教えて！住まいの先生
Q 築17年中古一戸建て(4000万)の購入で悩んでいます。 都内在住、家族3人暮らしです。 現在夫の職場から近めの賃貸(家賃12万)に住んでいます。
今までわけがあり購入を考えられなかったのですが、現在落ち着き、子供が小学生に上がる前にはというタイミングで物件購入を考えるようになりました。
このまま賃貸でいく場合は、子供が巣立つor定年時までにお金を貯めて、2人用の物件をキャッシュで買わないとと思っています。
その場合、都内で無理なら郊外、田舎、購入できる範囲になると思います。(実家は遠方の田舎にありそちらも可能性0ではないです)
本当はマンション希望なのですが、高過ぎて手が出せず。
近所に築17年一戸建て4000万なら何とか購入できるのではと計算しています。
月収から住宅ローン(固定資産税など含む18～19万)＆教育資金(貯金8万)＆老後資金(貯金8万)の合計35万で夫婦合わせた月手取りと同レベルです汗
生活費は年100万のボーナスと副業頼み、、
無謀というか、まだ子供が小さいのに今からこれでは…ですよね。
貯金は1500万ありますが、投資に回している分が多いです。いざとなったら切り崩してしまいそうです。(まだ切り崩したことないです)
年収が高くないこと、現在年齢が夫婦ともにアラフォー、などから無理して築17年物件の住宅ローンを組もうとしているのは間違ってるのでしょうか？
それよりずっと賃貸でお金を貯め続け、子供が巣立つ時か定年後に購入を考えた方が良いと思われますか？
物件を買わなかった場合は、購入の場合月18～20万→現在の家賃12万になるので、月6～8万貯金に回せます。(新NISAに回すと思います)
築17年中古一戸建てに老後も住めるとは考えていません。
住み替えるとしたら定年する25年後あたり。
その時は築42年なので家は負債同然ですが、土地だけの価格でも売れるはず、マイナスにはならないはずと思っています。
ギリギリ23区です。それも東京も人口減少しそうなので絶対とは言えませんが…。
あと、夫の職場にもっと遠くても良いから新築を買えば老後も住めるはずと、新築調べてみたのですが、片道1時間～1時間半でも新築はどこも高くて(4000万以上)それなら住みやすい今住んでいる地区の中古築17年でも嬉しいな、と考えるようになりました。
考え方おかしかったらすみません。
金額的に無謀だろうなと思いつつ、購入するかあと20年近く賃貸に住むべきか。両方のメリットやデメリットを考えて悩んでいます。
このまま賃貸でいく場合は、子供が巣立つor定年時までにお金を貯めて、2人用の物件をキャッシュで買わないとと思っています。
その場合、都内で無理なら郊外、田舎、購入できる範囲になると思います。(実家は遠方の田舎にありそちらも可能性0ではないです)
本当はマンション希望なのですが、高過ぎて手が出せず。
近所に築17年一戸建て4000万なら何とか購入できるのではと計算しています。
月収から住宅ローン(固定資産税など含む18～19万)＆教育資金(貯金8万)＆老後資金(貯金8万)の合計35万で夫婦合わせた月手取りと同レベルです汗
生活費は年100万のボーナスと副業頼み、、
無謀というか、まだ子供が小さいのに今からこれでは…ですよね。
貯金は1500万ありますが、投資に回している分が多いです。いざとなったら切り崩してしまいそうです。(まだ切り崩したことないです)
年収が高くないこと、現在年齢が夫婦ともにアラフォー、などから無理して築17年物件の住宅ローンを組もうとしているのは間違ってるのでしょうか？
それよりずっと賃貸でお金を貯め続け、子供が巣立つ時か定年後に購入を考えた方が良いと思われますか？
物件を買わなかった場合は、購入の場合月18～20万→現在の家賃12万になるので、月6～8万貯金に回せます。(新NISAに回すと思います)
築17年中古一戸建てに老後も住めるとは考えていません。
住み替えるとしたら定年する25年後あたり。
その時は築42年なので家は負債同然ですが、土地だけの価格でも売れるはず、マイナスにはならないはずと思っています。
ギリギリ23区です。それも東京も人口減少しそうなので絶対とは言えませんが…。
あと、夫の職場にもっと遠くても良いから新築を買えば老後も住めるはずと、新築調べてみたのですが、片道1時間～1時間半でも新築はどこも高くて(4000万以上)それなら住みやすい今住んでいる地区の中古築17年でも嬉しいな、と考えるようになりました。
考え方おかしかったらすみません。
金額的に無謀だろうなと思いつつ、購入するかあと20年近く賃貸に住むべきか。両方のメリットやデメリットを考えて悩んでいます。
回答
A
回答日時：
2023/11/24 23:48:23
＞購入の場合月18～20万→現在の家賃12万になるので、月6～8万貯金に回せます。
ＣＦキャッシュフローを考えると、マイナスになるので止めたほうがいいです。
持ち家を買うのは、ＣＦを良くするためです。
ローン期間を長めに設定して、
35年ローンで、ＣＦがプラスになるのなら、買うべきです。
目先のキャッシュが増えるなら買うべきです。
増えたキャッシュで、運用をすればいいだけですから。
世界標準オルカンの運用利回りは4%に対して、
日本の住宅ローンの金利は圧倒的に低いので、借り得です
ＣＦキャッシュフローを考えると、マイナスになるので止めたほうがいいです。
持ち家を買うのは、ＣＦを良くするためです。
ローン期間を長めに設定して、
35年ローンで、ＣＦがプラスになるのなら、買うべきです。
目先のキャッシュが増えるなら買うべきです。
増えたキャッシュで、運用をすればいいだけですから。
世界標準オルカンの運用利回りは4%に対して、
日本の住宅ローンの金利は圧倒的に低いので、借り得です
A
回答日時：
2023/11/18 22:57:26
築17年で4000万だとしたら、土地の値段は3000～3500万ぐらいかと思います
キッチン、風呂、洗面、トイレってリフォーム済みでしょうか？
屋根、外壁の塗装など大丈夫でしょうか？
築25年ぐらいになってくると、水回りは水漏れ等でダメになってきますよ
リフォームされていないならば、10年以内にそれらのリフォームが必須になります
また、屋根、外壁については一般的な建売住宅であれば15年毎に再塗装した方がいいです
もし、屋根、外壁の再塗装がされていないならば、数年以内に実施しないと雨漏りの原因になりますよ
範囲を多少遠くに広げても駅からの便が良い場所は高いです
それならば、駅から遠いバス移動必須の場所とかではどうでしょう？
その方が値段も安くなりますよ
また、23区ギリギリの埼玉とか
新座辺りなら結構安いと思いますが、どうでしょう？
池袋から出ている東武東上線の「みずほ台」とかも安いですね
キッチン、風呂、洗面、トイレってリフォーム済みでしょうか？
屋根、外壁の塗装など大丈夫でしょうか？
築25年ぐらいになってくると、水回りは水漏れ等でダメになってきますよ
リフォームされていないならば、10年以内にそれらのリフォームが必須になります
また、屋根、外壁については一般的な建売住宅であれば15年毎に再塗装した方がいいです
もし、屋根、外壁の再塗装がされていないならば、数年以内に実施しないと雨漏りの原因になりますよ
範囲を多少遠くに広げても駅からの便が良い場所は高いです
それならば、駅から遠いバス移動必須の場所とかではどうでしょう？
その方が値段も安くなりますよ
また、23区ギリギリの埼玉とか
新座辺りなら結構安いと思いますが、どうでしょう？
池袋から出ている東武東上線の「みずほ台」とかも安いですね
A
回答日時：
2023/11/18 14:30:55
木造なら、新築時8000万の物件ですね。木造は、30年が耐用年数です。
コンクリート住宅ならいざ知らず、コロナ前なら、良いとこ、2500万の物件かと。年収が不明ですが、新築4000万なら、家賃12万では買った方がいいですが、築17年4000万は、13年後、土地の価格しか価値がない。
家賃30年で計算するとわかる。
東京も5年以内にバブル崩壊するので、買うならそれからです。
因みに、私は、リーマンショックの時に都心のマンション4DKを3000万位で買い、コロナ前に、地方の中古を7LDK、コンクリート住宅を買い、昨年マンションを4000万で売りました。
不動産は、景気の悪い時に買うものですが、多くの人は、ネガティヴになっているので、買わないんです。景気の悪い時に買える人がやはり得をすると思います。景気の良い時は、誰でも買えるので、なんでも値上がりするのです。
家賃12万は、そもそも入居時に将来を考えるべき水準です。景気は、循環しているのですが、多くの人は、得をしないのですね。疑心暗鬼なら、買ってみたらどうでしょうか？10年後、今回の話を思い出すと思います。最後は、夫婦で決める事なので、正解は、ありません。リーマンショックもバブルも予測不可能なんです。未来はわかりませんが、リスク回避は、できます。地方のコンクリート住宅も来たる首都直下型地震への備えです。普段は、都心の賃貸マンション暮らしです。
コンクリート住宅ならいざ知らず、コロナ前なら、良いとこ、2500万の物件かと。年収が不明ですが、新築4000万なら、家賃12万では買った方がいいですが、築17年4000万は、13年後、土地の価格しか価値がない。
家賃30年で計算するとわかる。
東京も5年以内にバブル崩壊するので、買うならそれからです。
因みに、私は、リーマンショックの時に都心のマンション4DKを3000万位で買い、コロナ前に、地方の中古を7LDK、コンクリート住宅を買い、昨年マンションを4000万で売りました。
不動産は、景気の悪い時に買うものですが、多くの人は、ネガティヴになっているので、買わないんです。景気の悪い時に買える人がやはり得をすると思います。景気の良い時は、誰でも買えるので、なんでも値上がりするのです。
家賃12万は、そもそも入居時に将来を考えるべき水準です。景気は、循環しているのですが、多くの人は、得をしないのですね。疑心暗鬼なら、買ってみたらどうでしょうか？10年後、今回の話を思い出すと思います。最後は、夫婦で決める事なので、正解は、ありません。リーマンショックもバブルも予測不可能なんです。未来はわかりませんが、リスク回避は、できます。地方のコンクリート住宅も来たる首都直下型地震への備えです。普段は、都心の賃貸マンション暮らしです。
A
回答日時：
2023/11/18 09:49:14
悩む程度の家ならいまいちなんだと思いますよ。
やめたほうがいいでしょう。
やめたほうがいいでしょう。
A
回答日時：
2023/11/18 08:58:33
年収500万で今の家賃と貯蓄ができるのは、堅実的な方だからかなと思います。お子さんが小さいのもあります。
4000万も出すのに築17年は勿体無いかなと個人的には思います。都内勤務でしたら、中央線沿線の三鷹より先、上野東京ライン・湘南新宿ラインの停車駅の埼玉、総武快速の停車駅の千葉などでしたら、駅から少し離れれば新築で購入できると思います（神奈川は相場が高めなので除く）。どの路線も東京駅まで30〜40分程度ですし、国立、浦和などでしたら文教都市なのでお子さんの教育環境も良いと思います。
子供は思った以上にお金がかかるので、もし購入するのであれば今の家賃よりも支払いが安く済むローンがいいと思います。それでも貯蓄に回せるお金は無くなってくるかと。
子供（2人）の成長に伴い我が家がかかった金額です。家の購入に伴う今後の計画の参考までに。
①未就学児：習い事（2種類/1人）、食費家族で月2万
②小学校低学年：習い事（2種類/1人）、食費家族で月5〜6万
③小学校高学年：習い事（1種類/1人）、食費家族で月7〜8万、塾（4教科/集団/1人月５万）、夏期講習、冬季講習
④中学生：食費家族で月10万前後、塾（5教科/集団/1人月５万）、夏期講習、冬季講習、部活費用
⑤高校生：食費家族で月12万前後、塾（2年生3学期から/3教科/個別/1人月17万）、夏期講習80万、部活費用、通学定期代、学費（私立/年間100万/1人）
⑥大学生：理系年間200万、文系年間100万
4000万も出すのに築17年は勿体無いかなと個人的には思います。都内勤務でしたら、中央線沿線の三鷹より先、上野東京ライン・湘南新宿ラインの停車駅の埼玉、総武快速の停車駅の千葉などでしたら、駅から少し離れれば新築で購入できると思います（神奈川は相場が高めなので除く）。どの路線も東京駅まで30〜40分程度ですし、国立、浦和などでしたら文教都市なのでお子さんの教育環境も良いと思います。
子供は思った以上にお金がかかるので、もし購入するのであれば今の家賃よりも支払いが安く済むローンがいいと思います。それでも貯蓄に回せるお金は無くなってくるかと。
子供（2人）の成長に伴い我が家がかかった金額です。家の購入に伴う今後の計画の参考までに。
①未就学児：習い事（2種類/1人）、食費家族で月2万
②小学校低学年：習い事（2種類/1人）、食費家族で月5〜6万
③小学校高学年：習い事（1種類/1人）、食費家族で月7〜8万、塾（4教科/集団/1人月５万）、夏期講習、冬季講習
④中学生：食費家族で月10万前後、塾（5教科/集団/1人月５万）、夏期講習、冬季講習、部活費用
⑤高校生：食費家族で月12万前後、塾（2年生3学期から/3教科/個別/1人月17万）、夏期講習80万、部活費用、通学定期代、学費（私立/年間100万/1人）
⑥大学生：理系年間200万、文系年間100万
A
回答日時：
2023/11/18 05:02:49
非常に難しい選択肢です。
中古住宅は、メンテナンス計画がまちまちなので。
私なら思い切って取得しますが、終の棲家ではない計画として、です。
子育て終了時には手放す選択肢になります。二人暮らしには過剰なので。
それから、投資についても切替します。
今から必要なのは「貯まる」「値上がりする」投資商品ではなく、毎年収入のある投資先です。
カツカツになるのに「額面だけ上がっていく」投資商品は、何の役にも立ちません。
ある程度頭金を入れ、有利な住宅ローンを選択して下さい。
（私なら、ろうきんの全期間固定金利や、アルヒのフラット8（または8S）を基準に、それよりも有利か不利かで考えます。全期間固定金利でないと、住宅ローンの選択肢としては良くない家計かと。）
今からの住宅ローンは、金利がどのように動くか全く分からないです。
区の住宅に対する補助金なども調べて下さい。
それでも、キツい家計になると思います。
住宅にかなりの比重がかかるかと。
ですが、それを可能にしてくれたのは、今までの投資成果です。
しっかりと使って下さい。
お金は「何に使うか」が重要です。
この計画では、老後資金は「売却して得る」事になります。
教育資金は、しっかりと貯め直す必要があります。
補助金や助成制度などを調べて下さい。
会社の制度も確認なさって下さい。
難しい選択です。
どちらが良いとも言えません。
ですが、どうかご家族が幸せに暮らせる選択肢になりますように願っています。
中古住宅は、メンテナンス計画がまちまちなので。
私なら思い切って取得しますが、終の棲家ではない計画として、です。
子育て終了時には手放す選択肢になります。二人暮らしには過剰なので。
それから、投資についても切替します。
今から必要なのは「貯まる」「値上がりする」投資商品ではなく、毎年収入のある投資先です。
カツカツになるのに「額面だけ上がっていく」投資商品は、何の役にも立ちません。
ある程度頭金を入れ、有利な住宅ローンを選択して下さい。
（私なら、ろうきんの全期間固定金利や、アルヒのフラット8（または8S）を基準に、それよりも有利か不利かで考えます。全期間固定金利でないと、住宅ローンの選択肢としては良くない家計かと。）
今からの住宅ローンは、金利がどのように動くか全く分からないです。
区の住宅に対する補助金なども調べて下さい。
それでも、キツい家計になると思います。
住宅にかなりの比重がかかるかと。
ですが、それを可能にしてくれたのは、今までの投資成果です。
しっかりと使って下さい。
お金は「何に使うか」が重要です。
この計画では、老後資金は「売却して得る」事になります。
教育資金は、しっかりと貯め直す必要があります。
補助金や助成制度などを調べて下さい。
会社の制度も確認なさって下さい。
難しい選択です。
どちらが良いとも言えません。
ですが、どうかご家族が幸せに暮らせる選択肢になりますように願っています。
A
回答日時：
2023/11/18 04:59:55
定年後一括なら良いけどそれまでに貯めないと貸してくれる金融機関ありませんしね。あと夫婦合わせて３５万ホッチしか手取り無いならその金額は無謀ですね。因みに私も当時一人で３５万円手取りありましたが.破綻リスクを考え、月6万円程度の住宅ローンを組み年収が落ちた今は本当にその程度で済ませて良かったと思ってますね。私なら取り敢えず賃貸に住み、今の家賃以下で支払いが可能な物件が見つかったら購入を考えますね。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
