教えて！住まいの先生
Q 【至急】【250コイン】 中古マンションの売買について詳しい方、専門の方にお聞きしたいです。 現在、中古マンションを所有しています。
住宅ローンの返済が難しくなり、保証会社へ債権が移ったため、任意売却を進める予定です。
ですが、現状で少々問題があるため困っています。
現状は以下のとおりです
・現在そこまで大きくない不動産会社1社と専属媒介で販売していますが、対応が悪く、内見も半年で2回しかなく、その間で契約更新もないまま半年以上経過しています。
・固定資産税・管理費などに滞納があります（売却益で清算予定です）
・室内の共用部ガラスに大きなヒビが入ってが入っています。
火災保険を利用したとしても事前立て替えとのことで、資金不足のため現在は現況のまま売却活動に入りたいと考えています。
このような状況で、以下の点についてアドバイスいただけませんでしょうか？
① 媒介契約は、複数社と一般媒介にして競争させるのが良いか、それとも大手1社と専属契約で集中した方が良いのか？
② ガラスに破損があったり、滞納がある物件でも、現況渡しで売却は可能か？
③ 「売却益で清算・修繕を行う」という売主側の意向は、現実的に通る話なのか？
④ 少しでも高く・早く売るために、売主が今から準備すべきことがあれば知りたいです
宅建士の方や不動産業にお詳しい方、同じような経験をされた方がいらしたら、現場でのリアルなアドバイスをいただけたら嬉しいです。
よろしくお願いいたします。
ですが、現状で少々問題があるため困っています。
現状は以下のとおりです
・現在そこまで大きくない不動産会社1社と専属媒介で販売していますが、対応が悪く、内見も半年で2回しかなく、その間で契約更新もないまま半年以上経過しています。
・固定資産税・管理費などに滞納があります（売却益で清算予定です）
・室内の共用部ガラスに大きなヒビが入ってが入っています。
火災保険を利用したとしても事前立て替えとのことで、資金不足のため現在は現況のまま売却活動に入りたいと考えています。
このような状況で、以下の点についてアドバイスいただけませんでしょうか？
① 媒介契約は、複数社と一般媒介にして競争させるのが良いか、それとも大手1社と専属契約で集中した方が良いのか？
② ガラスに破損があったり、滞納がある物件でも、現況渡しで売却は可能か？
③ 「売却益で清算・修繕を行う」という売主側の意向は、現実的に通る話なのか？
④ 少しでも高く・早く売るために、売主が今から準備すべきことがあれば知りたいです
宅建士の方や不動産業にお詳しい方、同じような経験をされた方がいらしたら、現場でのリアルなアドバイスをいただけたら嬉しいです。
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2025/7/9 15:51:27
解決済み
解決日時：
2025/7/24 15:30:05
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 198 ｜ お礼： 500枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/7/24 15:30:05
①まだ、ニンバイ状態では無いのですかね？動きが悠長な気がします
ニンバイになるのでしたら、債権者と協議の上、許可された事項でしか
動けません。
②問題無いです、最初から告知しておくことと買主が了承して居れば
何も問題ない話です。ガラスなんて交換すればいいだけの話ですからね
売買全体から見れば微々たる話です
③もちろん債権者もその件は理解していないといけません
「売却益」と言う表現は辞めた方がイイですね、買主側からすれば
「高買い」になるんじゃないか？「もっと値引きできるんじゃないか」と
勘違いさせてしまいます
【売却費用の一部】で交換保証します・・と言うのが良いでしょう
④とにかく今はニンバイじゃないんですよね？
現時点で内見が少ない、問い合わせが少ないというのでは、
仮にニンバイであったにしても、設定価格に無理があると言う事です、
いわゆる魅力的じゃない・・
ぶっちゃけ申しますが、返済不可で保証会社まで
回ってしまった案件で「少しでも高く」などと言うお気持ちは
捨てた方がイイかと思います、何故なら、
売主自信が経済的に切羽詰まってる状況で
まずはそこを脱するのが最優先なので、
債権者が今の売り出し価格じゃないと納得していない金額ならまだしも、
売主自体が下手に欲を出して「売却価格に拘る」事を強行すれば、
このまま競売まで行ってしまって、余計に売主は損をする
可能性が高まります。
まずは多少の利益が残るのであれば、欲を出し過ぎず、さっさと
身の回りの経済的困窮を脱することが先決だと考えます
ニンバイになるのでしたら、債権者と協議の上、許可された事項でしか
動けません。
②問題無いです、最初から告知しておくことと買主が了承して居れば
何も問題ない話です。ガラスなんて交換すればいいだけの話ですからね
売買全体から見れば微々たる話です
③もちろん債権者もその件は理解していないといけません
「売却益」と言う表現は辞めた方がイイですね、買主側からすれば
「高買い」になるんじゃないか？「もっと値引きできるんじゃないか」と
勘違いさせてしまいます
【売却費用の一部】で交換保証します・・と言うのが良いでしょう
④とにかく今はニンバイじゃないんですよね？
現時点で内見が少ない、問い合わせが少ないというのでは、
仮にニンバイであったにしても、設定価格に無理があると言う事です、
いわゆる魅力的じゃない・・
ぶっちゃけ申しますが、返済不可で保証会社まで
回ってしまった案件で「少しでも高く」などと言うお気持ちは
捨てた方がイイかと思います、何故なら、
売主自信が経済的に切羽詰まってる状況で
まずはそこを脱するのが最優先なので、
債権者が今の売り出し価格じゃないと納得していない金額ならまだしも、
売主自体が下手に欲を出して「売却価格に拘る」事を強行すれば、
このまま競売まで行ってしまって、余計に売主は損をする
可能性が高まります。
まずは多少の利益が残るのであれば、欲を出し過ぎず、さっさと
身の回りの経済的困窮を脱することが先決だと考えます
回答
A
回答日時：
2025/7/12 16:53:31
埼玉県で任意売却専門の不動産会社を経営しています「ハウスパートナー株式会社」の中島と申します。どうぞよろしくお願い致します。
https://www.house-partner.jp/
保証会社へ債権が移ったためから、
「代位弁済」に移行したと推測できますので、保証会社との交渉、指示に従い、任意売却の同意を得る必要があります。
この同意を得る方法（手続きや提出書類等）は、保証会社により異なりますので、ノウハウが必要になります。
さらに、保証会社に移行してから、約1ヶ月程度で、任意売却の同意を得ないと競売へと移行してしまいますのでご注意ください。
また、遅延損害金がローン残高に対して14％の増加しますので、考慮する必要があります。
【販売価格の精査が必要】
内見も半年で2回しかなく…
これは、業者の販売活動が悪いのか？ 販売価格が高いのか？ 見極める必要があり、価格の場合、固定資産税・管理費などに滞納を完済できる価格の見極めが必要です。
質問
①保証会社は、一般媒介での任意売却を認めないはずです。専任です。
②可能です。しかし、案内の時点で、内覧客に説明をしないとトラブルになります。
③問題ありません。売買契約の特約に追加します。
④今からでは、遅いです。
至急、不動産会社を選び、任意売却の交渉をしないと競売に移行してしまいます。現時点において、通常の不動産売却とは異なり、すべての権限は保証会社にあります。
【不動産会社選びのポイント】
大きくない不動産会社1社
代位弁済まで移行したら、大手とか関係ありません。任意売却にどれだけ知識と経験、ノウハウがあるかです。
また、任意売却の業界には、お客様情報の転売目的とする悪質業者が多く、注意する必要があります。
【ブログ：悪質業者の極め】
https://www.house-partner.jp/contents/category/please-be-careful-about-malicious-vendors/
以上、回答となります。
https://www.house-partner.jp/
保証会社へ債権が移ったためから、
「代位弁済」に移行したと推測できますので、保証会社との交渉、指示に従い、任意売却の同意を得る必要があります。
この同意を得る方法（手続きや提出書類等）は、保証会社により異なりますので、ノウハウが必要になります。
さらに、保証会社に移行してから、約1ヶ月程度で、任意売却の同意を得ないと競売へと移行してしまいますのでご注意ください。
また、遅延損害金がローン残高に対して14％の増加しますので、考慮する必要があります。
【販売価格の精査が必要】
内見も半年で2回しかなく…
これは、業者の販売活動が悪いのか？ 販売価格が高いのか？ 見極める必要があり、価格の場合、固定資産税・管理費などに滞納を完済できる価格の見極めが必要です。
質問
①保証会社は、一般媒介での任意売却を認めないはずです。専任です。
②可能です。しかし、案内の時点で、内覧客に説明をしないとトラブルになります。
③問題ありません。売買契約の特約に追加します。
④今からでは、遅いです。
至急、不動産会社を選び、任意売却の交渉をしないと競売に移行してしまいます。現時点において、通常の不動産売却とは異なり、すべての権限は保証会社にあります。
【不動産会社選びのポイント】
大きくない不動産会社1社
代位弁済まで移行したら、大手とか関係ありません。任意売却にどれだけ知識と経験、ノウハウがあるかです。
また、任意売却の業界には、お客様情報の転売目的とする悪質業者が多く、注意する必要があります。
【ブログ：悪質業者の極め】
https://www.house-partner.jp/contents/category/please-be-careful-about-malicious-vendors/
以上、回答となります。
A
回答日時：
2025/7/10 15:17:31
①高額物件なら一般媒介です競わせるというのもアリですが､そうでなければ何もしないで「放置プレイ」で終了となることが多いです。
また､大手は融通が利きませんので､「引越し費用」とかの捻出はしてくれないんじゃないかな。
②現況渡しは可能です。
すべて売買金額での調整になります。
③そんなのは買主さんが信用しませんので､事前に精算しておくか､売買金額での調整になります。
④任意売却に慣れた､フットワークのいい､信頼できる仲介業者に依頼して､内見時は整理整頓を心がけておくことです。
また､大手は融通が利きませんので､「引越し費用」とかの捻出はしてくれないんじゃないかな。
②現況渡しは可能です。
すべて売買金額での調整になります。
③そんなのは買主さんが信用しませんので､事前に精算しておくか､売買金額での調整になります。
④任意売却に慣れた､フットワークのいい､信頼できる仲介業者に依頼して､内見時は整理整頓を心がけておくことです。
A
回答日時：
2025/7/9 16:49:00
１、債権者が販売方法を許可するなら可能
２、滞納や破損の分は売却価格を下げることが普通
３、売却益があるかどうかわからないので、買主は信用しない。
（通常、問題ある物件は赤字処分）
４、高く売るためには素人に売る＝清掃や修理で見た目を良くする
早く売るためには価格を下げる。
２、滞納や破損の分は売却価格を下げることが普通
３、売却益があるかどうかわからないので、買主は信用しない。
（通常、問題ある物件は赤字処分）
４、高く売るためには素人に売る＝清掃や修理で見た目を良くする
早く売るためには価格を下げる。
A
回答日時：
2025/7/9 16:39:16
①一般媒介のメリット
複数社に競争を促せるため、積極的に買主を探してくれる傾向。
専属媒介（または専任）の注意点
大手でも担当者の質に左右されやすく、結果的に放置されることも。
媒介報告義務（2週間に1回以上）などが守られていない場合、契約解除理由にもなります。
現状では、一般媒介に切り替えることを強く推奨します。
②可能です。任意売却ではよくあるケースです。
「現況有姿売買」といって、「修繕はしません」「現状のままで引き渡します」という条件で売りに出せます。
買主には事前に説明・同意が必要（重要事項説明書・契約書に記載）。
注意点：共用部のガラス破損が専有者の責任かどうか
共用部（玄関ホール・廊下など）のガラスは、本来は管理組合の管轄です。
ただし「専用使用部分」や「使用者の過失」が認められた場合、売主負担とな
ることもあるため、管理会社に確認を。
③実務上、任意売却では「売却益からの清算」が一般的に行われています。
住宅ローン残債、管理費・修繕積立金滞納、固定資産税滞納などを売却代金の中から配分。
各債権者（金融機関、管理組合、市町村）との調整が必要です。
不動産業者がこの調整を行うのが通常ですが、任意売却の実績がある業者でないと対応が遅い・不備が出ることがあります。
④売主側で今できる対策：業者の選定（任意売却経験者を）
「任意売却専門」「競売回避」などを掲げている会社を複数あたる。
室内清掃・におい対策
壊れていても第一印象はとても大切です。
ガラス修繕が無理でも、室内全体をきれいに保つ。
広告・写真の見直し
写真が悪い場合、内見以前に検討すらされません。
新しく依頼する業者に「プロカメラマン撮影」をお願いできるか確認を。
価格の柔軟性
任意売却は「競売より高く売る」ことが目的なので、現実的な価格設定が重要です。
無理に高く設定すると長期化し、かえって価値が下がる恐れあり。
複数社に競争を促せるため、積極的に買主を探してくれる傾向。
専属媒介（または専任）の注意点
大手でも担当者の質に左右されやすく、結果的に放置されることも。
媒介報告義務（2週間に1回以上）などが守られていない場合、契約解除理由にもなります。
現状では、一般媒介に切り替えることを強く推奨します。
②可能です。任意売却ではよくあるケースです。
「現況有姿売買」といって、「修繕はしません」「現状のままで引き渡します」という条件で売りに出せます。
買主には事前に説明・同意が必要（重要事項説明書・契約書に記載）。
注意点：共用部のガラス破損が専有者の責任かどうか
共用部（玄関ホール・廊下など）のガラスは、本来は管理組合の管轄です。
ただし「専用使用部分」や「使用者の過失」が認められた場合、売主負担とな
ることもあるため、管理会社に確認を。
③実務上、任意売却では「売却益からの清算」が一般的に行われています。
住宅ローン残債、管理費・修繕積立金滞納、固定資産税滞納などを売却代金の中から配分。
各債権者（金融機関、管理組合、市町村）との調整が必要です。
不動産業者がこの調整を行うのが通常ですが、任意売却の実績がある業者でないと対応が遅い・不備が出ることがあります。
④売主側で今できる対策：業者の選定（任意売却経験者を）
「任意売却専門」「競売回避」などを掲げている会社を複数あたる。
室内清掃・におい対策
壊れていても第一印象はとても大切です。
ガラス修繕が無理でも、室内全体をきれいに保つ。
広告・写真の見直し
写真が悪い場合、内見以前に検討すらされません。
新しく依頼する業者に「プロカメラマン撮影」をお願いできるか確認を。
価格の柔軟性
任意売却は「競売より高く売る」ことが目的なので、現実的な価格設定が重要です。
無理に高く設定すると長期化し、かえって価値が下がる恐れあり。
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