教えて！住まいの先生

普段はこんな茶々入れないのですが、このカテ好きでよく見ています。
数日前にもほぼ同じ内容(今回は年収と貯蓄の評価額を高く見積もったのかな？)の投稿文で、回答が多くついていたと思います。

>(厳しすぎず、現実的なアドバイスできる方）
7/8に上記記載がない質問で回答したのですが、他の方含めて、現実的じゃなかったかなぁ。
トピ主さんのいう現実的なアドバイスって、どういったものを求めているのか気になっています。

不安もあって大丈夫って、後押ししてもらいたいから、回答を沢山欲しいのでしょうが、そんなのもうわかんないですよ。

是非、ベストアンサー決めて、現時点で決めた決断の返信があると嬉しいです。

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買えるけど、土地 150平米で、その値段だと今後は値下がりするエリアです

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金額的には、都内である程度の利便性や広さ確保したらしょうがないのかなと負います。
あとは、どっちかというと収入じゃないですかね。
合計２５００資産が今あるなら、そこまで老後や教育費のために一からの積み立てを考えないで済むと思うので、毎月の学資やイデコで十分だと思います。
逆にそれ以外の支出部分で払いきれるかと家計が回っていくかかなと思います。

６０までにかえそうなのか、６５までなのかですが、目標は６０にしといて、実際はなんだかんだ出費が出たりするので６５くらいになる人が多いです。
今は、定年延長もあり、６５までは役職定年があっても、フルタイム分くらいは収入もらえるでしょうからね。もう少し言うと６５～７０ってのはあんまり考えない方がいいです。今の時代高齢者でも警備とかいくらでも働けますが、健康とか考えると、多くの人は思うように働けなくなることが多いです。
その時に家賃（ローン）のために、無理してでも稼がないといけないのか、やることないから趣味的に働くのかでは、その後の人生が変わっちゃいます。

奥様が働く時間を増やすのが現実的なんじゃないかなと。
今は勤務時間や派遣などいろいろあるので。
５年とかたっちゃうと年齢的に需要どんどん下がってくので・・・。

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ほぼ同じ世帯年収で、ただいま戸建て購入契約直前です！

旦那28歳700万
嫁30歳400万
子供1人

私たちは横浜市内で検討しているのですが、世帯年収1100万で5000万超えは、無理では無いけどもしもの時に怖いと考えて、築浅中古戸建て4300万にしました

FPさんなどは5400万でも大丈夫とは言っていたんですが、旦那が定年までに完済したい事、ゆとりのある生活を送りたいこと、万が一に備え、収入が少ない側だけでも返済できる事。を重要視しました。

とはいえ新築になるとなかなか5000万以下はないですよね…
ピン！ときたのであれば購入する勢いも大切だなと思います！
私たちも好きなエリアのきれいな中古を見つけ、内見その日に決めました。

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年収は多めなので、返済の覚悟しだいです。
購入した場合の生活感を試算するには、情報が足りませんので、次の内容を質問者さんの実際の状況に応じて、修正して計算なさって下さい。

①夫が定年までに得られる総手取り額
現在の収入が変わらず65歳定年と仮定
65歳－38歳＝27年
年収900万円×0.75＝675万円(手取)
675万円×27年＝18,225万円

②夫の定年までの妻の総手取り額
27年間
100万円×27年＝2700万円

※退職金と年金は65歳以降の生活資金として確保するため試算に含めません

③夫定年までの総手取り額
18,225万円＋2700万円＝20,925万円

※ここまでで、収入総額の概算が出ました。続けて支出を計算していきます。

④夫65歳までの生活費（教育費を除きます）
現在の生活費を基準として、
お子様が、中学生の間は2割増、高校・大学の間は4割増とします
例えば中学生と大学生の時期は、2割＋4割で6割増です
（以上は、我が家の実績から見た実感です）
夫38歳時の生活費を1とした場合、夫65歳までの累計は34.8となります。
現在の生活費(教育費以外の支出)が月額30万円であった場合
30万円×12ヵ月×34.8＝12,528万円

⑤教育費
年間ベースで、小学生30万円、中学生50万円、高校生100万円、大学生150万円とすると
30万円×6年＋50万円×3年＋100万円×3年＋150万円×4年＝1,230万円
お子様二人で、1230万円×2人＝2,460万円

⑥主要な支出の合計
12,528万円＋2,460万円＝14,988万円

※③から⑥を差し引くと5,937万円となります。
これは、お考えの住宅ローン5500万円より十分に多いので、現実的と言えます。

★夫の昇給、妻のフルタイムパート、今後の定年延長等を考慮に入れると精度が上がります。
★生活費は少し多めに見積もりましたが、旅行や家電・家具などで、上振れしやすいので留意が必要です。

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試算されたらどうですか？
奥様の所得はないものとして、旦那さんの定年までの総所得から以下の費用を引いて下さい。
・老後資金
・教育費2000万×2
・生活費（食費、光熱費通信費、遊行費等の毎月確実に出ていく費用）×28年分
・家具家電の入れ替え費用
・その他予想される支出

これでプラスに残高が残れば問題ないです。
プラスになれば問題ないです。

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まず最初に厳しいことを言いますね。

「予算が厳しいから建売」と思われている時点で大失敗ですね。
勉強不足です。

冷静に考えてみてください。
なぜ「建売」だと安くなるのですか？
家に限らず、何かを減らさないことには価格は安くなりません。

では、「注文住宅」にあって、「建売」だと省けるものには
何がありますか？

建築士の「設計打合せの手間」は多少、省くことができます。
私の経験では、2時間×5～6回の打ち合わせが平均ですから
仮に設計士の1時間単価が1万円とすると10万円削減できます。

他に何か思いつかれますか？
キッチンやユニットバスを大量に仕入れるから・・・と言っても
それなら大手の住宅メーカーが一番多く仕入れているでしょうね。

さぁ、それではなぜ「建売」は安いのでしょうか。
業者としては、先払いで材料を仕入れ、売れるまでお金が入らない
リスクも抱えながら建売をなぜ販売するのでしょう。

答えはご自身で出してください。



さて、ここからは現実的なお話をします。
仮に6000万円のローンを35年で組むと、
年間の返済額は200～230万円になります。
ご主人様の所得だけで考えても、返済比率は25％程度ですので
全く問題がないと思われます。

金融機関は返済比率40％以下と言うところが多いですが
実際は「住宅関連費」を40％以下に抑えるのが安心です。

建売住宅の場合、
10年ごとの屋根・外壁塗装＆シロアリ駆除が必要になります。
また30年目に屋根吹替＆外壁貼変のイベントが来ます。

建物の大きさなどにもよりますが、10年ごとに100万円。
30年目に300万円ほど必要になるはずです。

それ以外に固定資産税も必要ですので
概ね年間に150万円ほど納税＆積み立ての必要があります。

返済と納税＆積み立てですと年間350万～380万となりますね。
これで大体、住宅関連費の比率が40％前後ですね。

少しだけ正解をお話ししてしまいますが
中にはメンテナンスがほぼ必要ない部材があります。
瓦屋根やタイルの外壁ですと、ほぼメンテナンスフリーです。

もちろんその分、イニシャルコストは高くなります。
4人暮らしの家ですと、4000万円ほどするかもしれません。

土地と併せると7500万円程度かもしれません。
ちなみに同じ条件でローンを計算すると返済額は約280万円/年ですね
。

固定資産税は同様に必要ですし、シロアリ駆除など
どうしても必要なメンテナンスもあります。
それでも年間20万円程度でしょう。

住宅関連費としては、年間300万円程度。
所得に対する比率は33％。
こちらでも、問題なさそうですね。


話は全く変わりますが、現在の住宅の平均寿命は約30年です。
もちろん、道路拡張の立ち退きなどもありますが
これは世界的にみるとかなり短い数字です。

質問者様の周りにも、築50年ほどの家ってありますよね？
どんなイメージですか？
ほとんどの方が、30～40年前後で建て替えされていませんか？

もちろん、どんな家でも「適切なメンテナンス」を行えば
問題なく住めるはずです。
それが「長期優良住宅」です。

メンテナンスとは、「良くするための行為」ではなく
「悪くならないため」に行う必要があります。
「まだ不具合もないからいいや」と言って先延ばしにされる方も
たくさんいらっしゃいます。

もちろん、10年目のメンテナンスをサボったからと言って
すぐに不具合が生じることはないでしょう。
20年目をサボっても大丈夫かもしれません。

そして、30年目に雨漏りしたり、外壁に雨水が入り浮いてきたり。
見積もりを取ると簡単に1000万円オーバーです。
ついでに、キッチンなど新しくしたくなる時期です。

「それなら建て替えるか・・・」
これが、短寿命の理由です。


繰り返しになりますが、建売でも注文でも、問題ないと思われます。
後悔されることのないよう、じっくりとご検討ください。

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これは年収1000万で5500万のマイホームが買えるかよりは、手取りが55万で支出が54万になりますが買えますか？の方が大切です。
800万でも5500万返せる人もいれば2000万でも返せない人はいます。

今の家賃と比べてローン＋固定資産税+火災地震保険+ 太陽光ソーラーフラット5,000円メンテナンス費用など入れて最低でも年間200万貯金できそうなら大丈夫じゃないですか？
また、年齢が比較的上なので、少しローンが増えても全疾病をつけた方が安心かな？とは思いますが、返済額が多くなるので充実した医療生命保険に入っているなら入らなくてもいいかもしれないのでそこは十分に検討が必要かかと思います。

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