教えて!住まいの先生

Q 不動産収益物件の購入を検討しているものです。 初心者でまだ勉強中の身ではありますが、物件探しを進めています。 以下の物件を検討できないかも模索しておりますが、

この中で一番良い物件をご教授頂けないでしょうか。

≪物件①≫渋谷区1K(23平米)2階(区分)
・価格:2,250万
・場所:都内マンション全37戸、築47年、原宿駅徒歩10分
・表面利回り:4.8%
・家賃相場:月9万
・管理修繕費:月1.4万

≪物件②≫渋谷区ワンルーム1R(23平米)7階(区分)
・価格:2,980万
・場所:都内マンション全68戸、築42年、渋谷駅徒歩6分、商業地域
・表面利回り:4.8%
・家賃相場:月12万
・管理修繕費:月1万

≪物件③≫千葉市中央区ワンルーム1DK(31平米)5階(区分)
・価格:2,290万
・場所:千葉県マンション全253戸、築2年、千葉駅徒歩11分
・表面利回り:4.7%
・家賃相場:月9万
・管理修繕費:月1万

≪物件④≫木造2階建てアパート4戸、築6年(1棟)
・価格:3,520万
・場所:京成千原線 学園前駅 徒歩5分
・表面利回り:6.5%
・家賃月収想定:月19万

≪物件⑤≫ワンルーム1K(21平米)5階(区分)
・価格:1,750万
・場所:千葉県マンション全73戸、築8年、松戸駅徒歩6分
・表面利回り:5.48%
・家賃相場:月8万
・管理修繕費:月1.5万

初心者が手堅く収益を出すとしたら①〜⑤のどの物件がお勧めか、出来ればその理由も含めてご教示の程、宜しくお願い申し上げます。
質問日時: 2024/5/28 14:49:46 解決済み 解決日時: 2024/6/3 19:13:27
回答数: 2 閲覧数: 126 お礼: 500枚
共感した: 1 この質問が不快なら

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/6/3 19:13:27
東京の不動産買取及び新築建売業者、現役のサラリーマンです。

又、個人的にも不動産【1棟マンション(32世帯)、借地、倉庫、駐車場等】と株【J-REIT株と一般個別株】を所有してます。

その5物件でしたら『物件④』です。
購入するなら更なる現場チェックはしますが!!

ところで、主様は初心者との事、
又、不動産に興味がお有りですので『現物の不動産投資』ではなく不動産大家である株の『J-REIT』購入は如何ですか??

購入するのなら、
私はこちらの『J-REIT』をお勧めします!!!

先ず、
主様の『現物の不動産投資』の表面利回りは『4.7%〜6.5%』。
しかし更に下記の不安があります。

①不動産を購入(所有)するには多額の費用が掛かる。
②借金での購入では金利負担が大。
③毎年固定資産税が掛かる。
④外部委託なら管理委託料(約5%)が掛かる。
⑤売却出来るかどうかは不確実、売却出来たとしても時間が掛かるし相場が不安定。又、1部売却は不可。
⑥空きリスクが大で大変。
手持ち資金に余裕がないとアウト。
⑦個人では手持ち資金が無いのでリスク回避の為の多棟買いが出来ない。
⑧住居用だと入退去時にリフォーム費用が掛かる。
⑨建物保険に加入しなければならない。
⑩短期売却(5年以内)では39.63%の譲渡税が発生。
11:個人でも認定課税業者なら消費税の負担大。

反して『J-REIT』は、現在約60銘柄ありまして、
現在の利回りは5%以上が13銘柄、4%以上が52銘柄となってます。

しかも【新NISA枠】内なら配当金と売買益が無税です!!

それと、
①→1口から購入出来て4万円〜50万円と手頃。
積立なら毎月100円から可能です。
②→株価が手頃ですので借金せずに購入が出来ます。
③→株ですので固定資産税が掛かりません。
④→管理委託料が有りません(証券会社保管料なし)。
⑤→売却はスマホクリックで簡単!1部売却も出来ます。
⑥→各J-REITファンドの『ポートフォリオ一覧』を見れば分かりますが、所有不動産は全国に散らばってたり物件数も何十とありますから空き不安は有りません。
⑦→そもそも金持ちファンド大家さんの株主ですから自分で多棟買いの必要はないです。
⑧→住居ばかりではなく商業テナントや物流施設もありますから不安は有りません、不安なら購入済物件の『平均築年数』でチェック出来ます。
又、事前の財務調査で倒産回避が可能。
⑨→主様が建物保険を掛ける事はないです。
⑩→新NISA枠内なら配当金も売却益も無税!!
一般の短期売買でも税金は20.315%と安いです。
11:消費税課税業者には認定されません。

実は、
私も個人的に『J-REIT株』を7銘柄で650万円(新NISA枠半分超え)分を買ってます。
ちょっと高い時に購入してますから、J-REIT株の平均利回りは4.70%になってます。
  • 参考になる:0
  • ありがとう:0
  • 感動した:0
  • 面白い:0

この回答が不快なら

質問した人からのコメント

回答日時: 2024/6/3 19:13:27

大変貴重なご意見ありがとうございました!
是非参考に致しますm(_ _)m

回答

1件を表示しています。

  1. 前へ
  2. 1
  3. 次へ
A 回答日時: 2024/5/28 16:34:26
暇だったので、ひとつだけ調べてみました。

④学園前駅 徒歩5分の物件。
問題点。
毎日の乗降客数が5500人ほどの小さな地域。京成線の中で下位の乗降客数。人気のない駅。
駅周辺に人を呼べる施設はなく(大学が作られる計画があったから「学園前駅」のネーミングが残っているが、その計画は頓挫したのに名前には未練が残っている)。学園前駅の相場を見てみようとSUUMO検索してみましたが、この地域、ほぼ新規にアパート作られてません。新しめの家族向けが何戸かあるだけで、一人暮らし想定の物件は一つだけ。まぁSUUMOで検索に引っかかるのは満室じゃない空き物件だとしても、少なすぎる。超魅力的地域で一度住んだら誰も退去せず、新築できたら皆住み始めて満室が永遠に続く地域って事。、、、んなわけない!
真相は単に需要がない地域だから、懸命な人は学園前駅地域には新規にアパートなんて作らない、って事でしょう。
家賃19万円の物件の、何戸に入居者がいるんでしょう。気になりますね。
  • 参考になる:0
  • ありがとう:0
  • 感動した:0
  • 面白い:0

この質問が不快なら

1件を表示しています。

  1. 前へ
  2. 1
  3. 次へ

Yahoo!不動産で住まいを探そう!

関連する物件をYahoo!不動産で探す

売る

家を売りたい!と思ったら

不動産会社に無料で査定依頼ができます。

知る

Yahoo!不動産マンションカタログ

マンションのスペック情報だけではなく、住んでいるからこそわかる、クチコミ情報を提供しています。
たくさんのマンションの中から、失敗のない「理想の住み替え先」がきっと見つかります。

JavaScript license information