教えて！住まいの先生
Q ワンルーム不動産について質問です。 夫がWEB広告でよく見かける◯◯シーの不動産投資を始めたいと言っています。 私なりに調べた結果はメリットよりデメリットが多いと感じ反対しています。
夫も私の話を聞いて一旦は辞める方向に傾くのですが、不動産会社と面談をするたびにメリットしか感じない！なぜやらないのか！となります。
どう説得すればいいのでしょうか。
不動産投資に詳しい方、アドバイスをお願い致します。
どう説得すればいいのでしょうか。
不動産投資に詳しい方、アドバイスをお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/3/14 16:06:12
総合的な不動産会社に勤めています。
（FP1級やマンション管理士や不動産コンサルティングマスター資格もあります。）
私はワンルームの投資は絶対やらないですね。
その資金があるなら株に投資した方がよっぽど利益が出ますし、手間もかかりませんから。投資信託でも積立NISAでもいいですし。
まぁリスクを承知での趣味としてはいいんですけど。
まず前提として、ワンルームは需要に対しての戸数が過多で入居者獲得競争が激しいです。ファミリータイプは特に都心は不足しているので安定しています。
築年数が経過すると高額な費用かけてリノベーションしなければ、段々厳しくなります。リノベーションしても築年数は変わらないので検索条件で弾かれて検索にも引っ掛かりません。
将来は少子化の需要減且つ供給数からさらに苦戦を強いられるのが想定されます。
ですので、入居者がいなくともローンが払えるだけの余力がなければやるものではありません。
現金資金がなければ空室対策も手詰まりになりかねません。
空室リスクの他にも、ゴミ屋敷にされ、少々家賃滞納されても、簡単には退去させられません。
訴訟しても完全に家賃滞納されていない限りは滞納しても支払い気はあると判決されて裁判で負けます。
退去させたところで、ゴミ処分やリフォームを負担する必要があります。百万単位の損害です。
現在と将来のリスクと手間に対しての利益が見合わないのが現実で、少なくとも５年、10年単位での運用（売却する時期を含む）を計画してからでなければ、手を出すものではありません。
基本的に広告やセミナーはデメリットを大して言わず、その場しのぎの誇大や虚偽を含めた発言をしていると思った方がいいです。
（FP1級やマンション管理士や不動産コンサルティングマスター資格もあります。）
私はワンルームの投資は絶対やらないですね。
その資金があるなら株に投資した方がよっぽど利益が出ますし、手間もかかりませんから。投資信託でも積立NISAでもいいですし。
まぁリスクを承知での趣味としてはいいんですけど。
まず前提として、ワンルームは需要に対しての戸数が過多で入居者獲得競争が激しいです。ファミリータイプは特に都心は不足しているので安定しています。
築年数が経過すると高額な費用かけてリノベーションしなければ、段々厳しくなります。リノベーションしても築年数は変わらないので検索条件で弾かれて検索にも引っ掛かりません。
将来は少子化の需要減且つ供給数からさらに苦戦を強いられるのが想定されます。
ですので、入居者がいなくともローンが払えるだけの余力がなければやるものではありません。
現金資金がなければ空室対策も手詰まりになりかねません。
空室リスクの他にも、ゴミ屋敷にされ、少々家賃滞納されても、簡単には退去させられません。
訴訟しても完全に家賃滞納されていない限りは滞納しても支払い気はあると判決されて裁判で負けます。
退去させたところで、ゴミ処分やリフォームを負担する必要があります。百万単位の損害です。
現在と将来のリスクと手間に対しての利益が見合わないのが現実で、少なくとも５年、10年単位での運用（売却する時期を含む）を計画してからでなければ、手を出すものではありません。
基本的に広告やセミナーはデメリットを大して言わず、その場しのぎの誇大や虚偽を含めた発言をしていると思った方がいいです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/3/14 16:06:12
皆さま、ご回答ありがとうございました！
夫にここで得た情報を全て伝え、私が賛成することは100%ないと言い切ることができました！
不本意そうでしたが、不動産投資はやらないと諦めてくれました。
あとはリノシーの担当者さんに断るのみです。
一番夫に響いた説明をして下さった方をベストアンサーとさせていただきます。
皆さま、本当にありがとうございました！
回答
A
回答日時：
2025/3/12 16:46:17
こうなったら人云うことは聞きません、かの有名な
動画「不動産Ｇメン 瀧島」を見せて下さい、ワンルームＭ投資
で悲惨な例ばかり、自己破産必至の方も登場しています。
瀧島氏が言うには〇〇シーは「五大疾病会社の筆頭格」、会社は
膨大な利益を上げています。
また「楽待ちチャンネル」も不動産専門の動画です、ワンルームＭ
失敗例を多くあげています。
当方は大家歴20年、ワンルームＭは分かり易く詐欺的な案件です、
原価・市価2200万円に会社利益700万をｏｎして2900万円
で売り付けます、
仮に今日買って明日売ると700万+手数料100万＝800万円損します。
＊くれぐれも「不動産Ｇメン 瀧島」を見る事です、目からうろこ
で目が覚めます。
動画「不動産Ｇメン 瀧島」を見せて下さい、ワンルームＭ投資
で悲惨な例ばかり、自己破産必至の方も登場しています。
瀧島氏が言うには〇〇シーは「五大疾病会社の筆頭格」、会社は
膨大な利益を上げています。
また「楽待ちチャンネル」も不動産専門の動画です、ワンルームＭ
失敗例を多くあげています。
当方は大家歴20年、ワンルームＭは分かり易く詐欺的な案件です、
原価・市価2200万円に会社利益700万をｏｎして2900万円
で売り付けます、
仮に今日買って明日売ると700万+手数料100万＝800万円損します。
＊くれぐれも「不動産Ｇメン 瀧島」を見る事です、目からうろこ
で目が覚めます。
A
回答日時：
2025/3/12 10:51:27
てか、わざわざしなくて、よくない？？
( ﾟДﾟ)
( ﾟДﾟ)
A
回答日時：
2025/3/12 09:57:35
今は不動産GメンとかYouTubeなどでああいうのがいかにダメなのかを発信してる人がたくさんいるので、一度見せたらいいと思いますよ
まあそもそもデメリットなしの金のなる木を他人からもらえると思ってる時点でちょっと思考に問題ありですね
もしそんなものがあれば大争奪戦に決まってるじゃないですか
まあそもそもデメリットなしの金のなる木を他人からもらえると思ってる時点でちょっと思考に問題ありですね
もしそんなものがあれば大争奪戦に決まってるじゃないですか
A
回答日時：
2025/3/11 18:47:35
ファミリー向けアパート等を資産管理法人で経営をしているサラリーマン大家です
「債務超過」になるからと「流動性が低い」からですね
賃貸経営どころか、投資でも投機でもありません
そもそも区分ワンルームは実需に基づいた値付けではないので割高です
2500万の融資を受けて、5年後に売却しようとしても2000万くらいでしょう
一方残債は2200万は残っていますので、200万持ち出さないと売れません
典型的な債務超過です
また、50平米以下の場合住宅ローン減税は適用されず、そもそも低金利の住宅ローンは組めないので実需層は買いません
ババ抜きのように投資と騙されたサラリーマンが間違って買うのを願うだけですね
もし区分を買うなら、謄本上50平米以上の郊外築古ですかね（駐車場必須）
ペット可等工夫すれば入居は付きます
また、国交省のデータでも、単身は平均2年、ファミリーは平均6年入居とあるので、単身向け区分は安定していません
あと、将来自宅を購入しようとしても住宅ローン組めないですよ
年収の7倍ルールがあるので
また、節税にはなりません
RC建築の場合、法定耐用年数が47年もありますので、4700万の建物を減価償却しても年間100万円赤字計上出来るだけです(土地は償却出来ないので、実際はもっと少ないです)
経費にしても5棟10部屋ルールと言うのがありまして、小規模の賃貸経営は事業性が無いとみなされるので、確定申告で過度の経費申告はバレたら脱税です
会社バレしたら失業の危機ですね
不動産投資の世界では「向こうから来る物件は〇ソ物件」という諺があります
ワンルーム投資でお金持ちになった人は皆無です
バブル期のリゾート投資や原野商法と変わらないです
離婚をチラつかせても良いくらいかと
「債務超過」になるからと「流動性が低い」からですね
賃貸経営どころか、投資でも投機でもありません
そもそも区分ワンルームは実需に基づいた値付けではないので割高です
2500万の融資を受けて、5年後に売却しようとしても2000万くらいでしょう
一方残債は2200万は残っていますので、200万持ち出さないと売れません
典型的な債務超過です
また、50平米以下の場合住宅ローン減税は適用されず、そもそも低金利の住宅ローンは組めないので実需層は買いません
ババ抜きのように投資と騙されたサラリーマンが間違って買うのを願うだけですね
もし区分を買うなら、謄本上50平米以上の郊外築古ですかね（駐車場必須）
ペット可等工夫すれば入居は付きます
また、国交省のデータでも、単身は平均2年、ファミリーは平均6年入居とあるので、単身向け区分は安定していません
あと、将来自宅を購入しようとしても住宅ローン組めないですよ
年収の7倍ルールがあるので
また、節税にはなりません
RC建築の場合、法定耐用年数が47年もありますので、4700万の建物を減価償却しても年間100万円赤字計上出来るだけです(土地は償却出来ないので、実際はもっと少ないです)
経費にしても5棟10部屋ルールと言うのがありまして、小規模の賃貸経営は事業性が無いとみなされるので、確定申告で過度の経費申告はバレたら脱税です
会社バレしたら失業の危機ですね
不動産投資の世界では「向こうから来る物件は〇ソ物件」という諺があります
ワンルーム投資でお金持ちになった人は皆無です
バブル期のリゾート投資や原野商法と変わらないです
離婚をチラつかせても良いくらいかと
A
回答日時：
2025/3/10 21:25:56
無理ですね。
A
回答日時：
2025/3/10 13:19:52
私の周りにまさに買った人がいて周りも何人か勧誘して巻き込んだ方がいました。
買った人は洗脳されてるので良いものだと思い込んでしまうのです。そして周りは1年後に売って大損しました。市場価格よりも高値で掴まされるのだから当たり前です。
システム的には概ね4000万弱の与信枠使って2物件買わされます。当初は1件あたり毎月8万円の家賃収入が見込めると言ってるがどこにも35年後は1物件で8万円とは書いていません。インフレになってもし35年後家賃が微増して入るようになっても毎月この管理会社に管理費や集金代行費用などを家賃から1万弱も抜かれていくなんてアホな話です。)
また物件の売りや買いをするときは不動産仲介手数料、登記関係の費用がかかるのでいくらオンラインを売りにしてるこの会社でも手数料で儲ける魂胆は普通の不動産屋さんとおなじです。
そんな流動性が低いものを買って節税とか生命保険代わりとか老後資産になるとか言ってるのが恐ろしいところですね。 そのまえにNISAをフルで使いきるのが先決です。
もし不動産投資をしたいのなら、数千万の現金で一括で買えるか数年以内に返せる見込みがある場合ならいいかもしれませんね。もっとも自分でメンテナンスや管理ができればいいでしょうが、できないからこういう怪しい会社に委託してしまいたくなるんでしょう。
それができないのに不動産やりたいならREITでいいとおもいますよ。
しかし我々一般素人には物件が出てくる前にプロが買い占め運用しますけどね。なぜこの会社がいらん物件をわざわざ、素人に売るのか考えてみてください。安値で買って高値で素人にあれば利鞘が取れるからですよね？
どうしても俺は「マンションオーナーだ、かっこいいやろ！」とかマウント取りたいなら別ですがリテラシーの低い人にしか見られないのでこの話は世間ではしないほうがいいですね。
それから、紹介料目当てで社内や同級生を使って買わせるケースもありますが、そのような奴がいたらかなり危険なので近づかないほうがいいですよ。
あと、だいたい騙されるのは体育会系です
買った人は洗脳されてるので良いものだと思い込んでしまうのです。そして周りは1年後に売って大損しました。市場価格よりも高値で掴まされるのだから当たり前です。
システム的には概ね4000万弱の与信枠使って2物件買わされます。当初は1件あたり毎月8万円の家賃収入が見込めると言ってるがどこにも35年後は1物件で8万円とは書いていません。インフレになってもし35年後家賃が微増して入るようになっても毎月この管理会社に管理費や集金代行費用などを家賃から1万弱も抜かれていくなんてアホな話です。)
また物件の売りや買いをするときは不動産仲介手数料、登記関係の費用がかかるのでいくらオンラインを売りにしてるこの会社でも手数料で儲ける魂胆は普通の不動産屋さんとおなじです。
そんな流動性が低いものを買って節税とか生命保険代わりとか老後資産になるとか言ってるのが恐ろしいところですね。 そのまえにNISAをフルで使いきるのが先決です。
もし不動産投資をしたいのなら、数千万の現金で一括で買えるか数年以内に返せる見込みがある場合ならいいかもしれませんね。もっとも自分でメンテナンスや管理ができればいいでしょうが、できないからこういう怪しい会社に委託してしまいたくなるんでしょう。
それができないのに不動産やりたいならREITでいいとおもいますよ。
しかし我々一般素人には物件が出てくる前にプロが買い占め運用しますけどね。なぜこの会社がいらん物件をわざわざ、素人に売るのか考えてみてください。安値で買って高値で素人にあれば利鞘が取れるからですよね？
どうしても俺は「マンションオーナーだ、かっこいいやろ！」とかマウント取りたいなら別ですがリテラシーの低い人にしか見られないのでこの話は世間ではしないほうがいいですね。
それから、紹介料目当てで社内や同級生を使って買わせるケースもありますが、そのような奴がいたらかなり危険なので近づかないほうがいいですよ。
あと、だいたい騙されるのは体育会系です
A
回答日時：
2025/3/9 17:35:10
これだけ情報が簡単に手に入る世の中で、デメリットが理解できないならもう、残念ながら説得は無理です。
パチンコ屋の客に確率論を説くようなもんで、もうあきらめるしかないです。
家計に余裕があるなら無視。余裕がないなら離婚の準備を始めましょう。
パチンコ屋の客に確率論を説くようなもんで、もうあきらめるしかないです。
家計に余裕があるなら無視。余裕がないなら離婚の準備を始めましょう。
A
回答日時：
2025/3/9 12:03:10
理論で論破されたいのであれば、
御主人が、どのようなメリットを感じてやりたいと思っているのか？
そのメリットを箇条書きにして私を納得させてほしいと、まず、彼のメリットと思っている思考を表に出させましょう
宗教団体と同じで、信者に対し、駄目と言うのではなく、信者が信じる部分を一つずつ踏み潰すことによって相手に理解させます。
状況悪化と見て逆切れして逃げようとするかもしれませんが、その場合は引き摺り出してまた論破してください。
御主人が、どのようなメリットを感じてやりたいと思っているのか？
そのメリットを箇条書きにして私を納得させてほしいと、まず、彼のメリットと思っている思考を表に出させましょう
宗教団体と同じで、信者に対し、駄目と言うのではなく、信者が信じる部分を一つずつ踏み潰すことによって相手に理解させます。
状況悪化と見て逆切れして逃げようとするかもしれませんが、その場合は引き摺り出してまた論破してください。
A
回答日時：
2025/3/9 09:37:13
そのお調べになったデメリットをぶつけてみたらどうでしょう。
もしそれでもわからないなら､その不動産会社の担当者の話術にハマってますので､なんとか契約しないように時間を引っ張って､冷静になるのを待つしかないかなと思います。
もしそれでもわからないなら､その不動産会社の担当者の話術にハマってますので､なんとか契約しないように時間を引っ張って､冷静になるのを待つしかないかなと思います。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
