教えて！住まいの先生
Q 大阪で持ち家から注文住宅への住み替えについて ・築3年の残ローン4000万 ・世帯年収800万 ・30代前半の夫婦+未就学の子供が1人
今の家を購入するにあたり急いで決断を迫られていたため、引っ越し後に不満が頻発し、ずっと転居を考えています。
できれば次は注文住宅で理想の家を建てたいと思っております。
不動産会社に今の家の査定をしてもらったところ、4200万からの売り出しスタートでも問題ないと言われました。
(実際は3800万ほどなんじゃないかなと思っています。)
質問は以下です。
①最低30坪、注文住宅で総額4000万は大阪府で可能でしょうか？
(エリアはJR沿線、東大阪(すみません…)など治安に不安のある地域は考えていません)
②年収から見ても余裕があるプランではないとは思うのですが、つつましい生活であれば可能でしょうか？
③大阪のオススメのローコストホームメーカーはありますか？
④この場合、流れとしては
家の売却完了→賃貸引っ越し→注文住宅住み替え
になりますか？
やはり、
家の売却完了→注文住宅住み替え
は難しいでしょうか？
よろしくお願いいたします。
補足
できれば次は注文住宅で理想の家を建てたいと思っております。
不動産会社に今の家の査定をしてもらったところ、4200万からの売り出しスタートでも問題ないと言われました。
(実際は3800万ほどなんじゃないかなと思っています。)
質問は以下です。
①最低30坪、注文住宅で総額4000万は大阪府で可能でしょうか？
(エリアはJR沿線、東大阪(すみません…)など治安に不安のある地域は考えていません)
②年収から見ても余裕があるプランではないとは思うのですが、つつましい生活であれば可能でしょうか？
③大阪のオススメのローコストホームメーカーはありますか？
④この場合、流れとしては
家の売却完了→賃貸引っ越し→注文住宅住み替え
になりますか？
やはり、
家の売却完了→注文住宅住み替え
は難しいでしょうか？
よろしくお願いいたします。
家への不満は立地(家の前の人通りが多いなど)なので、リフォームでは難しそうです。
現在住んでいる地域は枚方です。
皆さんの意見を見て、予算は上げられないし大阪府で注文は諦めるべきかな、と感じました…
質問日時：
2025/8/8 17:11:32
解決済み
解決日時：
2025/8/21 20:51:34
回答数： 10 ｜ 閲覧数： 628 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/21 20:51:34
昨今の不動産の高騰だと、築3年で残債4000万が、本当に4200万で売れるんじゃないですか？
ひょっとするともっと高い。
で、5年以内での短期売買だと税率がすごく高いはず。あと2年待った方がいいような気がしました。
ひょっとするともっと高い。
で、5年以内での短期売買だと税率がすごく高いはず。あと2年待った方がいいような気がしました。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/21 20:51:34
みなさん回答ありがとうございます。
いける、いけないどちらのご意見も見られて参考になりました。
リフォームは少し難しい(外に出た時の人目が気になるので窓を変えるとかでは改善されない)ので、おそらく売ることにはなると思います。
短期売買は税率が高いというのは知らなかったのでベストアンサーにさせていただきました。
回答
A
回答日時：
2025/8/13 16:44:33
関西です。
枚方の場所にもよるけど
大阪・京都に出るにも急行・特急が止まって
便利ですよね？
同様なと考えたら今は建売でも６０００万近く
建売はそれ以上にもなります。
現在の家を売って諸費用も引っ越しも考えたら
－５００万
３年で３００万ローンを支払たとして
それに５００万を足したら３年で８００万ほどの
家に住んでいたことになります。
お子さん小さいなら教育費もかかります。
枚方は学力に力を入れているのでおわかりだと
思います。大阪まで電車で1.5時間とかなら環境も
よく不便でのんびりできるけどお安い。それでもいいのかな？
年収１５００万なら可能性あります。
現状は「無理」
でも対処ってあると思います。
買えないなら賃貸にしたらいいのです。
今のいえであるなら断熱窓ですりガラスだと
気にならない。通りのシャッターを締め切るなどです。
枚方の場所にもよるけど
大阪・京都に出るにも急行・特急が止まって
便利ですよね？
同様なと考えたら今は建売でも６０００万近く
建売はそれ以上にもなります。
現在の家を売って諸費用も引っ越しも考えたら
－５００万
３年で３００万ローンを支払たとして
それに５００万を足したら３年で８００万ほどの
家に住んでいたことになります。
お子さん小さいなら教育費もかかります。
枚方は学力に力を入れているのでおわかりだと
思います。大阪まで電車で1.5時間とかなら環境も
よく不便でのんびりできるけどお安い。それでもいいのかな？
年収１５００万なら可能性あります。
現状は「無理」
でも対処ってあると思います。
買えないなら賃貸にしたらいいのです。
今のいえであるなら断熱窓ですりガラスだと
気にならない。通りのシャッターを締め切るなどです。
A
回答日時：
2025/8/9 23:31:03
A
回答日時：
2025/8/9 00:29:15
①大阪でも山の方に行けば可能性はあると思います。
②世帯年収800万円あれば4000万円大丈夫と思います。
③泉北ホームはオススメです。
④基本的にはそうなると思います。
大阪だとそれなりの場所だと土地だけで4000万円くらいするのでは無いでしょうか？
注文住宅であれば理想の家を建てるのに最低でも2500万円〜くらいはするのでは？
なので、普通に考えると
それなりの理想の家を建てるには6500万円〜
少なくても4000万円では難しいと思います。
②世帯年収800万円あれば4000万円大丈夫と思います。
③泉北ホームはオススメです。
④基本的にはそうなると思います。
大阪だとそれなりの場所だと土地だけで4000万円くらいするのでは無いでしょうか？
注文住宅であれば理想の家を建てるのに最低でも2500万円〜くらいはするのでは？
なので、普通に考えると
それなりの理想の家を建てるには6500万円〜
少なくても4000万円では難しいと思います。
A
回答日時：
2025/8/9 00:02:08
ポンコツ回答でごめんなさいね。
築3年ローン残り4000万の家。仮に購入金額が4000万円としますね。
仮に、総額4000万で注文住宅を建てたとしましょうか。
これ、状況が劣化しませんか？
この3年の間に建築費等がコストアップしてるし、注文住宅になることで、建物の単価があがりそう。
となると、家をコンパクトにするか、若干へんぴな土地でがまんするか、みたいになったりしませんか？
家を売る仲介手数料が130〜140万程度しますし、仮住まいが必要ならその費用も。
今の家の不満がどういうジャンルのものか存じませんが、部分的なリフォームとかで解決は難しいのでしょうか。
築3年ローン残り4000万の家。仮に購入金額が4000万円としますね。
仮に、総額4000万で注文住宅を建てたとしましょうか。
これ、状況が劣化しませんか？
この3年の間に建築費等がコストアップしてるし、注文住宅になることで、建物の単価があがりそう。
となると、家をコンパクトにするか、若干へんぴな土地でがまんするか、みたいになったりしませんか？
家を売る仲介手数料が130〜140万程度しますし、仮住まいが必要ならその費用も。
今の家の不満がどういうジャンルのものか存じませんが、部分的なリフォームとかで解決は難しいのでしょうか。
A
回答日時：
2025/8/8 19:50:21
お金の話は他の人に任せますが、、、
若い人が新築で、頑張りすぎると後悔すると思います、ましてやローコストって
ほとんど夢叶わないと思いますよ、3年前購入なら、値上がり前のいいタイミングじゃないですか？
若い人が新築で、頑張りすぎると後悔すると思います、ましてやローコストって
ほとんど夢叶わないと思いますよ、3年前購入なら、値上がり前のいいタイミングじゃないですか？
A
回答日時：
2025/8/8 18:56:44
土地別なら30坪4000万円程度です。
前の家を売るのに足掛け2年かかりました。戸建てを中古で売るのは難しいです。古屋付きなら建物価値なしなのでなんとか売れるでしょう。今は解体費用300万円かかります。
家が売れて翌月URに引っ越し新しい土地を購入し工務店を決めて建築して1年半後に入居しました。ローンはなく家の売却金で払いました。土地の坪単価が5分の1だからできたことです。
そんなスムーズにいけばいいですね。
前の家を売るのに足掛け2年かかりました。戸建てを中古で売るのは難しいです。古屋付きなら建物価値なしなのでなんとか売れるでしょう。今は解体費用300万円かかります。
家が売れて翌月URに引っ越し新しい土地を購入し工務店を決めて建築して1年半後に入居しました。ローンはなく家の売却金で払いました。土地の坪単価が5分の1だからできたことです。
そんなスムーズにいけばいいですね。
A
回答日時：
2025/8/8 18:28:14
現在宅がどの辺りでしょうか？
JR沿線や東大阪方面（大東や八尾含む）じゃなく探すとなると南北に限られてくると思うんですよね。
建物関係で外構含め3000万円程度は考える必要ありでいくと1000万円ぐらいの土地
そうなると南東部かな～
北部方面なら島本とか能勢とか行かないと無理じゃないですかね。
JR沿線や東大阪方面（大東や八尾含む）じゃなく探すとなると南北に限られてくると思うんですよね。
建物関係で外構含め3000万円程度は考える必要ありでいくと1000万円ぐらいの土地
そうなると南東部かな～
北部方面なら島本とか能勢とか行かないと無理じゃないですかね。
A
回答日時：
2025/8/8 17:33:35
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
①30坪が土地ということであれば郊外か駅遠でないと無理です。
土地は狭くてもよくて3階建の延床30坪なら可能です。
②あなたのライフスタイル等によっても大きく変わるので何とも言えません。
③無難にいくならタマホーム・泉北ホーム等でしょうね。
ただ最近はローコストといっても結構高いですよ。
④タイミングがよければ買換特約つけて売却完了→注文住宅開始も可能ですが、かなり条件きつくなるので不動産会社とよく相談してください。
①30坪が土地ということであれば郊外か駅遠でないと無理です。
土地は狭くてもよくて3階建の延床30坪なら可能です。
②あなたのライフスタイル等によっても大きく変わるので何とも言えません。
③無難にいくならタマホーム・泉北ホーム等でしょうね。
ただ最近はローコストといっても結構高いですよ。
④タイミングがよければ買換特約つけて売却完了→注文住宅開始も可能ですが、かなり条件きつくなるので不動産会社とよく相談してください。
A
回答日時：
2025/8/8 17:17:00
土地はいくらぐらいで買えそうですかね。土地別で、規格住宅でも3000ぐらい必要になってきます。不満を解消できるような家にするには、予算を上げる必要があるかもしれません。
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