教えて！住まいの先生

基本的に築年数と言うよりもいかに使用や修繕が成されてきたかなのです 数年でも空き家状態が続けばすぐに雨漏れや錆など発生します リフォーム状況がどのようになっているのか記録があれば所有者から仲介業者を経由して閲覧できます それと建築基準法の改正は大きなもので 1980年の建築基準法の改正は、1981年6月1日に施行された「新耐震基準」を導入し、建物の耐震性能を大幅に向上させました。この改正は、1978年の宮城県沖地震での被害を教訓に、大規模地震に対する建物の倒壊を防ぐことを目的としています。新耐震基準では、震度6強から7程度の地震でも倒壊しないことを目指し、許容応力度計算と保有水平耐力計算を導入しました とうことはこの新耐震基準が現在の耐震の最低限の基準となっています このためこれ以降の物件はこの基準で建築確認を取得した物件ということになります 更に 2000年基準は、2000年6月1日以降に新耐震基準をさらに厳しく改正した耐震基準です。 建物全体の耐震性を向上させることを目的に「地盤に応じた基礎設計」「基礎と柱の接合部に金具の取り付け」「耐力壁のバランスと配置」が強化されています そして立地ですが希望されている 東京の東側(足立区葛飾区らへん)か東京寄りの千葉は地盤面が関東ローム層と言って粘土質で非常に軟弱かつ海抜が非常に低いエリアです 要は地震による津波で荒川や利根川に遡ってきて法面が崩壊すればたちまち数百万件が水没の危険性があります そして、液状化で地盤沈下の危険性も実際に東日本大震災では千葉の浦安が酷い有様でした 埼玉も越谷市から三郷や八潮エリアは軟弱地盤で危険です 比較的旧街道と言われる中仙道添いのさいたま市浦和付近は昔から居住している人がいるように安全なエリアとなります それと比較的平坦なエリアが多いので自転車などの利用が楽です 更に新宿、池袋又は上野、東京までは20分～30分程度のアクセスの良さの割には徒歩圏内で4000万前後の築浅中古マンションや20坪前後の中古戸建てもあります バス利用や徒歩20分以上になれば4000万だと新築も選択可能となります 中古でも戸建てをお勧めしますが電車での通勤で徒歩圏をお探しだとマンションになってくると思います 理由は戸建てなら自身の判断でいくらでもリフォームできますがマンションは自分の自由になるのは専有部のみで共用部は過半数の議決が最低必須で自分の意見が通りずらいです また、都内のマンション高騰で引っ張られるように浦和でも徒歩1分とかのタワマンは1億以上しますが普通考えてサラリーマンが購入できるはずもなく一部の富裕層又は外国人投資家が転売目的で煽って購入しています 全国で空き家率が非常に高い現状からも外資が一斉に手を引けばいつか近いうちに暴落することは目に見えています というのも日本のマンションは価格の割に元々の持ち分割合が異常に低いのです マンションは各戸の持ち分で議決権や建て替え時の振り分けが決まっています 要はその土地に全入居者を割ると購入額の割には持ち分の土地が異常に少ないのです ということは建物があって更に価格が高騰している時は対価としての持ち分の保証がありますが下がれば元々の比率が低いので一気に下がり資産価値が戸建てと比較して差が大きいのです 戸建ては地震で倒壊しても間違いなく土地は全てご自分の所有です ということはマンションは建物に資産価値を異常に高くみているので土地に限れば低くなってしまうのです これはマンションのデベロッパーが仕掛けたマジックに乗ってしまっている購入者がババを引くわけです デベは販売すれば関係なしですからね また、マンションは管理費、修繕積立金の設定が最初は低く甘く設定されています 設定するのは建築時の業者やデベです 販売しやすくするためです ですが10年以上経てば必ず値上げになりますから当初のローンに追加して住んでいる以上は毎月必ず支払うことになります また金銭の問題ですが購入時は1割から2割でも頭金を入れたほうが良いです 更に購入後も購入価格の2割程度は手持ちの自由になる資金がある状態が望ましいです 人生怪我や病気、親族の介護など長期療養等々いつなるか分かりませんからね とても保険だけでは賄いきれません