教えて！住まいの先生
Q 女性30代後半、ずっと賃貸に住めるか不安で、定年後の住まいとして中古一戸建てを買うか中古マンションを買うかで悩んでいます。
2000万程度で駅近、駐車場ありと考えたら、戸建ての方がいいのかなと思うと、今から40年先も住める家のか不安で、すでに築20年〜30年って辞めてた方がいいでしょうか？
住宅ローン2/3、頭金1/3の20年でローン返済を組もうとしたら今しかないのかなと悩んでます。
中古マンションや中古戸建ての資産価値は築何年経過してたら意味ないものでしょうか？
住宅ローン2/3、頭金1/3の20年でローン返済を組もうとしたら今しかないのかなと悩んでます。
中古マンションや中古戸建ての資産価値は築何年経過してたら意味ないものでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/5/2 18:25:47
はい、じっくり読ませてもらいました。とても現実的な悩みですね。私の見解をわかりやすく整理してお伝えしますね。
---
【全体の考え方】
まず、中古戸建と中古マンションどちらがいいかという話ですが、
戸建て：土地の価値がメイン。ただし建物は劣化するので、築20～30年だと、今後大規模な修繕（屋根、外壁、配管など）が必要になるリスクが高いです。リフォーム・リノベ費用をかなり見ておく必要あり。
マンション：建物全体の維持管理は管理組合がしてくれる（修繕積立金も払う）が、築30年超えると共用部分の古さ（エレベーター、配管、外壁など）が気になり始める。さらに、管理状態が悪いと「スラム化リスク」も。
どちらも一長一短ですが、**「築古ならマンションの方がまだ安心」**というのが私の基本スタンスです。
---
【築年数について】
戸建ての場合：
木造住宅は「耐用年数22年」（税法上）とされます。実際にはメンテ次第ですが、築30年超えの木造戸建てだと、 - シロアリ、雨漏り - 基礎や構造の傷み - 水回り老朽化 が深刻化してる可能性大。 →築20～30年の戸建てを買うなら、フルリノベ予算を別途持っておかないと後悔しやすいです。
マンションの場合： - 築30年でも管理状態が良ければ、まだ住める。 - ただし、配管交換・大規模修繕（外壁・防水・エレベーター）が必須になり始める時期。 →「管理状態が良いマンション」かどうかが超重要。
---
【資産価値について】
一般的に、築20年を超えると資産価値はほぼ土地代 or 立地代だけになります。
特に地方だと「建物の価値はゼロ」「土地の価値だけ」みたいな扱いに。
都市部駅近（徒歩10分以内）なら、築30年超でもそれなりに価値残る場合がある。
つまり、「どこにあるか」が一番大事です。
---
【住宅ローンの考え方】
今後金利上昇の可能性があり、「今の低金利で20年返済を組む」というのは確かにタイミングとしてはいいです。
頭金を1/3入れるなら、資金計画としてもかなり堅実。
ただし、築古物件を買って、後で大規模修繕費用がかさむと家計圧迫するリスクがあるので、購入時に「将来修繕コスト」を織り込んだ予算設計が必須です。
---
【まとめ】
あなたがもし私の知人だったら、こうアドバイスします。
駅近（徒歩10分以内）は絶対条件にしてOK。
戸建てよりも「管理状態の良い中古マンション」をおすすめ。
築20～25年ぐらいまでで探し、できれば大規模修繕が1回終わっている物件。
ローンを組む前に「修繕積立金額」「管理費」が将来上がる可能性も計算しておく。
不動産屋に頼むときは「管理状態重視で」と伝える。
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【全体の考え方】
まず、中古戸建と中古マンションどちらがいいかという話ですが、
戸建て：土地の価値がメイン。ただし建物は劣化するので、築20～30年だと、今後大規模な修繕（屋根、外壁、配管など）が必要になるリスクが高いです。リフォーム・リノベ費用をかなり見ておく必要あり。
マンション：建物全体の維持管理は管理組合がしてくれる（修繕積立金も払う）が、築30年超えると共用部分の古さ（エレベーター、配管、外壁など）が気になり始める。さらに、管理状態が悪いと「スラム化リスク」も。
どちらも一長一短ですが、**「築古ならマンションの方がまだ安心」**というのが私の基本スタンスです。
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【築年数について】
戸建ての場合：
木造住宅は「耐用年数22年」（税法上）とされます。実際にはメンテ次第ですが、築30年超えの木造戸建てだと、 - シロアリ、雨漏り - 基礎や構造の傷み - 水回り老朽化 が深刻化してる可能性大。 →築20～30年の戸建てを買うなら、フルリノベ予算を別途持っておかないと後悔しやすいです。
マンションの場合： - 築30年でも管理状態が良ければ、まだ住める。 - ただし、配管交換・大規模修繕（外壁・防水・エレベーター）が必須になり始める時期。 →「管理状態が良いマンション」かどうかが超重要。
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【資産価値について】
一般的に、築20年を超えると資産価値はほぼ土地代 or 立地代だけになります。
特に地方だと「建物の価値はゼロ」「土地の価値だけ」みたいな扱いに。
都市部駅近（徒歩10分以内）なら、築30年超でもそれなりに価値残る場合がある。
つまり、「どこにあるか」が一番大事です。
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【住宅ローンの考え方】
今後金利上昇の可能性があり、「今の低金利で20年返済を組む」というのは確かにタイミングとしてはいいです。
頭金を1/3入れるなら、資金計画としてもかなり堅実。
ただし、築古物件を買って、後で大規模修繕費用がかさむと家計圧迫するリスクがあるので、購入時に「将来修繕コスト」を織り込んだ予算設計が必須です。
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【まとめ】
あなたがもし私の知人だったら、こうアドバイスします。
駅近（徒歩10分以内）は絶対条件にしてOK。
戸建てよりも「管理状態の良い中古マンション」をおすすめ。
築20～25年ぐらいまでで探し、できれば大規模修繕が1回終わっている物件。
ローンを組む前に「修繕積立金額」「管理費」が将来上がる可能性も計算しておく。
不動産屋に頼むときは「管理状態重視で」と伝える。
回答
A
回答日時：
2025/5/1 06:59:25
今の日本の賃貸は3割が空室だ。
これからもっと増えるよ。
人口減なのに作り続けてるからね。
だから、あなたが高齢になる頃には簡単に借りられると思います。
また、買うなら戸建てですね。
マンション買うなら区分所有法を勉強してね。
部屋を買うんじゃない、建物を他人と共有する法律だ。
そして、区分所有者が死んで相続放棄されたりしてます。
そんな部屋が管理費、修繕積立金を払わないのであなたの負担が増える事になります。
賃貸と違い、大家さんは居ません。
区分所有者が共同で公平に分担し管理運営する事になります。
あなたも理事長などの役員が輪番で回って来る。
やりたい人など居ませんので強制的にやらされます。
これからもっと増えるよ。
人口減なのに作り続けてるからね。
だから、あなたが高齢になる頃には簡単に借りられると思います。
また、買うなら戸建てですね。
マンション買うなら区分所有法を勉強してね。
部屋を買うんじゃない、建物を他人と共有する法律だ。
そして、区分所有者が死んで相続放棄されたりしてます。
そんな部屋が管理費、修繕積立金を払わないのであなたの負担が増える事になります。
賃貸と違い、大家さんは居ません。
区分所有者が共同で公平に分担し管理運営する事になります。
あなたも理事長などの役員が輪番で回って来る。
やりたい人など居ませんので強制的にやらされます。
A
回答日時：
2025/5/1 06:39:12
「空家数」「空家率」で検索してみてください。賃貸に住めるかの不安は無くなるか、少なくなるでしょう。
A
回答日時：
2025/4/29 17:46:25
一人でしたらマンションの方がいいですよ
修繕を自分でしないといけないって事もあるので一人だと結構大変です
あと資産として考えるならマンションは売れますが、一戸建ては土地の価値だけになるので立地が良ければありですが田舎だと最悪売れないって事にもなります
修繕を自分でしないといけないって事もあるので一人だと結構大変です
あと資産として考えるならマンションは売れますが、一戸建ては土地の価値だけになるので立地が良ければありですが田舎だと最悪売れないって事にもなります
A
回答日時：
2025/4/28 02:27:23
戸建てはリフォーム代がかかりますよ。
外壁塗装、屋根塗装、ベランダ防水、給湯器、換気扇
マンションも修繕積立金、管理費、固定資産税がかかるし、大規模修繕で平気で他に300万徴収されることもある。
よってすべての金額が含まれている賃貸に住んだ方がいいです。
外壁塗装、屋根塗装、ベランダ防水、給湯器、換気扇
マンションも修繕積立金、管理費、固定資産税がかかるし、大規模修繕で平気で他に300万徴収されることもある。
よってすべての金額が含まれている賃貸に住んだ方がいいです。
A
回答日時：
2025/4/28 00:30:48
買うの辞めた方が良いでしょうね。
田舎に行けば無料同然だし、施設に入るかもしれない、同じ人が増えるから貸出増えるかもしれないしね。
田舎に行けば無料同然だし、施設に入るかもしれない、同じ人が増えるから貸出増えるかもしれないしね。
A
回答日時：
2025/4/27 23:30:07
定年年齢が70歳に引き上げられたとして、それまで働けたとして考えると、現在の収入が平均的に上がったとして考えてみます。
自分の親を見て感じたのは、戸建にしろマンションにしろ1人で自立して生活できるのは75歳位まで。その後は、ヘルパーさんの助けを借りても80歳にもなれば介護施設にお世話になるのが一般的。そうすると、ローンの他に介護施設への支払に耐えられる貯えが必要です。URの様な敷金も礼金も更新もない家賃の安いワンルームマンションで介護施設に入所するまで住み続けるのがベストな選択ではありませんか？は
自分の親を見て感じたのは、戸建にしろマンションにしろ1人で自立して生活できるのは75歳位まで。その後は、ヘルパーさんの助けを借りても80歳にもなれば介護施設にお世話になるのが一般的。そうすると、ローンの他に介護施設への支払に耐えられる貯えが必要です。URの様な敷金も礼金も更新もない家賃の安いワンルームマンションで介護施設に入所するまで住み続けるのがベストな選択ではありませんか？は
A
回答日時：
2025/4/27 23:28:29
一人っ子でしたが、40前で結婚し、
ずっと20数年賃貸生活でした。
当初の目論見では
定年後に年金生活までにはマンション購入を、
の予定でしたが
親の他界を機に、定年前に相続資産を元手に
マンションの購入に踏み切りました。
やはり定年後では
賃貸の審査に通らない可能性が高くなる
＝借りられなくなるのではという不安と、
また自分は健康上の問題から
ローンはまず無理なので。
やはり、ローンの見通しが立つなら
早いうち手を打った方が良いかと思います。
ずっと20数年賃貸生活でした。
当初の目論見では
定年後に年金生活までにはマンション購入を、
の予定でしたが
親の他界を機に、定年前に相続資産を元手に
マンションの購入に踏み切りました。
やはり定年後では
賃貸の審査に通らない可能性が高くなる
＝借りられなくなるのではという不安と、
また自分は健康上の問題から
ローンはまず無理なので。
やはり、ローンの見通しが立つなら
早いうち手を打った方が良いかと思います。
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