教えて！住まいの先生
Q 中古マンション購入で悩んでいます 築25年 40戸 15建です 長期修繕計画を確認したところ、2026年に大規模修繕で8000万円使う計画になっています。
ただ修繕積立金の残高は現在5000万ほどのようです。
ちなみに70平米の部屋で修繕積立金は12000円になっています。
1平米あたり170円での計算のようですが、将来的に1平米あたり400円以上にしないと30年先の長期修繕計画の計画通りにいかないようです。
ただ現時点では修繕積立金をあげることは決まってません。
この長期修繕計画を立てたのはここ最近のようですが、素人から見ると絶対計画通りにいかないと思います。
管理組合がいい加減なのかなと思ってしまいましたが、他のマンションも似たようなものなのでしょうか？
他の条件はとても良いので、購入するか迷っています。
ちなみに70平米の部屋で修繕積立金は12000円になっています。
1平米あたり170円での計算のようですが、将来的に1平米あたり400円以上にしないと30年先の長期修繕計画の計画通りにいかないようです。
ただ現時点では修繕積立金をあげることは決まってません。
この長期修繕計画を立てたのはここ最近のようですが、素人から見ると絶対計画通りにいかないと思います。
管理組合がいい加減なのかなと思ってしまいましたが、他のマンションも似たようなものなのでしょうか？
他の条件はとても良いので、購入するか迷っています。
質問日時：
2025/8/7 14:34:12
解決済み
解決日時：
2025/8/13 14:01:27
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 702 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 702 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/13 14:01:27
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）2回目の大規模修繕の直前という状況ですかね？まず、確認された方が良いことは、8000万円の大規模修繕工事が本当に確定していのか？単に管理会社やコンサルが策定した計画段階で総会議決はこれからの段階なのか？というポイントです。
２）既に総会決議で確定している場合は、確実にプール金が足りないので、一時金徴収や銀行ローンの利用が決定していると思いますので、今後の負担増額が決定しているはずです。
★個人的には総戸数40戸のマンションは長期的にも1戸当たりの負担増が大きくなる可能性があるので見送る可能性が高いのですが、うちのマンションは300戸以上でも管理会社が出してくる長期修繕計画では大幅に資金ショートするシナリオになっています。まだ２回目の大規模修繕までには10年以上あるのですが、大手ゼネコンを使うという管理会社のシナリオ見直すか、工事対象項目を絞り込むか、今後話し合っていくことになります。管理会社の担当者は大規模修繕工事を懇意にしている建設会社に誘導して、管理会社自身も手数料や紹介料などの利益を確保するのがミッションなので、高いものを出してくるのが普通ではあります。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）2回目の大規模修繕の直前という状況ですかね？まず、確認された方が良いことは、8000万円の大規模修繕工事が本当に確定していのか？単に管理会社やコンサルが策定した計画段階で総会議決はこれからの段階なのか？というポイントです。
２）既に総会決議で確定している場合は、確実にプール金が足りないので、一時金徴収や銀行ローンの利用が決定していると思いますので、今後の負担増額が決定しているはずです。
★個人的には総戸数40戸のマンションは長期的にも1戸当たりの負担増が大きくなる可能性があるので見送る可能性が高いのですが、うちのマンションは300戸以上でも管理会社が出してくる長期修繕計画では大幅に資金ショートするシナリオになっています。まだ２回目の大規模修繕までには10年以上あるのですが、大手ゼネコンを使うという管理会社のシナリオ見直すか、工事対象項目を絞り込むか、今後話し合っていくことになります。管理会社の担当者は大規模修繕工事を懇意にしている建設会社に誘導して、管理会社自身も手数料や紹介料などの利益を確保するのがミッションなので、高いものを出してくるのが普通ではあります。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/13 14:01:27
みなさま多くの回答ありがとうございました。
結局購入は見送ることにしました。
この選択が正解かどうかはわかりませんが、もう少しゆっくり探していきたいと思います。
また悩んだら知恵袋に質問するかもしれません。
その時は宜しくお願いします。
回答
A
回答日時：
2025/8/8 10:27:42
（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、分譲マンションは、「区分所有法」と言う法律により、
◆〇年に一度の「大規模修繕」
◆定期的な「点検」
その他のマンション保全のための各種作業が「法規定」されているのです。
◆そして細部については「管理規約」に記載されており、住人は、
１年ごとなどの「持ち回り」で、管理組合理事長・各理事などが
これも法規定で設置されているのです。
ただ、古いマンションなお、管理業者などが介入せず、「自主管理」なども多いのが事実です。
その場合には、あらゆる点で不都合さが発生するかも知れません。
●俗に言う「マンションは管理を買え」―――と言われるのはそのような背景があるからです。
（管理の良いマンションは、住人も安心して居住するようです）
まず、分譲マンションは、「区分所有法」と言う法律により、
◆〇年に一度の「大規模修繕」
◆定期的な「点検」
その他のマンション保全のための各種作業が「法規定」されているのです。
◆そして細部については「管理規約」に記載されており、住人は、
１年ごとなどの「持ち回り」で、管理組合理事長・各理事などが
これも法規定で設置されているのです。
ただ、古いマンションなお、管理業者などが介入せず、「自主管理」なども多いのが事実です。
その場合には、あらゆる点で不都合さが発生するかも知れません。
●俗に言う「マンションは管理を買え」―――と言われるのはそのような背景があるからです。
（管理の良いマンションは、住人も安心して居住するようです）
A
回答日時：
2025/8/8 05:06:40
そこまで真剣に考えてるなら、私なら管理会社のフロントや管理人などに直接アタックし、理事長や他の理事などに会わせてもらい現状を確認しに行きます
書面でわかることなど知れてます
書面でわかることなど知れてます
A
回答日時：
2025/8/8 00:50:33
長期修繕計画は随時見直します。
５～10年ぐらいで常に更新するものなので、今手元にある計画は
数年後に再度管理組合で見直しをすると思います。
これはどのマンションでも、だいたい同じです。
30年間、同じ長期修繕計画を守り続けることは普通はしません。
あと、金額的にいずれ破綻するのも大半のマンションで同じです。
だから、建物の状況を見ながら少しづつ工事を先送りし、
修繕積立金を少しずつ値上げして、破綻しないように進めていきます。
ここはマンションの管理状況次第です。
購入はここで判断して下さい。管理を買えというやつです。
ただ、間違ってはいけないのは、この管理は管理組合です。
管理会社ではないです。管理会社は管理組合の事務員です。
彼らは分譲マンションの管理はしていません。
管理をしている管理組合の最近の動きをしっかり見て下さい。
管理会社で判断しては駄目です。
あと、平米単価目安は築20年なら200円、30年なら300円ぐらいです。
今が築25年で平米170円なら、結構しっかりした管理組合ですが、
数年以内に値上げが必ず来ると思います。
また、一時金や借入もあるかもしれませんし、
大規模修繕工事を数年延期するかもしれません。
このあたりを事前に確認されてから購入した方が良いです。
５～10年ぐらいで常に更新するものなので、今手元にある計画は
数年後に再度管理組合で見直しをすると思います。
これはどのマンションでも、だいたい同じです。
30年間、同じ長期修繕計画を守り続けることは普通はしません。
あと、金額的にいずれ破綻するのも大半のマンションで同じです。
だから、建物の状況を見ながら少しづつ工事を先送りし、
修繕積立金を少しずつ値上げして、破綻しないように進めていきます。
ここはマンションの管理状況次第です。
購入はここで判断して下さい。管理を買えというやつです。
ただ、間違ってはいけないのは、この管理は管理組合です。
管理会社ではないです。管理会社は管理組合の事務員です。
彼らは分譲マンションの管理はしていません。
管理をしている管理組合の最近の動きをしっかり見て下さい。
管理会社で判断しては駄目です。
あと、平米単価目安は築20年なら200円、30年なら300円ぐらいです。
今が築25年で平米170円なら、結構しっかりした管理組合ですが、
数年以内に値上げが必ず来ると思います。
また、一時金や借入もあるかもしれませんし、
大規模修繕工事を数年延期するかもしれません。
このあたりを事前に確認されてから購入した方が良いです。
A
回答日時：
2025/8/7 23:51:15
はい、多くのマンションで、修繕積立金が破綻しますね。
なんともなりません。
回答者が関係しているところでは、
エレベータも独立系になっていますし、高置水槽は期限が過ぎても交換できず、遮光塗装の最低限の維持になっています。
別件ですが、水道管の更新のため、水道管が天井の隅に張り付き、屋内配管になっています。0.9ミリクラックがあっても長期放置、大規模修繕工事をやったら3000箇所のクラック修理、更に欠損修理になってしまいました。
ただ、よほどしっかりしたマンション以外は、崩壊の方向ですね。
回答者が関わっている別件では、理事長をやりたがらない（回答者は毎回立候補していますし、登記簿謄本取って委任状を集めました、力が足りず負けました）、それで、議会招集書には今の理事長の名前が書いてあるだけ。共用部の火災保険が理事長が別に行っている火災保険代理店。真っ黒です。
SNSで、実名公表してやろうか、と、常に思っています。
崩壊はする、喰い物にはされる、意識が低いとどんどん崩壊してゆきます。
なんともなりません。
回答者が関係しているところでは、
エレベータも独立系になっていますし、高置水槽は期限が過ぎても交換できず、遮光塗装の最低限の維持になっています。
別件ですが、水道管の更新のため、水道管が天井の隅に張り付き、屋内配管になっています。0.9ミリクラックがあっても長期放置、大規模修繕工事をやったら3000箇所のクラック修理、更に欠損修理になってしまいました。
ただ、よほどしっかりしたマンション以外は、崩壊の方向ですね。
回答者が関わっている別件では、理事長をやりたがらない（回答者は毎回立候補していますし、登記簿謄本取って委任状を集めました、力が足りず負けました）、それで、議会招集書には今の理事長の名前が書いてあるだけ。共用部の火災保険が理事長が別に行っている火災保険代理店。真っ黒です。
SNSで、実名公表してやろうか、と、常に思っています。
崩壊はする、喰い物にはされる、意識が低いとどんどん崩壊してゆきます。
A
回答日時：
2025/8/7 17:55:39
おっしゃる通り修繕積立金は長期修繕計画により算定されますから、いかに信頼性の高い適正な長期修繕計画が作れるか（誰が作るか）によって修繕積立金は大きく変わります。
区分所有者（組合員）や理事会は修繕積立金が安くなる方を選好しますから、ここは管理会社のリーダシップが試されるところです（長期修繕計画では管理会社は大した商売にはなりません）。
やはり「マンションは管理を買え」と言われますので、ここは管理会社にスポットを当てて比較・検討をすべきだと思います。
区分所有者（組合員）や理事会は修繕積立金が安くなる方を選好しますから、ここは管理会社のリーダシップが試されるところです（長期修繕計画では管理会社は大した商売にはなりません）。
やはり「マンションは管理を買え」と言われますので、ここは管理会社にスポットを当てて比較・検討をすべきだと思います。
A
回答日時：
2025/8/7 16:20:42
私なら買いません。 まだ探すか賃貸にします。
A
回答日時：
2025/8/7 15:15:32
買いは買いです
いろんな物件を見て、そこまで確認されたのですから
かなりの前向きはわかります
積立金が豊富で管理がいきとたいている
そんなマンションは少ないです
もちろん行き当たりばったりでは
困りますが
マンションの価値は、資産性にあります、土地の価格と将来性です
来年より分譲マンション法案が改正施行されます、これにより建て替えやすくなります
もちろんなんでもかんでもでは無く、資産性のある物から建て替えが進むと私は思っています
つまり、いずれは資産性を背景に
新築マンションが助成され権利を得られると言うことになります
このへんがマンションの難しいところではありますが、勉強する価値があると私は思います
いろんな物件を見て、そこまで確認されたのですから
かなりの前向きはわかります
積立金が豊富で管理がいきとたいている
そんなマンションは少ないです
もちろん行き当たりばったりでは
困りますが
マンションの価値は、資産性にあります、土地の価格と将来性です
来年より分譲マンション法案が改正施行されます、これにより建て替えやすくなります
もちろんなんでもかんでもでは無く、資産性のある物から建て替えが進むと私は思っています
つまり、いずれは資産性を背景に
新築マンションが助成され権利を得られると言うことになります
このへんがマンションの難しいところではありますが、勉強する価値があると私は思います
A
回答日時：
2025/8/7 14:53:42
15階建て40戸・・まぁよく有るというか多い部類の規模ですね
長期修繕計画に関しては、事前の予定金額は実質的に目の前の時期に来たら
老朽箇所を確認してそれより大きく抑えて、次期に回す事も可能です
現時点の長期修繕計画の内容の殆どは、管理会社主導で作られてると思います
組合員に余程マンションや建築の専門的なモノが居ない限り、管理組合だけで、作成する事は困難ですので・・
で、管理会社はご存じのように組合がうるさくなければ、長期修繕など
様々な組合のイベントに寄生して、儲けを横取りしていく管理会社も
多いです
その辺は逆にあなたが詳しいのであれば、購入後組合の役員になって
目を光らせて行けば、ある程度まともなマンション運営が出来てイケる
のでは無いでしょうか？
購入条件ほぼ全てを満たす物件自体を見つける事の方が希少ですよ
長期修繕計画に関しては、事前の予定金額は実質的に目の前の時期に来たら
老朽箇所を確認してそれより大きく抑えて、次期に回す事も可能です
現時点の長期修繕計画の内容の殆どは、管理会社主導で作られてると思います
組合員に余程マンションや建築の専門的なモノが居ない限り、管理組合だけで、作成する事は困難ですので・・
で、管理会社はご存じのように組合がうるさくなければ、長期修繕など
様々な組合のイベントに寄生して、儲けを横取りしていく管理会社も
多いです
その辺は逆にあなたが詳しいのであれば、購入後組合の役員になって
目を光らせて行けば、ある程度まともなマンション運営が出来てイケる
のでは無いでしょうか？
購入条件ほぼ全てを満たす物件自体を見つける事の方が希少ですよ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
中古マンション
3500万円以内の中古マンション
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
中古マンション
築10年以内の中古マンション
-
中古マンション
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
中古マンション
ペット飼育可能な中古マンション
-
中古マンション
即入居可能な中古マンション
友だち追加する
