教えて!住まいの先生

Q 土地探しについて。 新築を検討中最近不動産屋に行きました。 解体前提で中古住宅、土地を探していると電話で話した後に店舗へ行きました。

色々話をした中で担当者に対して違和感があり、疑問があったので正論なのか否なのか教えてください。

✳︎建築会社(ハウスメーカー、工務店など)は正直土地持ち以外は相手にしません。
✴︎ネットにでている土地はほとんどいい土地じゃないです。
いい土地はビルダーが買取り、建売にしています。だからでてる土地はなんらかのマイナスがあります。
✴︎注文を建てるなら建売が絶対いいです。
売る時も建売の方が売りやすいです。
✴︎素人が注文をたてても ガチャガチャするだけでいい家は建てられない。
✴︎今の建売は性能がほんといいから建売をお勧めしますよ
などなど…なんか微妙に馬鹿にされている気がしました。
いや、こちらの要望無視で そちらが売りたいもの売りつけるの?て感じでした。

土地建物で予算は6000万、
郊外で静かな土地、シンプルな3人家族に適した普通の家を希望しています。新築はローンを使いますが頭金も2000万は入れます。
資産価値のあるマンションを数部屋持っています。

それでも相手にされないとかありえますか?
ハウスメーカー、工務店も話を聞きに行き自分なりに調べ勉強してきました。

直感では信頼できない人、会社て判断していますが、私の判断は間違いでしょうか?

不動産屋が正しい部分はありますか?
よろしくお願い致します。
質問日時: 2024/7/4 16:16:37 回答受付終了
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A 回答日時: 2024/7/5 09:56:01
不動産屋さんって仲介手数料で儲けるわけですよ。
手数料は扱った金額の%で決まることがほとんどなので、土地だけを販売するよりも、土地+建物のセットで販売した方が、扱い金額が大きくなるので利益も大きくなるんです。

あなたが不信感を抱くのは当然かと思います。

>建築会社(ハウスメーカー、工務店など)は正直土地持ち以外は相手にしません。

そんなことはありませんが、そういう営業マンや会社がいることも確かです。
土地なしでも、一緒に土地探しをしてくれる営業マンもいますよ。建築条件付きで土地を抱えている会社もありますしね。

>ネットにでている土地はほとんどいい土地じゃないです。

これは、確かにそうです。よく言われる話ですが、良い土地は先に業者に持って行かれます。なので、建てたいメーカーなり工務店を早めに見つけて、そこの営業マンに協力してもらって土地探しをしたいところです。
懇意の不動産屋から土地を回してもらえたりします。

>注文を建てるなら建売が絶対いいです。
絶対は、ないでしょう。売るときも建売の方が売りやすいって事は無いですよ。要は間取りと立地次第です。

>素人が注文をたてても ガチャガチャするだけでいい家は建てられない。

素人が完全設計した家ならそうでしょう。でも設計するのは施主の要望を聞く設計士です。良い設計士が付きアドバイスをきちんと聞きながら間取りを考えれば何も問題ありません。素人施主が暴走しない限り大丈夫です。

>今の建売は性能がほんといいから建売をお勧めしますよ

昔と比べたら、の話です。本当に必要な性能には、並みの建売は足りていないと思いますよ。そこをきちんと整えたければ、高性能住宅を造っているメーカーや工務店の家を買うべき。

その不動産屋は、自分たちの利益しか考えていない全く信用ならない者だと思います。
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A 回答日時: 2024/7/5 09:00:05
1. 土地持ちしか相手にしない。その通り。すぐにプランにつなげられるから。ノルマの為に金になりやすい人が客、という考えが多い。

2. ネットの土地。だいたい、正解。

3. 建売について。ノー。施工が雑で、将来的に所詮、当時の建売レベル、という査定になると思う。

4. 注文の場合、常識を最優先。特定の個人のこだわりが強くなるほど施工費用は高くなり、売却時の価格は激減する。需要が無いから。大多数が好む内容であれば、価値あり。

5. 今の建売の性能は「低い」。理由は、来年4月から基準法等が改正になり、最低レベルが引き上げられるから。今の基準は改正前なので、来年の建売よりも大幅に低性能。

6. 複数の不動産(居室)が債務無しなのかどうか。ある場合、融資利用をするときに「投資目的」扱いになると、非常に面倒。金融機関の査定と、一般人の資産価値とは大きく異なる。先に自己資金+融資金の事前審査承認を得ておくべき。確実に購入できると分かれば、対応することが多いので。

7. 今までに何人の人を見てきたかによりますが、1万人以上と対峙し、異なる職業、年齢等で鍛えられていれば、直感はだいたい正しいと思う。
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A 回答日時: 2024/7/5 04:43:51
不動産屋は星の数ほど有ります
別に行きましょう
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A 回答日時: 2024/7/4 19:36:45
資金は十分あるように見受けられるので、大手HMを含め、どのような業者でも、しっかりと相手してくれると思います。

この不動産屋の担当者は、おそらく、懇意にしている建て売り業者の家を買わせたいのだろうと推察します。
何でもいいから家が早く欲しいって感じの人を相手にするような薄っぺらいトーク内容ですね。
質問者さんが不快感を覚えるのは当然だと思います。

> ✳︎建築会社(ハウスメーカー、工務店など)は正直土地持ち以外は相手にしません。

基本的にはその通りですが、土地探しも一緒にしてくれる業者もいます。

> ✴︎ネットにでている土地はほとんどいい土地じゃないです。
> いい土地はビルダーが買取り、建売にしています。だからでてる土地はなんらかのマイナスがあります。

その通りです。
余りものがネットや新聞広告などの一般的な流通に載ります。

良い土地を探しているのは、プロ(ビルダー)だけではないです。
私も、一般流通しているのは余りものだと理解してからは、開発現場や解体現場を探して見に行くようにして、
解体直後の土地を見つけ、流通する前に、不動産屋へ行き、契約しました。
私が不動産屋へ行った後に、他の方も来たと、翌日の本契約時に教えてくれましたよ。

> ✴︎注文を建てるなら建売が絶対いいです。
> 売る時も建売の方が売りやすいです。

売りやすさで言ったら、建売の方が、万人受けする間取りだからでしょう。その分、面白みもないですが。
終の棲家と考えているなら、ご自身のこだわりを詰め込んだ注文の方が満足度は高いですよ。
ただし、こだわりが悪い方に転ぶと、失敗するリスクもありますね。

> ✴︎素人が注文をたてても ガチャガチャするだけでいい家は建てられない。

そのために業者側に設計のプロがいるんですよ。
ちなみに、私は素人ですけど、自分で間取りは設計し、満足してますよ。

> ✴︎今の建売は性能がほんといいから建売をお勧めしますよ

仕様次第ですね。
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A 回答日時: 2024/7/4 17:50:55
✳︎建築会社(ハウスメーカー、工務店など)は正直土地持ち以外は相手にしません。

その通りです。

✴︎ネットにでている土地はほとんどいい土地じゃないです。

その通りです。


いい土地はビルダーが買取り、建売にしています。だからでてる土地はなんらかのマイナスがあります。

ちょっと違う

✴︎注文を建てるなら建売が絶対いいです。
売る時も建売の方が売りやすいです。

建売の方が割安ではあります。

✴︎素人が注文をたてても ガチャガチャするだけでいい家は建てられない。

資金が潤沢であればいい家は建ちます。

✴︎今の建売は性能がほんといいから建売をお勧めしますよ

営業トークだね。

~~~~

結論、建売が得意な業者ではなく仲介が得意な他の不動産屋をあたりましょう。
首都圏なら、三井のリハウス、東急リバブル、野村不動産、住友不動産を勧めます。大手なら間違いは少ないです。
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A 回答日時: 2024/7/4 17:47:42
香具師が間違いなく存在する業種なので、、、
不動産は個別の状況が大きく影響するし、人と接する仕事で相手を不快にさせた段階でセンスがありません
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A 回答日時: 2024/7/4 17:35:46
あなたの判断は正しいです。
しかし露骨な営業マンですね。
土地や中古を紹介したくないからと言って、そこまで露骨に新築建売に誘導しなくても・・・
完全に自社(自己)利益優先ですから、手を切った方がいいでしょう。
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A 回答日時: 2024/7/4 17:03:00
まあ合理的に考えれば建売の方が万人に受ける物を作っているので売りやすいですね。

自分のこだわりを入れた家に住みたいと思うのであれば注文一択かと。
特に大したこだわりがないのであれば建売で良いかと。
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A 回答日時: 2024/7/4 16:27:25
ハウスメーカーも土地の在庫を持っていることがあります。
建売で無くても良い土地を見つけたらそこに注文住宅を建てれればいいだけです
建売はコスパはいいです。 万人向けなので凝りまくった注文住宅よりは転売がしやすいのは真実です

建売は平均程度の品質からそれ以下しか存在しません。
良い家に住もうと思ったら建売では無理です。

あなたの建設予定地が解らないので6千万が高いか安いかさっぱりわかりませんが、建物に坪100万円以上使えるのなら注文住宅ですね。
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A 回答日時: 2024/7/4 16:19:11
その不動産屋は手持ちの建売を売りたいだけ。
縁を切るべし。
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