教えて！住まいの先生
Q 宅建を勉強してます．賃貸には借地借家法という法律は民法に優先するという事ですが，借主が法人の場合，民法が優先する．つまり契約書の取り決めが優先するって，不動産屋にちらっと聞いたのですが，
そうなのでしょうか？
補足
賃貸には借地借家法 → 賃貸では，借地借家法
質問日時：
2025/7/17 00:13:10
解決済み
解決日時：
2025/7/17 13:58:05
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 251 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/7/17 13:58:05
借地借家法は法人・個人に限らず適用されますよ。
例えば更新をしないことに関しての特約は借主不利になるものは借地借家法により法人・個人に関わらず無効とされます。
＞契約書に「契約終了の時は，経年劣化の有無に関係なく，全ての事務室その他の壁紙を交換すること．」と書いてあったら，それは契約書通りにやってもらって良いような気がします．
このケースにおいては契約書通りにするのが原則です（民法上の信義則とか公序良俗に反しない範囲で）。それは法人でもなく、個人でも同じですよ。
なぜなら、上記は契約内容は、借地借家法の適用範囲ではないため、民法が適用されるからです。
同様に更新に関してでも更新料については借地借家法に決まりがないため、あるいは更新料も家賃の一部として合意により契約しているため、更新料という借主不利になる特約も有効となります。
＞借主が法人の場合，民法が優先する．つまり契約書の取り決めが優先するって
事業用と居住用での違いは定期借地契約等の場合は借地借家法上取り扱い方の違いが発生しますが、あくまで借地借家法上の違いです。また事業用と居住用では消費税の有無という違いもあります。
借主が法人の場合、民法が優先されるのは、借地借家法ではなく消費者契約法だと思いますよ。借地借家法が適用範囲は借地借家法が適用になり、借地借家法の取り決めにないものは民法が適用になりますが、居住用の場合は事業者（貸主）と消費者（借主）の間の契約になるので消費者契約法が民法より優先されて適用になります。事業者同士の契約には消費者契約法が適用になりませんので。
例えば更新をしないことに関しての特約は借主不利になるものは借地借家法により法人・個人に関わらず無効とされます。
＞契約書に「契約終了の時は，経年劣化の有無に関係なく，全ての事務室その他の壁紙を交換すること．」と書いてあったら，それは契約書通りにやってもらって良いような気がします．
このケースにおいては契約書通りにするのが原則です（民法上の信義則とか公序良俗に反しない範囲で）。それは法人でもなく、個人でも同じですよ。
なぜなら、上記は契約内容は、借地借家法の適用範囲ではないため、民法が適用されるからです。
同様に更新に関してでも更新料については借地借家法に決まりがないため、あるいは更新料も家賃の一部として合意により契約しているため、更新料という借主不利になる特約も有効となります。
＞借主が法人の場合，民法が優先する．つまり契約書の取り決めが優先するって
事業用と居住用での違いは定期借地契約等の場合は借地借家法上取り扱い方の違いが発生しますが、あくまで借地借家法上の違いです。また事業用と居住用では消費税の有無という違いもあります。
借主が法人の場合、民法が優先されるのは、借地借家法ではなく消費者契約法だと思いますよ。借地借家法が適用範囲は借地借家法が適用になり、借地借家法の取り決めにないものは民法が適用になりますが、居住用の場合は事業者（貸主）と消費者（借主）の間の契約になるので消費者契約法が民法より優先されて適用になります。事業者同士の契約には消費者契約法が適用になりませんので。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/7/17 13:58:05
他にshu様にも，懇切丁寧に教えて頂きました．
初学者ゆえに失礼も有りましたが，大変，有り難う御座いました．
BA，短時間に，こんなにたくさん教えて頂きまして困ってしまったのですが，以前から気にしていたサブリースの事も教えて頂きましたので，BAとさせて頂きました．
他の皆様も，本当に有り難う御座いました．
回答
A
回答日時：
2025/7/17 11:12:52
民法よりも借地借家法が優先します。
A
回答日時：
2025/7/17 09:50:47
契約書の取り決めが優先するのではなく借地借家法に適用がない場合は民法に則り判断するということです
建築基準法も同様で建基法に適用がない場合は民法に移行する
そしてどちらも遡求法といい、旧借地借家法、旧建築基準法下で契約されたまたは施行された物件は旧法制下での法規に準ずる
要は現在の法律上に照らして違法であっても旧法に合法であれば違法ではないということになります
契約書の取り決めが優先するというのは恐らく契約書上の特約条項に関することではないでしょうか
国交省のガイドラインというのがあって不動産関係の契約書の内容はこのガイドラインに基づいて作成しているところが多いのですが法律上グレーゾーンなところは各々特約を儲けることで業者側有利に働くような条項を設ける場合があります
しかし、借地借家法上なくても民法の信義則に照らして消費者側に不利な条項は適用されないという判例も多くあります
建築基準法も同様で建基法に適用がない場合は民法に移行する
そしてどちらも遡求法といい、旧借地借家法、旧建築基準法下で契約されたまたは施行された物件は旧法制下での法規に準ずる
要は現在の法律上に照らして違法であっても旧法に合法であれば違法ではないということになります
契約書の取り決めが優先するというのは恐らく契約書上の特約条項に関することではないでしょうか
国交省のガイドラインというのがあって不動産関係の契約書の内容はこのガイドラインに基づいて作成しているところが多いのですが法律上グレーゾーンなところは各々特約を儲けることで業者側有利に働くような条項を設ける場合があります
しかし、借地借家法上なくても民法の信義則に照らして消費者側に不利な条項は適用されないという判例も多くあります
A
回答日時：
2025/7/17 07:02:13
「特別法は一般法に優先する」とする『特別法優先の原則』があり、借地借家法は民法の特別法なので、借地借家法に規定があれば借地借家法が適用されます。
他の回答者と同様、人(自然人)だろうが法人だろうが関係ありません。不動産屋さんがどういう意図でそのような回答をしたのか分かりませんが、回答として極めて不適切です。
参考までに。優先はあくまでも優先であって絶対ではありません。医療費請求で「民法が優先される」とした判例(裁判所の判断)があります。現在は医療費に関する請求時効は「５年」が、判例が出た2005年当時の民法では『(短期消滅時効として)３年』でしたが、公立病院にかかっていたことから「５年である(地方自治法の時効)」として裁判になったわけです。
医療費の請求自体、公立病院だろうが個人開業医だろうと「全く同じ｣であることから『３年』とされました。現在は関係ないものの、特別法優先の原則が必ずしも適用されるわけではない点で「時として、一般法に立ち戻ることが必要」と感じています。
ただ、特に株式会社と不動産取引をする場合、民法の前に「商法や会社法」が適用されるので、この点では気を付けなければならないとは感じます。
他の回答者と同様、人(自然人)だろうが法人だろうが関係ありません。不動産屋さんがどういう意図でそのような回答をしたのか分かりませんが、回答として極めて不適切です。
参考までに。優先はあくまでも優先であって絶対ではありません。医療費請求で「民法が優先される」とした判例(裁判所の判断)があります。現在は医療費に関する請求時効は「５年」が、判例が出た2005年当時の民法では『(短期消滅時効として)３年』でしたが、公立病院にかかっていたことから「５年である(地方自治法の時効)」として裁判になったわけです。
医療費の請求自体、公立病院だろうが個人開業医だろうと「全く同じ｣であることから『３年』とされました。現在は関係ないものの、特別法優先の原則が必ずしも適用されるわけではない点で「時として、一般法に立ち戻ることが必要」と感じています。
ただ、特に株式会社と不動産取引をする場合、民法の前に「商法や会社法」が適用されるので、この点では気を付けなければならないとは感じます。
A
回答日時：
2025/7/17 00:17:16
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