教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンについて質問です。 4人家族（子供2歳、0歳）の31歳、貯金600万の会社員です。
年収700万（妻は現在専業主婦）で4000万の建売住宅を購入しようとしており、頭金なしでローンを組もうと思ってるのですが、ローンの期間で悩んでます。
子供がある程度大きくなるまで（下の子が3歳まで）は１馬力で考えてるというのもあり、月々の返済額を少しでも抑えるために45年で組むか、40年くらいにしておくか悩んでます。
ざっくりとした情報なのですが、ローンの考え方も含めてアドバイスを頂きたいです。
子供がある程度大きくなるまで（下の子が3歳まで）は１馬力で考えてるというのもあり、月々の返済額を少しでも抑えるために45年で組むか、40年くらいにしておくか悩んでます。
ざっくりとした情報なのですが、ローンの考え方も含めてアドバイスを頂きたいです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/5/14 00:53:47
住宅ローンの返済期間についてのお悩みですね。
こんにちは。Yahoo知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。
私の過去30年間で3000件以上の住宅ローン申込みをしてきた実績と経験を元に回答させていただきます。
現在、頭金なしで4,000万円の建売住宅を購入予定とのことですが、1馬力で数年間を乗り切る前提であれば、返済額を抑えるために45年ローンを選択するのは合理的な選択肢の一つだと思います。
ただし、ここで大切なのは「完済時の年齢」と「将来の家計戦略」です。たとえば、45年ローンを選んでも、実際には65歳や70歳までに完済したいと考えているのであれば、最初からその目標に合わせて、30年ローンなどの返済額もシミュレーションしておき、45年ローンとの差額を積立貯蓄やつみたてNISAなどの投資に回しておくという方法もあります。
ポイントは、返済期間＝支払い期間ではなく、支払い計画の柔軟性を持つことです。長めに組んでおいても、後から繰上返済で短縮することもできますし、途中で家計に余裕が出てきたら、資産運用でリスクを分散しながら完済計画をコントロールすることも可能です。
住宅ローンの返済期間は「家を守るための安心期間」であり、「家計設計の戦略」でもあります。選択の自由度を最大限に活かすためにも、長期ローンを柔軟に活用しながら、家計のバランスを整えていくのが現実的だと思います。
参考までに、50年ローンを含めた長期ローンの考え方についても詳しく解説しているページがありますので、よろしければご覧ください。
https://0systems.com/?s=50%E5%B9%B4%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3
お役に立てれば幸いでございます。
こんにちは。Yahoo知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。
私の過去30年間で3000件以上の住宅ローン申込みをしてきた実績と経験を元に回答させていただきます。
現在、頭金なしで4,000万円の建売住宅を購入予定とのことですが、1馬力で数年間を乗り切る前提であれば、返済額を抑えるために45年ローンを選択するのは合理的な選択肢の一つだと思います。
ただし、ここで大切なのは「完済時の年齢」と「将来の家計戦略」です。たとえば、45年ローンを選んでも、実際には65歳や70歳までに完済したいと考えているのであれば、最初からその目標に合わせて、30年ローンなどの返済額もシミュレーションしておき、45年ローンとの差額を積立貯蓄やつみたてNISAなどの投資に回しておくという方法もあります。
ポイントは、返済期間＝支払い期間ではなく、支払い計画の柔軟性を持つことです。長めに組んでおいても、後から繰上返済で短縮することもできますし、途中で家計に余裕が出てきたら、資産運用でリスクを分散しながら完済計画をコントロールすることも可能です。
住宅ローンの返済期間は「家を守るための安心期間」であり、「家計設計の戦略」でもあります。選択の自由度を最大限に活かすためにも、長期ローンを柔軟に活用しながら、家計のバランスを整えていくのが現実的だと思います。
参考までに、50年ローンを含めた長期ローンの考え方についても詳しく解説しているページがありますので、よろしければご覧ください。
https://0systems.com/?s=50%E5%B9%B4%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3
お役に立てれば幸いでございます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/5/14 00:53:47
とてもわかりやすい回答をありがとうございます！妻と改めて話し合って決めたいと思います！
回答
A
回答日時：
2025/5/13 12:54:23
繰り上げ返済しない前提でしょうか？
35年ローンまでにしておいた方が、老後が楽になると思います。
今後70歳定年になったとして、70歳になったとき、
年金と少なくなってしまった給料で住宅ローンを払いながら、リフォームローンも払うなんて結構きついですよ。
35年ローンまでにしておいた方が、老後が楽になると思います。
今後70歳定年になったとして、70歳になったとき、
年金と少なくなってしまった給料で住宅ローンを払いながら、リフォームローンも払うなんて結構きついですよ。
A
回答日時：
2025/5/9 14:44:53
返済期間の話ですが、金利差が全く無いなら長くローンを組んでも良いです。
金利差があるなら、相当に期間に差がないと恩恵は得にくいです。
ちゃんとその返済差額をしっかりと「貯蓄しなければならない」です。
毎月カツカツになるから、返済期間を長くする、というのは物件が予算オーバーだからです。
住宅ローンの基本は、返済期間と勤労収入がある期間を重ねる、です。
また、１馬力では厳しいです。
「今」はともかく、共働きは必須だと認識していて下さい。
子育て世帯の毎月の「支出」については、４人家族の場合、住宅ローン、教育資金の２つを除いても月に30万円程度が平均のようです。
教育資金は、毎月１〜５万円（年齢や市町村や進学先にもよります）くらいです。
ここには高校卒業後のための貯蓄も含まれていません。
パート収入で５万円くらいあるだけで、月の収支は全く変わってきます。
そして、それだけでは、必要な貯蓄ができません。
必要な旅行などの遊興費や、車などの費用を貯めて、適切に使う必要があります。
返済期間を長く取るのは、金利差があるようなら避けた方が良いです。
同じ金利であれば、40年ローン48年ローンなどでも悪くはないです。
住宅ローンは返済計画、特に①毎月返済額をベースに考える事をオススメします。
それから、②完済時年齢や繰上返済の有無も。
「どう返したいのか、毎月いくらまでなら大丈夫なのか」を。
退職金の有無などから、退職までに完済しておくのか、退職金で完済するのか。
①は、子育て資金を貯蓄するために、毎月どのくらい貯めていくのか、そのためにはどこまでなら返済可能なのか、という話です。
ご年齢が31歳とのことで、年収もあるので、変則的な「団信頼りの老後も返済し続ける」計画には向いていないと思います。
保育料（給食費を含む）は市区町村によって異なりますが、保育料以上の収入を得るようなアルバイトやパートを考えた方が家計はラクです。
ただし、子育てしながら働くという事は負担は大きいです。
無理であれば、しなくて大丈夫です。
本来であれば、共働きをするためには２人がかりで家事も育児もしていく、専業主婦でもレスパイトとして、ひとりで遊びに行く時間なども持つべき、だと考えていますが。
ひとりが頑張れば良いというモノでは無いので。
個人的には、きちんと4pt以上得られる物件であればフラット35Ｓやフラット50Ｓにしておくことをオススメします。
５年後に返済額が増えますが、それまでに共働きを開始するという話なので。
3ptなら、変動金利でも、フラット35Ｓや50Ｓのどちらでも良いです。
2ptだと、フラット35Ｓなどはヤメた方が良いです。
住宅ローンの最優先に考えるべきは全体的な金利や、当初金利なので。
ここからの説明は、難しい問題になりますが。
返済期間を延ばすと、損をする、その損をしてでも得たい効果があるのか、という話です。
私は、貯蓄ペースは確保「しなければならない」と考えています。
期間を延ばさなくても、必要な貯蓄ペースが守れるなら、期間は短い方が良いと思います。
貯蓄ペースが確保できないなら、それは返済期間に無理があるから、です。
延ばす必要があります。
返済額を軽くしたい、そのためにどのくらい総返済額に差があるのか。
また、毎月返済額の中の利息の付き方がどう違うのか。
住宅ローンは残債方式です。
毎月ローン残高×月利（＝年利の12分の1）の利息が付き、ローン残高が増えます。
同時に、返済額の分だけ、ローン残高が減ります。
（まあ、内部的には、返済額から先に利息支払にあてて、残りを元金返済に回すのですが）
4000万円の住宅ローンは、年利0.3%→月利0.025%だと、当初月の利息が１万円変わります。
4000万円×0.00025=1万円なので。
そして、元利均等返済であれば、返済額を均す計算式のため、ほぼその分の元金返済が進まない事になります。
これは比較しないと非常に分かりにくい概念です。
例１．フラット35Ｓ、4000万円の５年間0.82%（=1.82%-1.00%）残り1.82%と。
例２．フラット50Ｓ、4000万円の５年間0.92%（=1.92%-1.00%）残り1.92%と。
例１．
初月返済額109,589円、初月利息27,333円、元金返済分82,256円です。
１年間では、109,589×12=年1,315,068円の返済となります。
１年後は、ローン残高39,009,208円です。
６年目からは、１年間126,108×12=年1,513,296円の返済となります。
35年後はローン残高がゼロになります。
この間の支払額は、51,974,305円です。
利息は11,974,305円（約30%）です。
例２．
初月返済額83,196円、初月利息30,666円、元金返済分52,530円です。
１年間では、83,196×12=年998,352円の返済となります。
１年後は、ローン残高39,366,977円です。
６年目からは、１年間101,760×12=年1,221,120円の返済となります。
35年後はローン残高が15,904,026になります。
この間の支払額は、41,650,806円です。
利息は17,529,380円（約44%）です。
ですが、支払が約1000万円違います。
利息を550万円多く支払し、ローン残高も1600万円残っていますが、支払が1000万円少なくて済んでいる、この事が「家計を安定させるために必要なのか」という点が、ご質問への回答です。
ついでに団信との比較を。
支払が少なかった金額差、10,323,546円は、101ヶ月分=8年5ヶ月の支払となります。
例２でも、43年5ヶ月くらいで団信が適用されれば、この２つの住宅ローンの総支払額は同じ約5200万円です。
団信が適用されることなく、最後まで返済継続すると、例２．の総支払額は、59,941,843円となります。
あまり金利差がなく、充分に期間の差があれば、返済額が軽いことは貯蓄ペースを増やせることに繋がります。
変動金利の金利は読めないので、フラット35Ｓと、50Ｓの比較で例示しましたが。
まとめ。
返済期間を延ばすと、どのくらいの差になるのか。
金利が同じならば、総利息の差は、返済期間の倍率となります。
35年→40年なら、1.143倍です。
35年→45年なら、1.286倍です。
金利が変わるなら、毎月の利息が変わります。
4000万円×0.3%なら、年12万円＝月1万円を多く払う事になります。
4000万円×0.1%なら、年4万円＝月0.33万円を。
ただし、ローン残高は年々減っていくので、例えば２年目が。
3900万円×0.3%なら、年11.7万円＝9,750円を多く払う事になります。
当初金利の差は、毎月返済額『＝借入金額×月利』
総利息の差は、『＝借入金額×月利×返済期間÷2』
となります。
月利「差」ですね。
金利差があるなら、相当に期間に差がないと恩恵は得にくいです。
ちゃんとその返済差額をしっかりと「貯蓄しなければならない」です。
毎月カツカツになるから、返済期間を長くする、というのは物件が予算オーバーだからです。
住宅ローンの基本は、返済期間と勤労収入がある期間を重ねる、です。
また、１馬力では厳しいです。
「今」はともかく、共働きは必須だと認識していて下さい。
子育て世帯の毎月の「支出」については、４人家族の場合、住宅ローン、教育資金の２つを除いても月に30万円程度が平均のようです。
教育資金は、毎月１〜５万円（年齢や市町村や進学先にもよります）くらいです。
ここには高校卒業後のための貯蓄も含まれていません。
パート収入で５万円くらいあるだけで、月の収支は全く変わってきます。
そして、それだけでは、必要な貯蓄ができません。
必要な旅行などの遊興費や、車などの費用を貯めて、適切に使う必要があります。
返済期間を長く取るのは、金利差があるようなら避けた方が良いです。
同じ金利であれば、40年ローン48年ローンなどでも悪くはないです。
住宅ローンは返済計画、特に①毎月返済額をベースに考える事をオススメします。
それから、②完済時年齢や繰上返済の有無も。
「どう返したいのか、毎月いくらまでなら大丈夫なのか」を。
退職金の有無などから、退職までに完済しておくのか、退職金で完済するのか。
①は、子育て資金を貯蓄するために、毎月どのくらい貯めていくのか、そのためにはどこまでなら返済可能なのか、という話です。
ご年齢が31歳とのことで、年収もあるので、変則的な「団信頼りの老後も返済し続ける」計画には向いていないと思います。
保育料（給食費を含む）は市区町村によって異なりますが、保育料以上の収入を得るようなアルバイトやパートを考えた方が家計はラクです。
ただし、子育てしながら働くという事は負担は大きいです。
無理であれば、しなくて大丈夫です。
本来であれば、共働きをするためには２人がかりで家事も育児もしていく、専業主婦でもレスパイトとして、ひとりで遊びに行く時間なども持つべき、だと考えていますが。
ひとりが頑張れば良いというモノでは無いので。
個人的には、きちんと4pt以上得られる物件であればフラット35Ｓやフラット50Ｓにしておくことをオススメします。
５年後に返済額が増えますが、それまでに共働きを開始するという話なので。
3ptなら、変動金利でも、フラット35Ｓや50Ｓのどちらでも良いです。
2ptだと、フラット35Ｓなどはヤメた方が良いです。
住宅ローンの最優先に考えるべきは全体的な金利や、当初金利なので。
ここからの説明は、難しい問題になりますが。
返済期間を延ばすと、損をする、その損をしてでも得たい効果があるのか、という話です。
私は、貯蓄ペースは確保「しなければならない」と考えています。
期間を延ばさなくても、必要な貯蓄ペースが守れるなら、期間は短い方が良いと思います。
貯蓄ペースが確保できないなら、それは返済期間に無理があるから、です。
延ばす必要があります。
返済額を軽くしたい、そのためにどのくらい総返済額に差があるのか。
また、毎月返済額の中の利息の付き方がどう違うのか。
住宅ローンは残債方式です。
毎月ローン残高×月利（＝年利の12分の1）の利息が付き、ローン残高が増えます。
同時に、返済額の分だけ、ローン残高が減ります。
（まあ、内部的には、返済額から先に利息支払にあてて、残りを元金返済に回すのですが）
4000万円の住宅ローンは、年利0.3%→月利0.025%だと、当初月の利息が１万円変わります。
4000万円×0.00025=1万円なので。
そして、元利均等返済であれば、返済額を均す計算式のため、ほぼその分の元金返済が進まない事になります。
これは比較しないと非常に分かりにくい概念です。
例１．フラット35Ｓ、4000万円の５年間0.82%（=1.82%-1.00%）残り1.82%と。
例２．フラット50Ｓ、4000万円の５年間0.92%（=1.92%-1.00%）残り1.92%と。
例１．
初月返済額109,589円、初月利息27,333円、元金返済分82,256円です。
１年間では、109,589×12=年1,315,068円の返済となります。
１年後は、ローン残高39,009,208円です。
６年目からは、１年間126,108×12=年1,513,296円の返済となります。
35年後はローン残高がゼロになります。
この間の支払額は、51,974,305円です。
利息は11,974,305円（約30%）です。
例２．
初月返済額83,196円、初月利息30,666円、元金返済分52,530円です。
１年間では、83,196×12=年998,352円の返済となります。
１年後は、ローン残高39,366,977円です。
６年目からは、１年間101,760×12=年1,221,120円の返済となります。
35年後はローン残高が15,904,026になります。
この間の支払額は、41,650,806円です。
利息は17,529,380円（約44%）です。
ですが、支払が約1000万円違います。
利息を550万円多く支払し、ローン残高も1600万円残っていますが、支払が1000万円少なくて済んでいる、この事が「家計を安定させるために必要なのか」という点が、ご質問への回答です。
ついでに団信との比較を。
支払が少なかった金額差、10,323,546円は、101ヶ月分=8年5ヶ月の支払となります。
例２でも、43年5ヶ月くらいで団信が適用されれば、この２つの住宅ローンの総支払額は同じ約5200万円です。
団信が適用されることなく、最後まで返済継続すると、例２．の総支払額は、59,941,843円となります。
あまり金利差がなく、充分に期間の差があれば、返済額が軽いことは貯蓄ペースを増やせることに繋がります。
変動金利の金利は読めないので、フラット35Ｓと、50Ｓの比較で例示しましたが。
まとめ。
返済期間を延ばすと、どのくらいの差になるのか。
金利が同じならば、総利息の差は、返済期間の倍率となります。
35年→40年なら、1.143倍です。
35年→45年なら、1.286倍です。
金利が変わるなら、毎月の利息が変わります。
4000万円×0.3%なら、年12万円＝月1万円を多く払う事になります。
4000万円×0.1%なら、年4万円＝月0.33万円を。
ただし、ローン残高は年々減っていくので、例えば２年目が。
3900万円×0.3%なら、年11.7万円＝9,750円を多く払う事になります。
当初金利の差は、毎月返済額『＝借入金額×月利』
総利息の差は、『＝借入金額×月利×返済期間÷2』
となります。
月利「差」ですね。
A
回答日時：
2025/5/8 16:52:48
４５年や４０年で組むのであれば、いっそ５０年で組んだ方が毎月の返済額が抑えられます。
５０年で組んで、浮いたお金を貯蓄して、教育費の軍資金にすればいいと思います。
その辺りの家計管理が出来ないなら、３５年で組んでいた方が良いように思います。
５０年で組んで、浮いたお金を貯蓄して、教育費の軍資金にすればいいと思います。
その辺りの家計管理が出来ないなら、３５年で組んでいた方が良いように思います。
A
回答日時：
2025/5/8 16:17:37
むしろ子供が3歳くらいまではお金はほぼかかりません。むしろどんどん返済したり貯金したりする時期です。31歳なら35年でしょう。片働きとはいえ、その時期に返済が厳しいなら無謀だと思います。
奥さんがご主人と同程度稼ぐ見込みがあるなら、それまでの返済額を抑えるというのはありかもしれませんが。
奥さんがご主人と同程度稼ぐ見込みがあるなら、それまでの返済額を抑えるというのはありかもしれませんが。
A
回答日時：
2025/5/8 15:19:37
実際、子供が働きに出るまでの約22年は支出が増える一方で生活が豊かになる事は無いです
それを前提に利率を含めて月の返済額を抑えられた方がいいと思いますよ
長期になれば金利も上がってしまいますが、団信などの保証も手厚くする事で生命保険に加入する必要もありません
特に医療、生命保険に関しては入らなくても治療は受けられますので
「気持ち程度でも」と思うぐらいなら入らない方がいいと思います
（高額医療制度で月の治療費に上限掛かるため、手術で入院しても8万程度の支払いになります）
それよりも注意したいのが、固定資産税、火災／地震保険、修繕積立です
固定資産税という存在を知らない人は多いので、ローン以外の支出で驚くことが多いです
また、マンションの修繕積立を知っていても、戸建の修繕費用や
そもそもの住宅設備のメンテナンス費用を考えていない人も多いです
そのため「ギリギリ、ローン支払える」と思っても
固定資産税、火災／地震保険、修繕積立が必要になって破城する人も多いですから、その点を含めて月の返済を考えるべきと思います
それを前提に利率を含めて月の返済額を抑えられた方がいいと思いますよ
長期になれば金利も上がってしまいますが、団信などの保証も手厚くする事で生命保険に加入する必要もありません
特に医療、生命保険に関しては入らなくても治療は受けられますので
「気持ち程度でも」と思うぐらいなら入らない方がいいと思います
（高額医療制度で月の治療費に上限掛かるため、手術で入院しても8万程度の支払いになります）
それよりも注意したいのが、固定資産税、火災／地震保険、修繕積立です
固定資産税という存在を知らない人は多いので、ローン以外の支出で驚くことが多いです
また、マンションの修繕積立を知っていても、戸建の修繕費用や
そもそもの住宅設備のメンテナンス費用を考えていない人も多いです
そのため「ギリギリ、ローン支払える」と思っても
固定資産税、火災／地震保険、修繕積立が必要になって破城する人も多いですから、その点を含めて月の返済を考えるべきと思います
A
回答日時：
2025/5/8 15:09:20
金融機関で住宅ローンを担当しています。
金利条件など各種条件に違いがなく単純に期間だけの違いなら長くしといた方がいいですよ。
50年ローンも最近は取り扱ってるところが多いので選択肢にしてもいいかもしれません。
住宅ローンほど低金利で長く借りれるローンもないので長くしといて損は無いです、
金利条件など各種条件に違いがなく単純に期間だけの違いなら長くしといた方がいいですよ。
50年ローンも最近は取り扱ってるところが多いので選択肢にしてもいいかもしれません。
住宅ローンほど低金利で長く借りれるローンもないので長くしといて損は無いです、
A
回答日時：
2025/5/8 14:28:01
一般的に35年を超えると金利が上がってしまうので、35年で組んだ方がいいです。
35年の月払いで日々の生活が厳しくなってしまうのであれば購入は控えた方がいいです。
35年の月払いで日々の生活が厳しくなってしまうのであれば購入は控えた方がいいです。
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