教えて！住まいの先生
Q 地盤改良工事で大手木造HMとトラブルになっています(２回目の質問です)。 前回質問の続きです。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11313561256
地盤改良の予算取りをせず、地盤改良のリスクや費用について事前に十分な説明を受けていませんでした。私としても認識が甘かったと後悔しています。
また、隣地が地盤改良をしていないことや、土地の引渡し前(古家あり)に地盤調査を行い地盤改良不要との判定だったことから、地盤改良は不要である可能性が高い旨の説明を受けていました。
そうした中、発注情報確定まで残り打ち合わせが1回となったところで、地盤改良費用として何と300万円を超える請求をされてしまいました。すでに大きな減額調整はできない段階です。
HMには説明を求めましたが、こういう場合は稀にある(ので仕方がないよ、とでも言いたげな雰囲気)そうです。
1回目の地盤調査(古家あり)で地盤改良が不要との判定で、2回目の調査(更地)で地盤改良が必要との判定が出たことについては、1回目の調査地点が隣地との塀に近い場所だったため、塀の基礎に当たってロッドが進んでいかなかったのかもしれない…という何ともお粗末な説明でした。(ならば1回目の調査は必要だったのか…)
工法は小口径鋼管杭で、柱状改良などの他の安価な工法は不可とのことでした。理由としては、支持層までの距離は最も深い箇所で7mほどで、通常であれば柱状改良は可能な深さだが、支持層が斜めになっている(調査ポイントにより支持層までの距離が異なっている)ため鋼管でしか対応できないとの説明でした。
費用については、請負契約時に最大限値引きしているため、追加の値引きは不可との回答でした。
埒が開かないため、2時間かけて打合せを行ない、提案工事などを100万円分ほど削りました(信じられないほど苦痛な打合せ…)が、さすがに300万円分は減らせず、しかも、大幅に提案工事を削ったことにより理想からはほど遠い簡素な家となってしまいました。これまで必死に行ってきた打ち合わせが全く無意味になったと思うと、残念な気持ちです。
契約解除費用は、約款に記載している請負契約の金額の1.5％と、これまでの確認申請等の実費100万円弱で、計170万円ほどとの説明がありました。
まさに、進むも地獄、退くも地獄の状況で、大変困っております…
残念ながら値引きは難しいとのことで、契約解除もやむなしと思っています。
ついては、二点質問させていただきます。
①地盤改良の費用300万円は妥当でしょうか？
(内訳は別添のとおり(税抜金額)。建築面積18坪、延床35坪程度)
②契約解除の費用は妥当でしょうか？
お知恵をいただければ幸いです。よろしくお願いします。
地盤改良の予算取りをせず、地盤改良のリスクや費用について事前に十分な説明を受けていませんでした。私としても認識が甘かったと後悔しています。
また、隣地が地盤改良をしていないことや、土地の引渡し前(古家あり)に地盤調査を行い地盤改良不要との判定だったことから、地盤改良は不要である可能性が高い旨の説明を受けていました。
そうした中、発注情報確定まで残り打ち合わせが1回となったところで、地盤改良費用として何と300万円を超える請求をされてしまいました。すでに大きな減額調整はできない段階です。
HMには説明を求めましたが、こういう場合は稀にある(ので仕方がないよ、とでも言いたげな雰囲気)そうです。
1回目の地盤調査(古家あり)で地盤改良が不要との判定で、2回目の調査(更地)で地盤改良が必要との判定が出たことについては、1回目の調査地点が隣地との塀に近い場所だったため、塀の基礎に当たってロッドが進んでいかなかったのかもしれない…という何ともお粗末な説明でした。(ならば1回目の調査は必要だったのか…)
工法は小口径鋼管杭で、柱状改良などの他の安価な工法は不可とのことでした。理由としては、支持層までの距離は最も深い箇所で7mほどで、通常であれば柱状改良は可能な深さだが、支持層が斜めになっている(調査ポイントにより支持層までの距離が異なっている)ため鋼管でしか対応できないとの説明でした。
費用については、請負契約時に最大限値引きしているため、追加の値引きは不可との回答でした。
埒が開かないため、2時間かけて打合せを行ない、提案工事などを100万円分ほど削りました(信じられないほど苦痛な打合せ…)が、さすがに300万円分は減らせず、しかも、大幅に提案工事を削ったことにより理想からはほど遠い簡素な家となってしまいました。これまで必死に行ってきた打ち合わせが全く無意味になったと思うと、残念な気持ちです。
契約解除費用は、約款に記載している請負契約の金額の1.5％と、これまでの確認申請等の実費100万円弱で、計170万円ほどとの説明がありました。
まさに、進むも地獄、退くも地獄の状況で、大変困っております…
残念ながら値引きは難しいとのことで、契約解除もやむなしと思っています。
ついては、二点質問させていただきます。
①地盤改良の費用300万円は妥当でしょうか？
(内訳は別添のとおり(税抜金額)。建築面積18坪、延床35坪程度)
②契約解除の費用は妥当でしょうか？
お知恵をいただければ幸いです。よろしくお願いします。
質問日時：
2025/4/15 00:34:28
解決済み
解決日時：
2025/4/20 16:35:07
回答数： 10 ｜ 閲覧数： 992 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/4/20 16:35:07
地盤改良の範囲や、SWS調査したポイントは何ヶ所か、どこかについてはHMから説明を受けましたか？SWS調査などで通常建物の4隅と中心あたりの計5ヶ所を地盤調査行い、地盤改良必要（D地盤）と判明したら、その後ボーリング調査など行い支持層が深層何m付近にあるか確認する流れだと思うのですが、隣敷地が全体地盤補強無し（A〜C地盤）で、こちらの土地だけ全体がD地盤というのはなかなか珍しい気がします。
例えばSWS調査で、4ポイントは地盤強いが、1ポイントだけ地盤弱い場合などは部分補強といって、一部分だけ杭補強し、他はしないという手もあります。私が働いているHMは、もし解体後の調査で地盤補強必要になった場合は、お客様も会社側としても出来るだけ費用抑えてあげたい（揉めたくない）ので、部分杭でいけないか検討するために、SWS調査でどこのポイントが弱いか確認、仮に1箇所だけ弱い等の場合は、追加調査でその弱かった地点から1mずつ離して追加ポイント調査していき、どこまでが弱い地盤が明確にし、部分杭で対応できないか再検討すると思います。
今回支持層が斜めになっているとのことから、仮に全体に杭が必要だとしても、一部は杭が短くて済む等で安く出来ないのかな？と思います。
また柱状改良は先端支持力＋周面摩擦力で決まるので、必ず支持層まで到達する必要はなく、摩擦力のみで支持可能な場合もあるやり方なので、支持層が斜めになっているから不可能というのははじめて聞きました…（HMによって見解が違うのかもしれませんが…）うちの会社だと、柱状改良は現地の土とセメント系固化剤等を混ぜ合わせて作っていくので、現地の土のph数によって出来る出来ないを判断する場合が多いです（PH4以下だったら上手く固化しないので出来ないと判断する場合が多い、支持層が斜めだからで出来ないと判断したことは私が担当したことある物件では過去一度もないです…）
確認申請の費用も契約キャンセルになった場合でも、別途で私のHMは取ってないです。（天空率等の計算で外部事務所に計算図面作成等依頼していた場合はその費用は別途取られることあるかもしれませんが、大体10万〜30万とかです）
契約書や、契約時の重説にキャンセルになった場合の費用のこと等書いてあると思うので、内容よくよく確認してみて下さい。
また、今回地盤が元々A〜C地盤の予定だったので、確認申請もA〜C地盤で出していると思うので、仮に契約解除しなかった場合でも、変更申請出すはずですし、地盤の工事が追加になるので、地盤補強予定日までに変更申請がおりなければ着工出来ず、引き渡し日がずれる可能性があります。（そもそも地盤補強の日程確保してるのかな？）HMとしては引渡し日が契約時かはズレるのは契約不履行となり違約金が発生するため、何が何でも間に合わせようとすると思いますが、工事に入るためには地盤補強の確定→お客様に納得頂き地盤説明書に捺印頂く→その金額も含めた内容で変更契約→地盤補強の追加の変更契約→降りたら工事スタート出来るという流れです。
なのでこの話し合いに時間をかければかけるだけ、引き渡しは間に合わない可能性出てくるのであちらも焦って何か対策（値引きだったり、もっと安く出来る方法ないか検討だったり）してくる可能性も含めて、まず地盤調査のポイント数、位置の確認、もしそれがかなり少なかった場合は、建物の配置に合わせてポイント数増やして追加調査し、部分杭で進めることできないか（そもそも本当に柱状改良無理なのか？）検討してもらう等で時間稼ぎして、引き渡しは地盤の工事が増えても間に合うんですか？と確認してみましょう。
そして仮に部分杭でいけた場合は費用かなり下がること多いので、それはそれでラッキーですし。
HM側も解体後の調査でここまでの差額が出るのは予想外だったと思いますが、契約時に今の金額が限界と伝えていたのであれば、もう少し予算おさえた間取りで提案してくれでも良かったのになとはお客様の立場だと思ってしまいますよね。
納得のいく結果になることを祈っています。
例えばSWS調査で、4ポイントは地盤強いが、1ポイントだけ地盤弱い場合などは部分補強といって、一部分だけ杭補強し、他はしないという手もあります。私が働いているHMは、もし解体後の調査で地盤補強必要になった場合は、お客様も会社側としても出来るだけ費用抑えてあげたい（揉めたくない）ので、部分杭でいけないか検討するために、SWS調査でどこのポイントが弱いか確認、仮に1箇所だけ弱い等の場合は、追加調査でその弱かった地点から1mずつ離して追加ポイント調査していき、どこまでが弱い地盤が明確にし、部分杭で対応できないか再検討すると思います。
今回支持層が斜めになっているとのことから、仮に全体に杭が必要だとしても、一部は杭が短くて済む等で安く出来ないのかな？と思います。
また柱状改良は先端支持力＋周面摩擦力で決まるので、必ず支持層まで到達する必要はなく、摩擦力のみで支持可能な場合もあるやり方なので、支持層が斜めになっているから不可能というのははじめて聞きました…（HMによって見解が違うのかもしれませんが…）うちの会社だと、柱状改良は現地の土とセメント系固化剤等を混ぜ合わせて作っていくので、現地の土のph数によって出来る出来ないを判断する場合が多いです（PH4以下だったら上手く固化しないので出来ないと判断する場合が多い、支持層が斜めだからで出来ないと判断したことは私が担当したことある物件では過去一度もないです…）
確認申請の費用も契約キャンセルになった場合でも、別途で私のHMは取ってないです。（天空率等の計算で外部事務所に計算図面作成等依頼していた場合はその費用は別途取られることあるかもしれませんが、大体10万〜30万とかです）
契約書や、契約時の重説にキャンセルになった場合の費用のこと等書いてあると思うので、内容よくよく確認してみて下さい。
また、今回地盤が元々A〜C地盤の予定だったので、確認申請もA〜C地盤で出していると思うので、仮に契約解除しなかった場合でも、変更申請出すはずですし、地盤の工事が追加になるので、地盤補強予定日までに変更申請がおりなければ着工出来ず、引き渡し日がずれる可能性があります。（そもそも地盤補強の日程確保してるのかな？）HMとしては引渡し日が契約時かはズレるのは契約不履行となり違約金が発生するため、何が何でも間に合わせようとすると思いますが、工事に入るためには地盤補強の確定→お客様に納得頂き地盤説明書に捺印頂く→その金額も含めた内容で変更契約→地盤補強の追加の変更契約→降りたら工事スタート出来るという流れです。
なのでこの話し合いに時間をかければかけるだけ、引き渡しは間に合わない可能性出てくるのであちらも焦って何か対策（値引きだったり、もっと安く出来る方法ないか検討だったり）してくる可能性も含めて、まず地盤調査のポイント数、位置の確認、もしそれがかなり少なかった場合は、建物の配置に合わせてポイント数増やして追加調査し、部分杭で進めることできないか（そもそも本当に柱状改良無理なのか？）検討してもらう等で時間稼ぎして、引き渡しは地盤の工事が増えても間に合うんですか？と確認してみましょう。
そして仮に部分杭でいけた場合は費用かなり下がること多いので、それはそれでラッキーですし。
HM側も解体後の調査でここまでの差額が出るのは予想外だったと思いますが、契約時に今の金額が限界と伝えていたのであれば、もう少し予算おさえた間取りで提案してくれでも良かったのになとはお客様の立場だと思ってしまいますよね。
納得のいく結果になることを祈っています。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/4/20 16:35:07
皆様、アドバイスいただきありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2025/4/20 11:32:00
結論から申します。
見積もり金額は非常に高いです。しかし地盤保証する側から言えば高額でも確実な工法を提案すると思います。鋼管杭にも色々な工法がありますが、取引先があるかないかにもよります。
当初、地盤改良が無い可能性が高いと調査前にいい加減な事を言われたら素人は信じてしまいますよね！
可能性の話ですから争点にはなりません。
このまま建築するか高額な違約金を払って解約するか？のいずれかになります。
見積もり金額は非常に高いです。しかし地盤保証する側から言えば高額でも確実な工法を提案すると思います。鋼管杭にも色々な工法がありますが、取引先があるかないかにもよります。
当初、地盤改良が無い可能性が高いと調査前にいい加減な事を言われたら素人は信じてしまいますよね！
可能性の話ですから争点にはなりません。
このまま建築するか高額な違約金を払って解約するか？のいずれかになります。
A
回答日時：
2025/4/20 06:48:13
建築士です
まずは質問者さんが都市部にお住まいなのか、ちょっと外れたベットタウン、もしくは田舎なのかわかりませんので金額が妥当なものか分かりかねます
次にここで質問する内容ではないかと思います
顔が見れてしっかりと打ち合わせできる方に相談した方がいいかと
最後に、全て読ませてもらいましたが、マイホームは妥協するべきところは妥協するべきですが、高い授業料かもしれませんが解約して一から家づくりした方が将来納得すると思います
まずは質問者さんが都市部にお住まいなのか、ちょっと外れたベットタウン、もしくは田舎なのかわかりませんので金額が妥当なものか分かりかねます
次にここで質問する内容ではないかと思います
顔が見れてしっかりと打ち合わせできる方に相談した方がいいかと
最後に、全て読ませてもらいましたが、マイホームは妥協するべきところは妥協するべきですが、高い授業料かもしれませんが解約して一から家づくりした方が将来納得すると思います
A
回答日時：
2025/4/20 02:58:07
私は鋼管杭専門の物ですが素人にはそのように説明するんですね。
傾斜があるから鋼管杭？笑
柱状改良はセメントのロスさえあれば支持層に届かなきゃ届くまで打ち増して行くだけで済むのに鋼管杭は僅かな調査点からおおよそ予測して決まった長さのモノ持ってくるんですよ。
足りなかったら発注して製造納期待ちです。まぁ余長みて発注してるんでしょうがね。
傾斜で最も金掛かるのが鋼管杭 笑
今高い鉄だぞ。
柱状改良で硬いとこまで打つそれで良かったんですよ。セメントのロスみてくれればね。ただプラントを置ける広さが無いと出来ませんけど。
ちなみに見積もり金額は正直減らせないだろうと思います。
杭材は杭メーカーが鋼材メーカーから買い付けて加工して売っており施工業者より上が多重です。
その他機械損料や回送費は妥当です。
やる前ならひっくり返せましたが、不備がある部分関して文句を言う事しかできません。
傾斜があるから鋼管杭？笑
柱状改良はセメントのロスさえあれば支持層に届かなきゃ届くまで打ち増して行くだけで済むのに鋼管杭は僅かな調査点からおおよそ予測して決まった長さのモノ持ってくるんですよ。
足りなかったら発注して製造納期待ちです。まぁ余長みて発注してるんでしょうがね。
傾斜で最も金掛かるのが鋼管杭 笑
今高い鉄だぞ。
柱状改良で硬いとこまで打つそれで良かったんですよ。セメントのロスみてくれればね。ただプラントを置ける広さが無いと出来ませんけど。
ちなみに見積もり金額は正直減らせないだろうと思います。
杭材は杭メーカーが鋼材メーカーから買い付けて加工して売っており施工業者より上が多重です。
その他機械損料や回送費は妥当です。
やる前ならひっくり返せましたが、不備がある部分関して文句を言う事しかできません。
A
回答日時：
2025/4/19 06:46:17
建築OBですが
①②とも妥当と言えば妥当なのか？
②は実費100万
請負の1.5%はHMにも非があるとして
請求不可と思いました。
さてどうするのか？色々ですが
乗り越えて建ててもらいたいところです。
私も終の住処を建てましたが
造成工事が1000〜1500万と考えてたのが
2500万でした。ひっくり返りそうでした。
そんなこんな色々ありますねー
①②とも妥当と言えば妥当なのか？
②は実費100万
請負の1.5%はHMにも非があるとして
請求不可と思いました。
さてどうするのか？色々ですが
乗り越えて建ててもらいたいところです。
私も終の住処を建てましたが
造成工事が1000〜1500万と考えてたのが
2500万でした。ひっくり返りそうでした。
そんなこんな色々ありますねー
A
回答日時：
2025/4/16 04:05:11
地盤トラブルは"土地取引"の問題です。
不動産契約における土地取引の方の瑕疵担保/契約不適合責任の条項,特約がどうなっているのか再度ご確認を。
①軟弱地盤で鋼管杭,3階建,太陽光などでしたら充分あり得る金額です。妥当か否かは再調査やセカンドオピニオン次第ですし、その外部調査による地盤改良工事/保証会社の保証にてHMが受け入れるかも問題となります。
②施主側による解約であれば契約書の通り妥当です。実費100万円が妥当か否かは今までの業務内容と外注費用によります。
ただ1.5%満額はHM側に"過失"が無かった場合です。過失がある場合は過失相殺が原則です。その過失を証明するためには何らかの専門家を介入させなければいけません。
ただ専門家を介入させ契約解除が有利に成立したとしてもそちらの支払いを含めると170万より過大になる可能性は高いかとは思われますが。
前回今回の話を見る限りでは
営業やHMの現場側は「どうせ払うだろw」と舐めてる節は見受けられますね。何かしらの第三者機関なりを介在させてHM上部から妥協案を引き出さないと進展は難しいのでは無いかとは。
不動産契約における土地取引の方の瑕疵担保/契約不適合責任の条項,特約がどうなっているのか再度ご確認を。
①軟弱地盤で鋼管杭,3階建,太陽光などでしたら充分あり得る金額です。妥当か否かは再調査やセカンドオピニオン次第ですし、その外部調査による地盤改良工事/保証会社の保証にてHMが受け入れるかも問題となります。
②施主側による解約であれば契約書の通り妥当です。実費100万円が妥当か否かは今までの業務内容と外注費用によります。
ただ1.5%満額はHM側に"過失"が無かった場合です。過失がある場合は過失相殺が原則です。その過失を証明するためには何らかの専門家を介入させなければいけません。
ただ専門家を介入させ契約解除が有利に成立したとしてもそちらの支払いを含めると170万より過大になる可能性は高いかとは思われますが。
前回今回の話を見る限りでは
営業やHMの現場側は「どうせ払うだろw」と舐めてる節は見受けられますね。何かしらの第三者機関なりを介在させてHM上部から妥協案を引き出さないと進展は難しいのでは無いかとは。
A
回答日時：
2025/4/15 17:03:31
①について
認定工法なら妥当な金額です。一般工法なら高いです。
18坪で45本の杭が必要なのかが判りません。（支持層が本当の支持層でなく、中間の数値の出る層に止めているか建物が相当重くないとそこまでの本数が必要にはなりません。）杭の計算書で説明を受けてください。
②について
契約条項通りなら、仕方ありません。
但し、HM手配の地盤調査の過失がありますので、少しは交渉の余地があると思われます。一度、住宅紛争処理支援センターに問い合わせてみるのがいいと思われます。
尚、柱状改良ができないくらいの支持層の傾斜がはっきりしていませんので、別の工事会社に柱状改良ができないのか確認された方がいいと思われます。
大きな擁壁がある現場なら、支持層の急傾斜もありますが、そこらへん書かれていないので、支持層の傾斜がそれほどないように感じています。
認定工法なら妥当な金額です。一般工法なら高いです。
18坪で45本の杭が必要なのかが判りません。（支持層が本当の支持層でなく、中間の数値の出る層に止めているか建物が相当重くないとそこまでの本数が必要にはなりません。）杭の計算書で説明を受けてください。
②について
契約条項通りなら、仕方ありません。
但し、HM手配の地盤調査の過失がありますので、少しは交渉の余地があると思われます。一度、住宅紛争処理支援センターに問い合わせてみるのがいいと思われます。
尚、柱状改良ができないくらいの支持層の傾斜がはっきりしていませんので、別の工事会社に柱状改良ができないのか確認された方がいいと思われます。
大きな擁壁がある現場なら、支持層の急傾斜もありますが、そこらへん書かれていないので、支持層の傾斜がそれほどないように感じています。
A
回答日時：
2025/4/15 10:17:48
①地盤改良の費用300万円は妥当でしょうか？
→内容的には妥当です。
②契約解除の費用は妥当でしょうか？
→確認申請他の実費内訳がちょっとふわっとしてますけど、構造計算を外部の設計事務所に委託しているならばそんなもんかなって気がします。
→内容的には妥当です。
②契約解除の費用は妥当でしょうか？
→確認申請他の実費内訳がちょっとふわっとしてますけど、構造計算を外部の設計事務所に委託しているならばそんなもんかなって気がします。
A
回答日時：
2025/4/15 08:57:51
☆,質問の件で、その返信事項の100万円も値引きと云うことは、その
説明や手順に瑕疵を認めたことになります。それ以上を請求をしても
設計施工で依頼では、当初から貴方様が依頼の設計事務所との契約で
ないで、また営業者や施工管理者の担当者が、建築基準法の以外で何
かと不安な行為にならないとも限らない。その程度で我慢をして進め、
その工程ごとに現場に赴き、フラット35の仕様書を基に診ることです。
説明や手順に瑕疵を認めたことになります。それ以上を請求をしても
設計施工で依頼では、当初から貴方様が依頼の設計事務所との契約で
ないで、また営業者や施工管理者の担当者が、建築基準法の以外で何
かと不安な行為にならないとも限らない。その程度で我慢をして進め、
その工程ごとに現場に赴き、フラット35の仕様書を基に診ることです。
A
回答日時：
2025/4/15 01:27:23
②の契約約款にある1.5%は仕方がないですが、確認申請等の実費100万円弱については争う余地があると思います。その金額の根拠、また1.5％の違約金以外にそれを支払わなければならない契約上の根拠について、HMに文書での回答を求めてください。
回答は口頭ではなく必ず文書でもらうよう要求し、担当者名だけでなく、責任者印や社印の押印を求めてください(実際のところ社印までは無理なのですが、要求する分には勝手ですから)。
HMは面倒な揉め事を嫌います。面倒事だと思えば、その100万円弱については金額を下げてくる可能性があります。
回答は口頭ではなく必ず文書でもらうよう要求し、担当者名だけでなく、責任者印や社印の押印を求めてください(実際のところ社印までは無理なのですが、要求する分には勝手ですから)。
HMは面倒な揉め事を嫌います。面倒事だと思えば、その100万円弱については金額を下げてくる可能性があります。
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