教えて！住まいの先生
Q 宅建、時効の問題で教えてください！
土地の時効取得って、よくあることなんでしょうか。10年も20年も、自分の土地なのに 他人に使われてるのに気づかなかったり、また、固定資産税を払っている場合には 真の所有者あてに請求がいくでしょうから、他人に占有されていようと 所有権はやはり真の所有者にあるのでは、と 考えでしまいます。
不動産の仕事の実績がなくて、教科書、参考書だけの乏しい知識のため、なんか変な話だなと 考えてしまって、ずっと気になっています。
ぜひ、わかりやすくおしえていただけますでしょうか。お願いいたします！
不動産の仕事の実績がなくて、教科書、参考書だけの乏しい知識のため、なんか変な話だなと 考えてしまって、ずっと気になっています。
ぜひ、わかりやすくおしえていただけますでしょうか。お願いいたします！
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/7/16 18:31:57
全国各地に土地や山林を所有・管理している者です。
特に都市部にお住まいの方には実感しづらいかもしれませんが、こうしたケースは意外と多く存在します。中でも、山林やかつて別荘地として開発された地域にそうした傾向が顕著です。
これらの土地の多くは課税対象外であることもあり、所有者がすでに亡くなっていても固定資産税の請求が行われず、相続人がその存在自体に気づいていないケースも少なくありません。ご存知の方も多いと思いますが、2024年以前は相続登記が義務ではなかったため、このような「所有者不明土地」は全国的に問題となっていました。
私自身の経験を挙げると、すでに一画の別荘地を所有しており、隣接地を一体的に整備しようと考えていました。しかし、その隣地の所有者と連絡がつかず、交渉が進まない状況にありました。
そのため、私は長年その土地を管理・使用していた証拠（杭の設置、使用実態の記録等）を収集し、普段からお世話になっている司法書士に依頼して時効取得の手続きを行いました。対象地は数筆に及びましたが、20年以上にわたり誰からも異議が出されたことはなく、名義変更後もトラブルはありません。
こうした事例は別荘地や山林に限らず、都市部の住宅地においても見られます。たとえば、隣家との間に本来は第三者所有の土地が挟まれていたものの、長年にわたって一方が実質的に使用していたため、後に時効取得が認められるというケースです。
なお、ご存知と思いますが、時効取得には占有の態様により期間が異なります。所有の意思をもって占有し、かつその所有者が第三者であることを知らずに使用していた場合は10年、それに対し、第三者の所有物と知りつつ占有していた場合は20年が必要とされています。実務上は、トラブルを避けるために20年の期間を目安とすることが多いでしょう。
特に都市部にお住まいの方には実感しづらいかもしれませんが、こうしたケースは意外と多く存在します。中でも、山林やかつて別荘地として開発された地域にそうした傾向が顕著です。
これらの土地の多くは課税対象外であることもあり、所有者がすでに亡くなっていても固定資産税の請求が行われず、相続人がその存在自体に気づいていないケースも少なくありません。ご存知の方も多いと思いますが、2024年以前は相続登記が義務ではなかったため、このような「所有者不明土地」は全国的に問題となっていました。
私自身の経験を挙げると、すでに一画の別荘地を所有しており、隣接地を一体的に整備しようと考えていました。しかし、その隣地の所有者と連絡がつかず、交渉が進まない状況にありました。
そのため、私は長年その土地を管理・使用していた証拠（杭の設置、使用実態の記録等）を収集し、普段からお世話になっている司法書士に依頼して時効取得の手続きを行いました。対象地は数筆に及びましたが、20年以上にわたり誰からも異議が出されたことはなく、名義変更後もトラブルはありません。
こうした事例は別荘地や山林に限らず、都市部の住宅地においても見られます。たとえば、隣家との間に本来は第三者所有の土地が挟まれていたものの、長年にわたって一方が実質的に使用していたため、後に時効取得が認められるというケースです。
なお、ご存知と思いますが、時効取得には占有の態様により期間が異なります。所有の意思をもって占有し、かつその所有者が第三者であることを知らずに使用していた場合は10年、それに対し、第三者の所有物と知りつつ占有していた場合は20年が必要とされています。実務上は、トラブルを避けるために20年の期間を目安とすることが多いでしょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/7/16 18:31:57
現実に経験されているお話で、興味深く読ませていただきました。
私のイメージとはだいぶ違って、とても計画的でスマートな方法（褒め言葉です！）が 意外でした。私のイメージは、もっと乱暴な、雑ないきさつのイメージでした 笑。でも、主様のお話がわかりやすくやっと腑に落ちました。宅建の勉強ではわからないまま覚えるだけのことが多いですが これならエピソードとともによく覚えていられます！ありがとうございました！
回答
A
回答日時：
2025/7/16 18:22:28
宅建士の勉強をする時には余計な事は考えない方がいいです。ただ取得時効という制度があるから、それが適応される場合の善意・悪意や、真なる所有者の相続があった時どうなるかなどだけ覚えておけばいいです。
隣の家との境界にあるこちら所有のブロック塀を構築しなおした際に、誤って業者が隣地に構築してしまった、とかならありそうですね。
隣の家との境界にあるこちら所有のブロック塀を構築しなおした際に、誤って業者が隣地に構築してしまった、とかならありそうですね。
A
回答日時：
2025/7/16 17:12:04
よくはないでしょう。
わかりやすい例は地面師案件じゃないかな。
本人になりすました無権利者から土地を買い､登記も済ませた。
購入者は真の権利者からの購入だと思っていたところ､その後真の所有者が「そこは俺の土地だ。なに勝手に家を建てて住んでるんだ」とクレームが入った場合を想像してみて下さい。
原則は無権利者からの購入ですから､その購入者は所有権取得はできません。
しかし､購入時からすでに10年を超えた時点だったらどうでしょう。
時効を援用して､その土地を原始取得することが可能になります。
わかりやすい例は地面師案件じゃないかな。
本人になりすました無権利者から土地を買い､登記も済ませた。
購入者は真の権利者からの購入だと思っていたところ､その後真の所有者が「そこは俺の土地だ。なに勝手に家を建てて住んでるんだ」とクレームが入った場合を想像してみて下さい。
原則は無権利者からの購入ですから､その購入者は所有権取得はできません。
しかし､購入時からすでに10年を超えた時点だったらどうでしょう。
時効を援用して､その土地を原始取得することが可能になります。
A
回答日時：
2025/7/16 16:16:49
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