教えて!住まいの先生

Q 無知ですみません。住宅ローン契約に必要な書類で登記簿謄本がありますが、これは新築が完成してから取りますか? でも完成してたらローン開始していますよね.. どのタイミングで用意しますか?

質問日時: 2025/1/9 09:19:55 解決済み 解決日時: 2025/1/9 13:05:05
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2025/1/9 13:05:05
まず原則としては、所有権を取得したときから1か月以内です。

<不動産登記法第47条>新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

「所有権を取得したとき」とは具体にいつか、というと、「工事代金をすべて支払ったとき」です。
これは「工事が全部完了して引き渡し(鍵をもらう)が終わる」ということと同義です。

上記が原則ですが、銀行としては融資実行と同時に所有権保存登記と抵当権設定登記を入れようとします。
融資をしたのに抵当権のない、という日を1日でもつくりたくはないからです。
このため売買代金の残金支払い時に同時に抵当権設定登記が行えるよう、事前に建物表題登記を入れておくのです。
法第47条が言っていることとは違うのですが、違法ではありません。

<不動産登記規則第111条>建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。

これによって、すべて完成していなくても、この規則第111条を満たす状態にまできたら建物としての要件は既に満たしたことになるので建物表題登記は申請できるという解釈が成り立つというわけです。

具体的には、「基礎ができました」という段階ではまだダメですが、次の3つの条件が満たされていればいいのです。

・壁、屋根、窓、扉などで建物内部が外気と分断している
・土地と建物が基礎などで固定されている
・内装や水回り設備の施工が進んでいる

この3つが満たされた状態になったタイミングが、ご質問の「どのタイミングで用意しますか?」への回答になります。

ちなみにうちは、新築の建売住宅を一括で購入しました。
建売なので既に完成していて規則第111条はもちろん満たしているし、ローンも利用しないので、法第47条のとおり、最終的な支払いのときにハウスメーカーの事務所で行政書士の方に登記を依頼しました。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2025/1/9 13:05:05

わかりやすくありがとうございました^_^

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A 回答日時: 2025/1/9 11:04:11
登記簿謄本ってか早々に金融機関が欲しいのは表題登記ですね。

建物登記:表題(土地家屋調査士)、保存、抵当権設定(司法書士)
と3つ登記が必要で、表題登記=その所在地に目的の建物が建っているという証がなければ融資実行はしてくれないです。

なので流れとしては
建物完了検査~完了検査証交付~表題登記~表題を銀行に提出~融資実行~保存登記と抵当権設定となります。
ただし、HMなどでは全額入金後でないと表題登記はさせてくれないので、つなぎ融資で最終金を先に入金させてから表題登記以降の流れとなります。
つなぎ融資の金利分支払いは融資実行と同時です。
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A 回答日時: 2025/1/9 09:22:46
金融機関で求められてからでいいですよ。
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