教えて！住まいの先生

東京23区で駅から徒歩10分の平地、40坪くらいの土地（1億円くらい・将来的に遺産として引き継ぐ可能性あり）をどうしようか悩んでます。家族も少なく土地を持て余してます。ハウスメーカーに賃貸併用を提案されたのですが、それが建築費用1.2億円（土地代は含まず）で64坪の延べ床面積の3階建てで2フロア分を貸し(22坪の部屋二つ)、アパートローン35年で自己負担は毎月5万円というものでした。ハウスメーカーの系列会社が30年一括借上するので、安心ということでした。しかしよく検討してみると、色々不安がある事が分かりました。まず1.2億円は高過ぎます。坪単価で190万円近いです（この住宅メーカーの相場は、この坪数なら60〜80万円/坪）。またこの駅は地味なところで10年でマンション価値は下がり続けてるようです。また不動産会社に管理を任せる事を考慮すると2部屋で部屋あたり家賃22万円はかなり強気な値段設定におもえます。また30年一括借上は途中で不動産会社は解約可能との事です。メンテナンス費用も別にかかります。最悪の場合、将来的に借り手がつかず、ローン返済ができず、土地や建物を安く売り飛ばして借金地獄になり路頭に迷うような事になりかねないと思っています（そもそもローンを組んでくれるのかという気もします）。これだけのリスクを負っても35年（だいぶ高齢者になります）後にローンが無くなり、その間はメンテ費用や家賃で賄いきれない年60万程度を払いながらその家に住めるというだけで、そこまでメリットも無いのではないかと感じています。
こちらのプランについて、何かアドバイスを頂ければと思います。よろしくお願いします。