教えて！住まいの先生
Q 土地売買について詳しい方お願いいたします。 土地の名義変更について 今度、建築条件付きの土地を購入し契約されたハウスメーカーで家を建てます。 先日、打ち合わせの時に、
「購入は既にハウスメーカーが売主から買い取っていますが、名義はまだ売主のままです」
「土地売買契約の時はハウスメーカーの土地売買担当者、不動産業者、買主（私達）で行います」と言われました。
これは普通なことでしょうか？
初めての土地購入な為、ご教授お願いいたします。
「土地売買契約の時はハウスメーカーの土地売買担当者、不動産業者、買主（私達）で行います」と言われました。
これは普通なことでしょうか？
初めての土地購入な為、ご教授お願いいたします。
質問日時：
2025/7/21 14:03:29
解決済み
解決日時：
2025/7/23 12:57:28
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 221 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/7/23 12:57:28
ハウスメーカーや不動産業者と言うとごっちゃになりますので
ハウスメーカー →Aハウスと言い換えます
不動産業者 →B不動産と言い換えます
例えば50区画だとか100区画だとかのB不動産の所有売主団地の中の
一つの土地でそこには例えば10区画だけAハウスの建築条件が付いている・・
見たいな一つの区画ですかね？
①まずあなたがその区画を知った経緯は？ Aハウス？ B業者？ それとも？
②そしてあなたが土地の売買契約をする相手は？
※いわゆる契約書に、買主はあなたでしょうけど、売主の項目は？
Aハウス？になってる？B業者になってる？
③土地売買だけの契約で【仲介手数料が必要になる】と言われてる？
ハウスメーカー →Aハウスと言い換えます
不動産業者 →B不動産と言い換えます
例えば50区画だとか100区画だとかのB不動産の所有売主団地の中の
一つの土地でそこには例えば10区画だけAハウスの建築条件が付いている・・
見たいな一つの区画ですかね？
①まずあなたがその区画を知った経緯は？ Aハウス？ B業者？ それとも？
②そしてあなたが土地の売買契約をする相手は？
※いわゆる契約書に、買主はあなたでしょうけど、売主の項目は？
Aハウス？になってる？B業者になってる？
③土地売買だけの契約で【仲介手数料が必要になる】と言われてる？
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/7/23 12:57:28
沢山の相談に乗っていただいてありがとうございました。
大変助かりました。
回答
A
回答日時：
2025/7/23 08:28:39
☆,質問の件で、その不動産屋で売り主の宅建者は、建築条件付きが
良いことに、その土地の所有権者から住宅建築会社が土地の売買済み
で、それをじゃが土地の名義変更登記をしない状態で、直接に貴方様
が、土地を買ったような税制や販売に有利な、不当な処理のようです。
それが普通なように思うのは、その住宅会社や不動産宅建者だけです。
そのような状態であると、住宅会社は是正制の違法な中抜きと感じます。
良いことに、その土地の所有権者から住宅建築会社が土地の売買済み
で、それをじゃが土地の名義変更登記をしない状態で、直接に貴方様
が、土地を買ったような税制や販売に有利な、不当な処理のようです。
それが普通なように思うのは、その住宅会社や不動産宅建者だけです。
そのような状態であると、住宅会社は是正制の違法な中抜きと感じます。
A
回答日時：
2025/7/21 18:18:59
なに言ってのかわかりません。買主はあなたですよね? もしやHMが三為契約で買い取ってるという事ですか? 土地を買うのはあなたですよ。
A
回答日時：
2025/7/21 17:01:53
本来なら、売主からハウスメーカー、ハウスメーカーから質問者へと売買するところを、ハウスメーカーを介さずに売主から質問者へと直接所有権が移転をする中間省略登記をするということかと、、、
登録免許税、不動産取得税等を誤魔化そうというわけです
多くはないですよ
登録免許税、不動産取得税等を誤魔化そうというわけです
多くはないですよ
A
回答日時：
2025/7/21 16:29:50
おそらくハウスメーカーは貴殿と「他人物売買」をやるのではないですか？
土地名義人ＡとハウスメーカーＢは、Ａが所有する土地の売買契約を締結したがまだ名義変更手続きが完了していない状況において、Ｂがその土地を貴殿Ｃと売買契約を結ぶと言う方法です。
弊社でも良くやります。
Ｂが宅建業者の場合は他人物売買は禁止されているのですが、確実にＡからその土地を取得することができる場合は、まだＢの名義になっていなくてもＣに売却することができます。
この「確実に～」を証明するためにＢはＡと締結した土地売買契約書をＣに提示することでＢとＣは土地の売買契約を結ぶことができます。
全く問題ないです。
契約時の立会い者も全く問題ありません。
不動産屋が2社いますが、貴殿が支払う仲介手数料の額は1社でも2社でも3社でも変わりません。
土地名義人ＡとハウスメーカーＢは、Ａが所有する土地の売買契約を締結したがまだ名義変更手続きが完了していない状況において、Ｂがその土地を貴殿Ｃと売買契約を結ぶと言う方法です。
弊社でも良くやります。
Ｂが宅建業者の場合は他人物売買は禁止されているのですが、確実にＡからその土地を取得することができる場合は、まだＢの名義になっていなくてもＣに売却することができます。
この「確実に～」を証明するためにＢはＡと締結した土地売買契約書をＣに提示することでＢとＣは土地の売買契約を結ぶことができます。
全く問題ないです。
契約時の立会い者も全く問題ありません。
不動産屋が2社いますが、貴殿が支払う仲介手数料の額は1社でも2社でも3社でも変わりません。
A
回答日時：
2025/7/21 15:45:46
購入は既にハウスメーカーが売主から買い取っていますが、名義はまだ売主のままです」
中間省略という売買です。通常は、名義変更がされて初めて売主となりるのです。
この中間省略は、2005年の不動産登記法改正により、中間省略登記は原則として認められなくなりました。第三者のためにする契約など、一定の条件を満たさない場合は違法となる可能性があります。
ハウスメーカーは、なぜ、名義変更をしないのか？その理由は、売主に支払う資金調達ができない、登記費用や税金を支払いたくない、などの理由でしょう。
しかし、ここで重要なことは、買主となり質問者さんの権利や売買を保全することです。土地所有者である法的根拠がないまま、契約を結ぶことには危険性があります。
あとは不動産業者の信頼度です。大手なら絶対に売買しません。
ただでさえ、トラブルが多い建築条件付きです。おそらく、質問者さんのことを見下し、丸め込められるだろうくらい思っていると思いますよ。
中間省略という売買です。通常は、名義変更がされて初めて売主となりるのです。
この中間省略は、2005年の不動産登記法改正により、中間省略登記は原則として認められなくなりました。第三者のためにする契約など、一定の条件を満たさない場合は違法となる可能性があります。
ハウスメーカーは、なぜ、名義変更をしないのか？その理由は、売主に支払う資金調達ができない、登記費用や税金を支払いたくない、などの理由でしょう。
しかし、ここで重要なことは、買主となり質問者さんの権利や売買を保全することです。土地所有者である法的根拠がないまま、契約を結ぶことには危険性があります。
あとは不動産業者の信頼度です。大手なら絶対に売買しません。
ただでさえ、トラブルが多い建築条件付きです。おそらく、質問者さんのことを見下し、丸め込められるだろうくらい思っていると思いますよ。
A
回答日時：
2025/7/21 15:27:04
ご存じだとは思いますが、ハウスメーカーが買ったので売主になっています。名義だけがまだ変更されていないとの事ですが、不動産業者？が入ってくるのが稀なんでしょうね。 売主から購入した場合は、仲介手数料は無しです。不動産業者が入ってくる場合、ハウスメーカーに不動産免許がない場合でしょうか？いずれにしても、売主ですから仲介手数料なしですよね。って確認はした方がいいかも知れません。
A
回答日時：
2025/7/21 14:05:47
稀にあるが少ないです。
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