますよね？不動産投資というのは満室にした後、事業の成長のエンジンは物件取得以外にはありません。ということは、銀行に好かれて融資を受けて、いくつも物件を買っていける基準を作る必要があります。基準、作ってませんよね？
もっと言うと、素人なんだから不動産投資のトレーナーとか付けましょうよ。
大体、勉強のためにマイナスで良いわけがないですよね？
基本的に業者というのは、あなたに物件を買わせたいというインセンティブがあります。手数料商売ですから。そんな人の言いなりになったら、投資は負けますよ。
それから、医師なんですよね？オリックスなんて銀行使わないですよ。普通。もっと、金利の低い銀行はいくらでもあるんですよ。医師なのになぜ、その属性を使わないんですか？まーどうせ業者に言われるがままなんでしょうけど…
大変なことになる前に止めた方がいいでしょうね。今のあなたは、鴨がネギしょってきてる状態です。
私も元々は士業やってて、素人でした。
そういう場合って、まず、自分の投資基準を決めますよね？不動産投資というのは満室にした後、事業の成長のエンジンは物件取得以外にはありません。ということは、銀行に好かれて融資を受けて、いくつも物件を買っていける基準を作る必要があります。基準、作ってませんよね？
もっと言うと、素人なんだから不動産投資のトレーナーとか付けましょうよ。
大体、勉強のためにマイナスで良いわけがないですよね？
基本的に業者というのは、あなたに物件を買わせたいというインセンティブがあります。手数料商売ですから。そんな人の言いなりになったら、投資は負けますよ。
それから、医師なんですよね？オリックスなんて銀行使わないですよ。普通。もっと、金利の低い銀行はいくらでもあるんですよ。医師なのになぜ、その属性を使わないんですか？まーどうせ業者に言われるがままなんでしょうけど…
大変なことになる前に止めた方がいいでしょうね。今のあなたは、鴨がネギしょってきてる状態です。
A
回答日時：
2022/7/16 11:39:03
まず35年ローンが信じられない。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
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