教えて！住まいの先生
Q 地方都市でアパートどんどん建ってるんですが建築費用返せて利益出たりするんですか？アパート同士で過当競争にならないんですか？ 周り見てると人口減、少子化にも関わらずなせが入居率はどこも高そうに見えます
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/5/19 13:04:15
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）地方でも経験豊富な大家さんが建てる物件は別として、初心者オーナーが建てる物件は、基本ハウスメーカーなどがサブリースをつけることが銀行の融資条件になっていることが多く、その場合、サブリース会社が一生懸命客付けしますので、物件が新しいうちは空室率が低くできます。最初に組んだローン借入金額や条件（金利・借入年数）どによっては利益が出ます。
２）物件が古くなるにつれて、客付けも困難になり徐々に空室率が上がって行き、サブリース会社が賃料の減額請求をしてきたり、設備の交換要求・リフォーム提案などをしてきて、儲からなくなるオーナーの割合が増えて行くという構図です。
★サブリースがついていない古めのアパートの賃料と空室率を見ることで、本当の賃貸相場が見えてきます。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）地方でも経験豊富な大家さんが建てる物件は別として、初心者オーナーが建てる物件は、基本ハウスメーカーなどがサブリースをつけることが銀行の融資条件になっていることが多く、その場合、サブリース会社が一生懸命客付けしますので、物件が新しいうちは空室率が低くできます。最初に組んだローン借入金額や条件（金利・借入年数）どによっては利益が出ます。
２）物件が古くなるにつれて、客付けも困難になり徐々に空室率が上がって行き、サブリース会社が賃料の減額請求をしてきたり、設備の交換要求・リフォーム提案などをしてきて、儲からなくなるオーナーの割合が増えて行くという構図です。
★サブリースがついていない古めのアパートの賃料と空室率を見ることで、本当の賃貸相場が見えてきます。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/5/19 13:04:15
皆さま教えていただきありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2025/5/13 22:33:56
建築費を借入してるなら､その借入金額次第ではありますが､そのうち空室が増えて､返済が滞れば､競売→破産→借金だけが残るという可能性もあります。
A
回答日時：
2025/5/13 12:13:29
言っちゃ悪いですが、日本人はみんな「新築」って好きなんですよ
だから新築の内は入居率は高いです
で、ドンドン建って行く理由は「そう言うのを建てて儲けようとする会社」
が日本にはそれなりに有って、
それをずっと続けて行かないと会社がつぶれる
という自転車操業ですから、地元の地主に良い事言ったり
嘘言ったりしてでも建て続けて行くしかないんです・・
古くなっていったらドンドン入居率はそれだけで一般的には下がります
だから新築の内は入居率は高いです
で、ドンドン建って行く理由は「そう言うのを建てて儲けようとする会社」
が日本にはそれなりに有って、
それをずっと続けて行かないと会社がつぶれる
という自転車操業ですから、地元の地主に良い事言ったり
嘘言ったりしてでも建て続けて行くしかないんです・・
古くなっていったらドンドン入居率はそれだけで一般的には下がります
A
回答日時：
2025/5/13 10:39:43
＞地方都市でアパートどんどん建ってるんですが建築費用返せて利益出たりするんですか？
モノによります。
利益が出なかったり、建築費が返せないケースもあります。
その場合売却できたらいいけど、ローンが払えなかったら破綻します。
＞アパート同士で過当競争にならないんですか？
もちろんなることがあります。
＞周り見てると人口減、少子化にも関わらずなせが入居率はどこも高そうに見えます
新築あるいは築年数が浅いとまずまず埋まりますが、15年ぐらい経つと厳しくなります。
最初はいいんだけどね。
相続対策で空室が多少あっても構わないというケースもありますが、「建てれば儲かる」ものでもないので、きっちり将来予測をして慎重に建てないと失敗することもあるんですよ。
モノによります。
利益が出なかったり、建築費が返せないケースもあります。
その場合売却できたらいいけど、ローンが払えなかったら破綻します。
＞アパート同士で過当競争にならないんですか？
もちろんなることがあります。
＞周り見てると人口減、少子化にも関わらずなせが入居率はどこも高そうに見えます
新築あるいは築年数が浅いとまずまず埋まりますが、15年ぐらい経つと厳しくなります。
最初はいいんだけどね。
相続対策で空室が多少あっても構わないというケースもありますが、「建てれば儲かる」ものでもないので、きっちり将来予測をして慎重に建てないと失敗することもあるんですよ。
A
回答日時：
2025/5/13 06:04:41
借金してアパートを建てると相続税が安くなるので、お金持ちは建設会社に営業をかけられて、相続税が安くなるなら良いなと思って、セールストークを信じてアパート需要とかはあまり考えずに建てちゃうって事です。
建築費が高くてまあまあ良い建物の割には安めの賃料で貸し出すので、初めは入居率は高いです。築古になるにつけ、入居率は下がって、サブリース賃料も激減していきます。
安くなる相続税も減っていき、建築会社に儲けさした金額と相続税を節税できた金額のどっちの方が大きいか分からなくなるという事になります。
建築費が高くてまあまあ良い建物の割には安めの賃料で貸し出すので、初めは入居率は高いです。築古になるにつけ、入居率は下がって、サブリース賃料も激減していきます。
安くなる相続税も減っていき、建築会社に儲けさした金額と相続税を節税できた金額のどっちの方が大きいか分からなくなるという事になります。
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